隨著住房政策由福利分房改為貨幣化消費(fèi)，我國(guó)中低收入群體的住房成為社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題。一方面，房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)中，商業(yè)銀行主要服務(wù)于中高端客戶，對(duì)中低收入家庭的住房支持有限；另一方面，政策性住房金融機(jī)構(gòu)的缺位，致使中低收入群體的住房計(jì)劃陷入困境。當(dāng)前，應(yīng)以吸取美國(guó)次貸危機(jī)和房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的教訓(xùn)為契機(jī)，在我國(guó)建立具有社會(huì)公共職能的、政府參與經(jīng)營(yíng)的、公司治理完善的非盈利性房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，破解中低收入群體住房的困境和難題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的和諧社會(huì)愿景。

 

　　一、美國(guó)房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

首先，“兩房”的職能定位存在缺陷，導(dǎo)致市場(chǎng)制約機(jī)制失靈?！皟煞俊笔前牍俜?、半市場(chǎng)化性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，它擁有政府執(zhí)照，但也是公開(kāi)上市的私有贏利機(jī)構(gòu)?！睹绹?guó)政府資助企業(yè)法》（GSE）明文規(guī)定：它們不由政府直接出資，其債務(wù)完全由自己承擔(dān)，聯(lián)邦政府不以其信用對(duì)“兩房”發(fā)行的債券提供任何擔(dān)保。但由于“兩房”與聯(lián)邦政府的歷史淵源和半官方身份，特別是“兩房”高管大多出于白宮官員和其他政府機(jī)構(gòu)，這使“兩房”的官方色彩揮之不去。同時(shí),“兩房”實(shí)際上也得到聯(lián)邦政府諸多優(yōu)惠和支持，如它們發(fā)行的債券信用評(píng)級(jí)僅次于國(guó)庫(kù)券、豁免證券交易委員會(huì)登記和報(bào)告手續(xù)、豁免州和地方政府收入所得稅、資產(chǎn)被劃入低風(fēng)險(xiǎn)類、在財(cái)政部有22.5億美元信用額度、資本充足率要求遠(yuǎn)低于銀行的8%，同時(shí)美國(guó)政府對(duì)“兩房”的補(bǔ)貼每年超過(guò)150億美元。

　　市場(chǎng)關(guān)于“兩房”得到政府實(shí)際擔(dān)保的假定最集中地體現(xiàn)在其債券評(píng)級(jí)和收益率上?！皟煞俊毙庞迷u(píng)級(jí)在美國(guó)公司中一直居于最高位，僅次于國(guó)庫(kù)券，相應(yīng)地“兩房”發(fā)行的債券利率僅略高于國(guó)庫(kù)券，遠(yuǎn)低于普通公司債券。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾估算，若沒(méi)有聯(lián)邦政府潛在擔(dān)保，房利美信用等級(jí)最高為A－，房地美為A＋。正是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)“兩房”安全性的假定，使它們即使從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其債券成本也不會(huì)相應(yīng)上升。事實(shí)上，對(duì)“兩房”的市場(chǎng)制約機(jī)制已經(jīng)失靈。

　　其次，監(jiān)管機(jī)制失靈，“兩房”的經(jīng)營(yíng)杠桿率過(guò)高，且過(guò)度涉入高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

　　“兩房”的高杠桿經(jīng)營(yíng)是金融市場(chǎng)中罕見(jiàn)的?！皟煞俊本哂匈Y產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)集中的特征，本應(yīng)維持高于其他銀行的資本充足率，但相反，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)它們的資本金要求遠(yuǎn)低于銀行平均水平。根據(jù)美國(guó)OFHEO報(bào)告，2007年底“兩房”核心資本為833億美元，比監(jiān)管要求的最低資本金要求僅高出74億美元，而它們的債務(wù)和擔(dān)?？傤~為5.2萬(wàn)億美元，其杠桿率高達(dá)62:1。沒(méi)有一家金融機(jī)構(gòu)有這么高的杠桿比例，更沒(méi)有一家企業(yè)在這么高的杠桿率下能獲得AAA信用評(píng)級(jí)。這實(shí)際上是失去了對(duì)“兩房”的監(jiān)管制約。

　　政府對(duì)“兩房”暗貼和優(yōu)惠的真正目的是為購(gòu)房者提供低成本房貸，但實(shí)際上政府暗貼和優(yōu)惠為“兩房”帶來(lái)的低成本融資好處并未全部轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。在缺乏有效制約機(jī)制的條件下，“兩房”利用其低成本資金從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)為股東爭(zhēng)取最大利益。

　　再次，證券化產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜，而“兩房”助長(zhǎng)了復(fù)雜房貸證券的發(fā)行和交易。美國(guó)次貸危機(jī)的主要原因之一是證券化產(chǎn)品設(shè)計(jì)層次過(guò)多和證券化鏈條過(guò)長(zhǎng)。1968年由美國(guó)政府代理機(jī)構(gòu)發(fā)行了最早的房屋貸款抵押證券MBS（簡(jiǎn)稱政府MBS），該債券以優(yōu)級(jí)房貸資產(chǎn)作抵押并且有政府擔(dān)保，是一種無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)只有提前還款和利率風(fēng)險(xiǎn)的安全產(chǎn)品。自1977年始產(chǎn)生了以銀行等非政府代理發(fā)行和擔(dān)保的私有標(biāo)識(shí)MBS（簡(jiǎn)稱私有MBS），該債券主要以非優(yōu)級(jí)房貸作抵押，沒(méi)有政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保，它將違約風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)了MBS，使MBS成為一種高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

 

二、建立我國(guó)政府型房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)，破解中低收入者住房困境

　　從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看，建立政府房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)具有非同尋常的意義。

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)有房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)難以滿足中低收入群體的住房需求

目前房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)主要包括商業(yè)銀行和住房公積金管理中心。我國(guó)商業(yè)銀行以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)原則，發(fā)放住房抵押貸款的對(duì)象以中高端客戶為主，對(duì)中低收入家庭的住房支持有限。住房公積金制度是針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度，但目前住房公積金管理中心的資金來(lái)源渠道單一，可貸資金不足。據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)住宅抵押貸款余額接近3萬(wàn)億元，而政策性個(gè)人住房抵押貸款余額僅為4200億元。資金不足抑制了政策性住房貸款需求，不利于政策性住房金融作用的充分發(fā)揮。由此可見(jiàn)，目前商業(yè)性住房金融和政策性住房金融都無(wú)法滿足中低收入者的住房需求。

　　（二）破解房貸證券化困局

　　我國(guó)自2005年開(kāi)始房貸證券化試點(diǎn)以來(lái)，在三年多的時(shí)間里僅有建設(shè)銀行(601939,股吧)發(fā)行了兩期個(gè)人住房抵押貸款支持證券（MBS），而且從銀行間市場(chǎng)的交易情況看，交易不甚活躍，產(chǎn)品的流動(dòng)性不高。四大國(guó)有銀行的住房按揭貸款占整個(gè)住房按揭貸款的80%以上，但國(guó)有大銀行參與證券化的意愿不強(qiáng)。住房抵押貸款總體上是一種比較優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期貸款，違約率較低，不到2%，銀行并不情愿將這類貸款進(jìn)行證券化處理。因?yàn)閷⑵渥C券化，實(shí)際就是將這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售，在商業(yè)銀行沒(méi)有更好的資金運(yùn)用渠道的情況下，反而會(huì)減少銀行部分收益。所以，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房貸二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不暢，房貸證券化市場(chǎng)發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀，應(yīng)考慮建立政府房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)，使其作為二級(jí)流通市場(chǎng)的“造市商”，以中小商業(yè)銀行和住房公積金管理中心的房貸證券化為突破口，逐步推進(jìn)房貸證券化市場(chǎng)發(fā)展。

　　（三）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

　　按全面建設(shè)小康社會(huì)的要求進(jìn)行測(cè)算，到2010年，我國(guó)需新建住宅近60億平方米，新增住宅投資約10萬(wàn)億元，凈增住房抵押貸款8萬(wàn)億元。這樣大的規(guī)模決定了無(wú)論是商業(yè)銀行還是住房公積金管理中心，都無(wú)法滿足這種長(zhǎng)期的大規(guī)模融資需求。

　　住房按揭貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，客觀上造成了房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)大量資金的沉淀。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)占銀行貸款資產(chǎn)的比例達(dá)到30%后，證券化的必要性會(huì)凸顯。1968年，美國(guó)發(fā)展房貸證券化時(shí)，這一比例為30%；香港成立按揭貸款證券公司時(shí)，這一比例為25%。而我國(guó)工行、建行、中行和交行個(gè)人住房按揭貸款占境內(nèi)貸款余額分別達(dá)到13.7%、16.6%、19.6%和12.6%，北京、上海、廣州等大城市個(gè)人住房按揭貸款占貸款總額比例甚至超過(guò)了50%。由于對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的大量投入，現(xiàn)階段我國(guó)一些中小股份制銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已開(kāi)始顯現(xiàn)，隨著利率市場(chǎng)化，銀行存款資金來(lái)源不斷減少，四大國(guó)有銀行流動(dòng)性問(wèn)題也會(huì)成為關(guān)注的問(wèn)題。構(gòu)建房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)，承購(gòu)商業(yè)銀行和住房公積金管理中心的個(gè)人住房按揭貸款資產(chǎn)，將有助于拓展商業(yè)銀行資金來(lái)源，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)可謂是“未雨綢繆”的舉措，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“推進(jìn)器”。

 

三、建立我國(guó)房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的設(shè)想

　　不同于中高收入群體，中低收入家庭住房問(wèn)題難以通過(guò)純商業(yè)化模式解決，必須針對(duì)低收入家庭住房的層次性、差別性和階段性，通過(guò)政府的積極參與，再加上市場(chǎng)化的運(yùn)作，才能確保建設(shè)有序、公眾受益和各方共贏的住房市場(chǎng)。

　　（一）市場(chǎng)機(jī)制與政府支持融合的設(shè)立模式

美國(guó)次貸危機(jī)表明，單純的市場(chǎng)機(jī)制不能解決復(fù)雜社會(huì)需求結(jié)構(gòu)下的住房問(wèn)題，政府的干預(yù)必不可少。一個(gè)好的住房制度必然是由市場(chǎng)機(jī)制和政府支持有機(jī)構(gòu)成而且各負(fù)其責(zé)的制度。實(shí)際上，各國(guó)政府大多根據(jù)住房市場(chǎng)的購(gòu)買力差異，在相應(yīng)的金融支持制度安排中，不同程度上采取了政策性住房金融與商業(yè)性住房金融相結(jié)合的方式。商業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)主要依靠市場(chǎng)機(jī)制，解決中高收入人群的住房問(wèn)題。政策性住房金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)一定的優(yōu)惠政策，解決中低收入人群的基本住房問(wèn)題。

　　我國(guó)在設(shè)立房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)時(shí)，要使其承擔(dān)促進(jìn)市場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)和發(fā)揮政策導(dǎo)向作用的雙重責(zé)任。一方面，按照市場(chǎng)效率原則面向商業(yè)銀行和住房公積金管理中心開(kāi)展業(yè)務(wù)；另一方面，按照政策導(dǎo)向承購(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭的住房抵押貸款和公積金貸款，并對(duì)其證券化，從而引導(dǎo)商業(yè)銀行增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限”房的貸款支持，調(diào)劑住房公積金管理中心的資金余缺，起到促進(jìn)中低收入群體擁有自有產(chǎn)權(quán)住房和優(yōu)化我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。

　　（二）非盈利性的職能定位

　　首先，設(shè)立房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持社會(huì)公共職能的目標(biāo)定位。房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)立后可以發(fā)揮不同的作用，而政府關(guān)心的更多的是社會(huì)功能、宏觀經(jīng)濟(jì)影響等因素。目前“兩房”深陷危機(jī)的狀況也引發(fā)我們對(duì)房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)立和運(yùn)營(yíng)模式的反思。商業(yè)化運(yùn)作是市場(chǎng)導(dǎo)向的，從根本上不可避免地存在市場(chǎng)失靈的風(fēng)險(xiǎn)；而公眾持股決定了它的逐利本質(zhì)，對(duì)利潤(rùn)的無(wú)限追求和對(duì)政府信用的濫用鈍化了其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以這種模式的房貸機(jī)構(gòu)在遭遇系統(tǒng)性危機(jī)時(shí)不但難以解決問(wèn)題，甚至?xí)蔀閱?wèn)題的一部分。我們認(rèn)為，在推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展的過(guò)程中，作為政策性住房金融體系的重要組成部分，我國(guó)應(yīng)建立政府直接經(jīng)營(yíng)管理的住房貸款證券化機(jī)構(gòu)（可以借鑒香港按揭證券公司的相關(guān)模式）。房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)應(yīng)由政府直接設(shè)立，是因?yàn)樽》拷鹑隗w系的建立關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，政府可以借助法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段強(qiáng)化住房金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展條件，也可以通過(guò)影響房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)間接對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　再次，要完善房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的公司治理。房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)應(yīng)由政府批準(zhǔn)的董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，董事會(huì)成員由政府、專家和有關(guān)利益集團(tuán)的代表等組成。借鑒香港住房按揭證券公司的經(jīng)驗(yàn)，可在董事會(huì)下設(shè)投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，通過(guò)特設(shè)的職能委員會(huì)來(lái)強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制，規(guī)避業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后，在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)層面應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用。政府作為市場(chǎng)規(guī)則的制定者、監(jiān)督者和執(zhí)法者，應(yīng)該以社會(huì)利益最大化為目標(biāo)，減少市場(chǎng)摩擦，提高市場(chǎng)運(yùn)作效率和公平。因此，政府應(yīng)著力于房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行規(guī)則建立和組織架構(gòu)建設(shè)，而在具體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)層面，政府的“行政主導(dǎo)”角色應(yīng)讓位于“市場(chǎng)主導(dǎo)”，以便于提高房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)也給其他市場(chǎng)機(jī)構(gòu)營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

　　（三）承購(gòu)和證券化政策性個(gè)人住房抵押貸款作為業(yè)務(wù)范圍

　　業(yè)務(wù)范圍的選擇上，應(yīng)以政策性個(gè)人住房抵押貸款的承購(gòu)和證券化為切入口。目前，住房公積金管理中心的資金來(lái)源渠道單一，只能通過(guò)歸集住房公積金方式獲得政策性資金來(lái)源，而且住房公積金歸集量又受到當(dāng)?shù)芈毠と藬?shù)、工資水平、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等條件的限制，不可能無(wú)限制增加。此外，住房公積金是按照屬地原則進(jìn)行管理的，不同地區(qū)的住房公積金不能相互調(diào)劑，一旦某個(gè)地方政策性住房貸款需求超過(guò)住房公積金歸集量時(shí)，只能通過(guò)減少單筆貸款額、排隊(duì)等待等辦法來(lái)控制政策性住房貸款需求，這不利于政策性住房金融作用的充分發(fā)揮。因此，推行政策性個(gè)人住房貸款證券化來(lái)籌集更多的貸款資金就顯得尤為迫切。同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)的政策性個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模，具備實(shí)施證券化的前提條件,如上海、北京、天津等地方的政策性個(gè)人住房貸款完全達(dá)到這一規(guī)模要求?？紤]到市場(chǎng)承受能力，在最初起步階段，住房抵押貸款證券化的量不宜太大，我國(guó)政策性住房抵押貸款發(fā)放對(duì)象是參與公積金繳存的城鎮(zhèn)在職職工，貸款對(duì)象特定，信用基礎(chǔ)較好，因此這部分貸款質(zhì)量較好，實(shí)施證券化后比較容易得到市場(chǎng)認(rèn)同，具備流通的條件。而且目前我國(guó)公積金的管理制度相當(dāng)嚴(yán)格，風(fēng)險(xiǎn)控制程度較高，資金運(yùn)用單一，比較容易集中優(yōu)勢(shì)力量開(kāi)展這項(xiàng)工作。

　　與商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款證券化相比，公積金貸款證券化工作顯得更為迫切，也更加適宜。因此，我們認(rèn)為，推行房貸承購(gòu)和證券化工作應(yīng)從住房公積金貸款入手，漸次向中小商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的平穩(wěn)運(yùn)行后，再推進(jìn)國(guó)有商業(yè)銀行的房貸證券化。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，目前宜采用國(guó)家信用擔(dān)保的、最簡(jiǎn)單的過(guò)手證券形式（即政府MBS）。

 

四、建立我國(guó)房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)需關(guān)注的幾個(gè)關(guān)系

　　1.與政府部門(mén)的關(guān)系

　　在政府房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的組建模式上，建議由財(cái)政部或中投公司來(lái)出資設(shè)立。政府直接控股，提高了房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)，減少了制度安排成本，更重要的是避免了私人股東擴(kuò)張高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)、追求利潤(rùn)最大化的動(dòng)機(jī)，從而保證政府賦予房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)的社會(huì)公共職能得以實(shí)現(xiàn)?？紤]到我國(guó)金融企業(yè)與非金融企業(yè)之間的既定關(guān)系及MBS業(yè)務(wù)的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性，房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)定為非銀行金融機(jī)構(gòu)并納入銀行業(yè)監(jiān)管體系，由銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。鑒于其在房貸證券化中的重要作用，這種監(jiān)管應(yīng)比對(duì)銀行更嚴(yán)。其中關(guān)鍵是提高資本充足率，制定類似于銀行業(yè)的基于風(fēng)險(xiǎn)的資本充足要求，并且經(jīng)常性地進(jìn)行檢查。同時(shí)嚴(yán)格限定其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，禁止其在逐利動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，涉入高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域。

　　2.與商業(yè)銀行的關(guān)系

房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)從商業(yè)銀行手里批量承購(gòu)按揭貸款，房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)在一級(jí)市場(chǎng)上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無(wú)條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，所以它必須制定嚴(yán)格的住房按揭貸款質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并在承購(gòu)按揭貸款時(shí)對(duì)貸款的質(zhì)量進(jìn)行盡職審查和審慎評(píng)估，同時(shí)必須保留一部分對(duì)不合條件房貸的違約追索權(quán)，而不能完全承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)，以督促商業(yè)銀行對(duì)房貸質(zhì)量的控制。房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行的這種監(jiān)督壓力，將迫使商業(yè)銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)嚴(yán)格審核程序，準(zhǔn)確地掌握風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的歷史資料（違約率、損失率、提前還貸率等），密切關(guān)注抵押貸款余額、利差等重要變量的變化趨勢(shì)，從而在源頭上大大降低住房抵押貸款證券化過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度可見(jiàn)，房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)將扮演房貸發(fā)放市場(chǎng)和房貸證券投資市場(chǎng)之間“防火墻”的角色。

　　3.與住房公積金管理部門(mén)的關(guān)系

　　住房公積金貸款屬于政策性金融，政府的社會(huì)保障意圖一般通過(guò)較低的利率來(lái)實(shí)現(xiàn)，但資金來(lái)源受到很大限制，而且無(wú)法導(dǎo)入外部資金，只能?？顚Ｓ谩ｋS著住房公積金發(fā)放規(guī)模的擴(kuò)大，公積金管理部門(mén)將會(huì)產(chǎn)生增強(qiáng)流動(dòng)性和分散風(fēng)險(xiǎn)的要求。鑒于目前商業(yè)銀行，尤其是國(guó)有大銀行對(duì)房貸證券化的積極性不高，所以房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)開(kāi)展與住房公積金管理部門(mén)的房貸承購(gòu)與證券化對(duì)接，是當(dāng)下可行的業(yè)務(wù)。房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)進(jìn)入公積金市場(chǎng)，可以讓沉淀的住房公積金貸款變現(xiàn)，有助于公積金管理部門(mén)擴(kuò)大住房抵押貸款發(fā)放規(guī)模。

　　4.與其他參與主體的關(guān)系

　　有人擔(dān)心，建立政府所有的房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)會(huì)將房貸證券化風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到政府部門(mén)身上。為了減少對(duì)政府的風(fēng)險(xiǎn)壓力，需引入其他參與主體來(lái)分散抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房抵押貸款進(jìn)程的加快，信用領(lǐng)域的保險(xiǎn)將是一個(gè)很大的市場(chǎng)，國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的保險(xiǎn)公司對(duì)此都倍加關(guān)注。我們建議采用內(nèi)部擔(dān)保和外部擔(dān)保相結(jié)合的原則，先由證券發(fā)行主體SPV通過(guò)自身超額擔(dān)保來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信用增級(jí)（Ⅰ級(jí)擔(dān)保），然后由保險(xiǎn)公司對(duì)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)部分損失（Ⅱ級(jí)擔(dān)保），最后再引入國(guó)家信用基礎(chǔ)的房貸承購(gòu)機(jī)構(gòu)作為備用擔(dān)保（Ⅲ級(jí)擔(dān)保），這樣對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)也可起到風(fēng)險(xiǎn)分散的作用。