仿佛與中央有著極度的默契,此前在各地方政府大張旗鼓地推出時悶聲不響的上海市,卻在中央公布房地產(chǎn)利好政策當(dāng)夜,迅速拋出了內(nèi)容詳細(xì)、覆蓋面廣泛的上海樓市“十四條”新政,令市場頗為吃驚。

　　從政策力度看,上海市的救市欲望可謂空前,但如果仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),這“十四條”救市政策雖然內(nèi)容繁多,但對購房者的利益卻未有太大增加,開發(fā)商企盼的“松綁”也未見蹤影。專家認(rèn)為,在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑趨勢已成的背景下,如果沒有后續(xù)政策的出臺,僅憑這一次的政策刺激并不能改變上海樓市搖搖欲墜的現(xiàn)狀。

 

　　是調(diào)整非松綁

對于最渴盼政府救市的開發(fā)商而言,上?！笆臈l”新政出臺確如久旱逢甘雨,但雨點之小,卻令很多開發(fā)商意外。

　　一位總部在上海的開發(fā)商高管表示,此前預(yù)計二套房貸松綁的政策并沒有出臺,這讓大家的信心受到一定的打擊?！笆状沃脴I(yè)的剛性需求畢竟有限,購買力也不強,不能指望他們來消化現(xiàn)有的存量,關(guān)鍵還是在于改善型需求和投資需求?！痹摳吖苷f,“但無論如何,政策透露出的積極信號還是讓大家很受鼓舞,或許進(jìn)一步的利好會在不久出臺。”

　　來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,上海一手房存量面積已經(jīng)從年初的500萬平方米左右快速上升到785萬平方米,而該數(shù)據(jù)隨著上海供需不平衡的加劇存在繼續(xù)上升的可能。龐大的存量房和市場極度低迷的成交,成為眾多開發(fā)商的心頭刺。

　　而對于購房者來說,新政的效果具有“兩面性”。對于自住購房者來說,雖然“十四條”新政減免了購房者五方面的稅費,但優(yōu)惠程度有限。以一套總價在100萬元的房屋為例,假設(shè)該房屋可以享受所有優(yōu)惠,最大優(yōu)惠幅度也不過2.2萬元左右(非普通住房契稅優(yōu)惠2萬加上印花稅、住房登記費以及手續(xù)費等近2000元),這遠(yuǎn)低于政策出臺前普遍預(yù)估的房價降幅。但對于投資客而言,這卻是一個不折不扣的“利好”,因為同樣以100萬元房屋為例,賣方最大優(yōu)惠稅費達(dá)到近8萬元(非普通住房優(yōu)惠營業(yè)稅5.5萬元、個人所得稅1萬元、土地增值稅5000元、以及印花稅、各種登記費用等數(shù)千元),這意味著一次完整的投資成本有可能會降低近10%,這無疑會勾起部分投資客的欲望。

 

　　效果不宜高估

　　對當(dāng)前成交低迷的上海樓市來說,“十四條”新政有一定的促進(jìn)作用,但對其刺激效果卻不宜過分樂觀。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認(rèn)為,理性范疇的政策救市無法立即逆轉(zhuǎn)樓市的跌勢。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀的背景下,本輪樓市調(diào)整是一次中期調(diào)整,至少延至明年,后年可能性較大,大后年也不必奇怪。所以,此次政策的出臺,不會讓房價止跌,但會多多少少增加成交量,至少避免了市場更快更大幅度的下跌,有勝于無。

　　而不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,市場下降趨勢已成,政策救市只能延緩而非阻止。就上海而言,房價并沒有實質(zhì)性的下跌,當(dāng)前市場最主要的矛盾仍然是高房價與購買力不相匹配,而非簡單的信心問題。因此,即便政策刺激出部分購買力,也不可能滿足上海樓市龐大的供給,最終仍需依靠市場規(guī)律來解決樓市的困境。

　　而針對銀行首付和利率調(diào)整等政策,上海某銀行信貸部人士指出,0.7倍的貸款利率優(yōu)惠純屬理論上測算,因為這樣會導(dǎo)致商業(yè)銀行無利可圖甚至做“虧本買賣”,這是不現(xiàn)實的。而對于改善型住房或者二套以上的房貸問題,該銀行人士表示,當(dāng)前個人房貸的不良貸款率存在上升跡象,這很讓銀行業(yè)擔(dān)心,因此,不可能會出現(xiàn)此前寬松的貸款政策,即便中央放松個人房貸的管制,銀行出于自身風(fēng)險控制的需要,也會對個人房貸實行更加嚴(yán)格的審查。