央行上周三決定,10月27日起,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。而中國人民銀行行長周小川26日表示,央行下一步將簡化和規(guī)范住房貸款制度。

　　在這些猛藥的作用下,房地產市場能否重新回到投資、銷售兩旺的狀態(tài)？依筆者之見,盡管有一系列政策利好的刺激,房地產市場難以重振雄風,因為決定市場走向的是需求。

　　從政策出臺背景看,和10年前有不少雷同之處。1998年處于亞洲金融危機之中,而目前正是美國次貸危機愈演愈烈之時。1998年出臺23號文件的目的非常明確,就是希望通過啟動住房消費來刺激投資,從而帶動經(jīng)濟增長。事實表明,10年前的政策措施收到了良好的效果。

10年后的今天,出臺刺激房地產市場的政策未必會有好的效果。因為10年前的住房消費幾乎是空白,老百姓有改革開放20年的財富積累,福利分房的政策一取消,住房的購買力就立即釋放出來。而現(xiàn)在的情況和10年前正好相反,主要問題是房價太高,老百姓的購買力不足。

　　目前,如果政府增加保障性住房投資,會起到很好的刺激投資效果。美國政府克服上世紀30年代大蕭條的做法就是大幅度增加住房建設,為老百姓蓋房子。如果我們采用這些措施,不僅可以保持房地產投資不會大幅度下滑,而且使老百姓的住房問題很快得到解決,可以一箭雙雕。但是,這個政策有其局限性,它將嚴重沖擊當前的商品房市場,給開發(fā)商帶來較大壓力。更重要的是地方政府對此不感興趣,因為建設經(jīng)濟適用房不會增加地方政府的收入,反而增加了政府支出。

　　如果政府增加保障性住房投資措施用上以后,房地產市場還不能復蘇,則需要走這幾條路:

　　一是中央財政設立住房保障專項基金。對地方政府保障性住房的投資給予貼息或轉移支付,可以有效調動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。

　　二是將住房保障制度的覆蓋面擴大到當年新增住房面積的20%以上,讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。尤其要關注剛剛走出校門的大學生的住房保障問題。很多農村出身的大學生是依靠助學貸款完成學業(yè)的,在步入工作崗位之初即有還貸的壓力,根本無力自行解決住房問題。解決這些大學生的住房問題,有助于縮小城鄉(xiāng)收入差別。

　　三是對保障性住房應該采取封閉式運行方式。目前的經(jīng)濟適用房在運行過程中出現(xiàn)很多弊端,其關鍵在于管理及分配上存在問題。應該將經(jīng)濟適用房的單位戶型嚴格控制在一定范圍內,如50平方米左右,禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟適用房。居住在經(jīng)濟適用房里的居民收入水平提高后,只允許將經(jīng)濟適用房賣給政府,由政府按照適當?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟適用房制度上的尋租行為。

　　四是要著手構建具有中國特色的政策性住房金融體系。我國城市居民購買住房的主要資金來源是商業(yè)銀行的貸款,其結果是老百姓的還貸壓力沉重。如果遇到通貨膨脹,利率的大幅度調整將直接影響到民生問題,從而影響銀行體系穩(wěn)定。建議在現(xiàn)有的住房公積金制度和住房置業(yè)擔保體系的基礎上,構建我國的政策性住房金融體系。