前日，國(guó)家財(cái)政部出臺(tái)全國(guó)性的救市措施，包括降低首次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等措施。

　　在一片叫好聲中，也有廣州業(yè)界人士認(rèn)為政府的出招未夠狠，未能擊中樓市疲軟的關(guān)鍵，立刻使樓市活躍起來，而預(yù)計(jì)接下來還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)刺激樓市需求的新招。

　　新城市集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，這次國(guó)家出臺(tái)的救市政策還不夠力度。他表示，目前廣州樓市缺乏的是購房信心，而買家的購房信心主要來自兩方面：一是大經(jīng)濟(jì)環(huán)境，二是就業(yè)和收入情況。在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，中等收入者的置業(yè)決策受大環(huán)境的影響最大，即使降稅和降購房利率，他們購房還是會(huì)猶豫的。而他們才是樓市的主流買家，顯然這次政策主要針對(duì)首次置業(yè)的中低收入買家，并未眷顧到中高收入者，所以未能起到真正刺激樓市消費(fèi)的作用。

房地產(chǎn)專家韓世同也認(rèn)為，目前廣州樓價(jià)還處于高位，首次置業(yè)者的購房能力不高，很多都買不起一手房，救他們對(duì)救整體樓市的作用不大。據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州置業(yè)者中有60%是改善居住環(huán)境或多次購房買家，他們能承受的房?jī)r(jià)在150萬元以上，他們才是未來廣州樓市的購房主力。而“10.22”新政并無針對(duì)改善型置業(yè)買家的優(yōu)惠政策。韓世同表示，國(guó)家如不能出臺(tái)政策刺激改善型住房、二次置業(yè)購房者的買樓需求，很難改變廣州樓市的現(xiàn)狀。

 

　　后續(xù)三大救市措施猜想

　　1 賣樓營(yíng)業(yè)稅限制從5年放寬為2年

　　據(jù)悉，“10.22”新政的大部分措施都是針對(duì)購房消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)于房屋流通環(huán)節(jié)即二手房買賣的稅費(fèi)減少不多。業(yè)界分析，上述政策僅免征了豪宅買賣的土地增值稅，對(duì)二手市場(chǎng)中大部分普通住房買賣沒有太大的利好，對(duì)二手市場(chǎng)的促進(jìn)作用不大。韓世同表示，如二手樓市活躍將能直接推動(dòng)一手樓市，所以必須為二手樓市松綁。

　　而為二手樓市松綁最主要是免去流通環(huán)節(jié)的沉重稅費(fèi)，如賣樓的營(yíng)業(yè)稅(房?jī)r(jià)的5.5%)和個(gè)人所得稅(房?jī)r(jià)的1%-1.5%)。如果上述兩項(xiàng)稅費(fèi)得以減免，就可以為二手房業(yè)主和買家減負(fù)。據(jù)悉，之前市場(chǎng)上傳出賣樓營(yíng)業(yè)稅限制將從原來的5年放寬為2年，預(yù)計(jì)這是接下來國(guó)家最有可能出臺(tái)的政策。

 

　　2 二次房貸松綁

　　財(cái)政部救市措施中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。其中“改善型普通自住房”可以獲貸款優(yōu)惠利率和首付兩成優(yōu)惠，成為最大的懸念。因?yàn)椤案纳菩推胀ㄗ宰》俊笔且粋€(gè)全新的用詞，財(cái)政部沒有對(duì)其進(jìn)行解釋。

　　業(yè)界對(duì)其理解頗多。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示，改善型住房不可能是第一套購買的房，那么可能意味著是對(duì)二次房貸的放寬，市民買第二套改善型自住房，只要面積不超過144平方米，應(yīng)該也能獲得新政策的貸款優(yōu)惠。

　　有媒體也刊登了一份新政答疑，稱關(guān)于改善型普通住房一般認(rèn)為，家庭將自己唯一一套住房出售，用以置換購買另一套住房的行為被稱為是改善型住房行為，這種情況下，只要符合90平方米及以下條件就能夠享受優(yōu)惠。

　　但財(cái)政部并沒有對(duì)該用詞作出正式的解釋，有可能是給政策留下一個(gè)口子，看各界反應(yīng)后再補(bǔ)充解釋。

 

　　3 銀行各自定細(xì)則

　　10月22日，在財(cái)政部消息出臺(tái)的同時(shí)，央行發(fā)言人也明確表示，央行對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策適時(shí)進(jìn)行了調(diào)整。其重要內(nèi)容之一，是將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。

　　業(yè)界分析，這一政策顯示央行給予了各大銀行自行制定購房貸款細(xì)則的自由度。當(dāng)中更提到了非首次購房也可以由銀行自行定出在下限以上區(qū)別確定貸款利率優(yōu)惠和首付成數(shù)，這為銀行放開二次房貸埋下伏筆。

 

　　細(xì)算帳

　　1、買180萬元二手房可省5.4萬元土地增值稅

　　張先生近日準(zhǔn)備購買一套位于老城區(qū)的房子，面積150平方米，總房?jī)r(jià)款約180萬元。按現(xiàn)行規(guī)定，因?yàn)樵摲孔用娣e超過了144平方米，屬于非普通住房，因此交易時(shí)張先生需繳納該房子的土地增值稅。目前，廣州市土地增值稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式有兩種，如果保留有原購房發(fā)票的，賣方應(yīng)按現(xiàn)房?jī)r(jià)與原房?jī)r(jià)差額的30%-60%交納土地增值稅，具體幅度視差額大小而定；如果未保留原購房發(fā)票，可直接按目前交易房?jī)r(jià)的3%交納土地增值稅。因前幾年廣州房?jī)r(jià)漲幅飛快，因此二手房交易基本上都直接按第二種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地增值稅。

　　如果業(yè)主未保留原來的購房發(fā)票，則張先生的交稅標(biāo)準(zhǔn)為：

180萬元X3%＝5.4萬元也就是說，按新政策取消土地增值稅后，張先生實(shí)際上可省5.4萬元。

 

　　2、買100萬元90平方米以下住宅可省兩稅5500元

　　降稅前 降稅后 節(jié)省契稅比例 房?jī)r(jià)1.5% 房?jī)r(jià)1%房?jī)r(jià)0.5%100萬元房款契稅費(fèi)用 1.5萬元 1萬元 5500元印花稅比例 房?jī)r(jià)萬分之五免交 房?jī)r(jià)萬分之五100萬元房款印花稅費(fèi)用500元 0 500元

 

　　3、80萬元30年按揭利息可省20.534萬元

　　李小姐準(zhǔn)備用商業(yè)貸款購買自己的第一套住房，房?jī)r(jià)為100萬元，按新政策，首付只需兩成，可貸款總額為80萬元，以30年計(jì)算，采取等額本息還款方式的話，降利率后，李小姐每月可省月供570.39元，30年一共可省利息20.5萬元。

　　目前，5年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.47%，李小姐是首次置業(yè)，貸款利率可下調(diào)到基準(zhǔn)利率的0.7倍。按現(xiàn)行政策，李小姐申請(qǐng)商業(yè)貸款利率為6.3495%，降率后為5.229%

　　利率 月供 30年本息現(xiàn)行 6.3495%4977.62元 179.1943萬元降后 5.229% 4407.23元 158.66萬元可省 70.39元 20.534萬元。