10月23日上午十點，四大國有銀行以及中信、民生、光大、華夏、北京銀行(601169,股吧)等總部在京的銀行機構(gòu)分管住房信貸業(yè)務(wù)的負責人匆匆趕到央行。

　　這些重量級的人物是10月22日晚間財政部及央行公布“房地產(chǎn)救市新政”后，被緊急通知前來開會的。

10月22日晚，財政部公布了一系列擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的“救市細則”，其中房地產(chǎn)調(diào)控最重要的兩條是減免居民購房交易環(huán)節(jié)的多項稅費，并放寬對個人購房貸款的限制。

　　緊隨財政部之后，作為宏觀調(diào)控的主要部門，央行也公布了針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施：將商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；下調(diào)住房公積金貸款利率0.27個百分點。

　　據(jù)參加23日央行會議的銀行人士透露，央行會議的主要內(nèi)容是向銀行負責人闡釋 “房產(chǎn)救市新政”出臺的背景。央行認為，今年以來，國際金融形勢動蕩，已經(jīng)導致實體經(jīng)濟明顯放緩，需要對房地產(chǎn)進行調(diào)控，以擴大內(nèi)需。

 

　　“救房市”意在拉內(nèi)需

　　自2008年以來，房地產(chǎn)市場一直低迷，成交量持續(xù)萎縮。尤其是在金融危機席卷全球的背景下，中國經(jīng)濟的下行趨勢日益明顯。

　　剛剛公布的第三季度宏觀數(shù)據(jù)顯示，最近幾年國內(nèi)經(jīng)濟增長每個季度都在10%以上,最高達到11.5%,而今年三季度首次達到個位數(shù)的9%,且四季度有可能繼續(xù)下滑。

　　全國經(jīng)濟到底在多大程度上受累于房地產(chǎn)下行，目前尚無數(shù)據(jù)支撐。不過北京市統(tǒng)計局10月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，初步核算,今年全市前1-3季度生產(chǎn)總值比去年同期增長9.1%,是自2005年以來首次跌至10%以下。

　　北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴表示,北京經(jīng)濟增速下降,房地產(chǎn)市場的低迷是主因。

　　數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度北京房價環(huán)比出現(xiàn)下降,房屋銷售價格比上月下降0.2%,為2005年以來首次出現(xiàn)下降;其中新建商品住宅、二手住宅價格分別比上月下降0.3%和0.1%。

　　于秀琴分析說,今年北京面臨的經(jīng)濟形勢非常復(fù)雜,一方面國家針對北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快的宏觀調(diào)控在今年集中體現(xiàn),另一方面世界經(jīng)濟動蕩、外需減弱。“因此,主觀調(diào)控和被動影響的疊加,使北京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了一些困難,這是造成北京經(jīng)濟增速下滑的一個重要方面?！?SPAN lang=EN-US>

　　這也是宏觀調(diào)控層面以房地產(chǎn)調(diào)控作為擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟平穩(wěn)增長的主要原因之一。

　　“房地產(chǎn)是中國提振內(nèi)需的最佳引擎?！?SPAN lang=EN-US>10月23日，摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家王慶在接受記者采訪時如此解讀剛剛出臺的救市政策。

　　金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪時表示，按照以前的政策，房地產(chǎn)的下滑預(yù)期是非常明顯的，會導致今年GDP的增長在7%以下。調(diào)控層面正是看到了這個風險，從戰(zhàn)略上進行了政策轉(zhuǎn)變，“是政府拉動內(nèi)需的戰(zhàn)略”。

　　全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在接受本報記者采訪時表達了一致觀點?！靶抡暮诵氖枪膭钭》肯M?！甭櫭飞J為，房地產(chǎn)業(yè)占GDP增速的20%、固定資產(chǎn)投資的20%、銀行資產(chǎn)的20%，所以房地產(chǎn)政策調(diào)整勢在必行。

　　萬科董秘肖莉接受本報記者采訪時表示，房地產(chǎn)是最活躍、快速啟動效率最高的行業(yè)之一。國家選擇和國民經(jīng)濟密切相連的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，提振內(nèi)需、增強經(jīng)濟活力，有助于實現(xiàn)國民經(jīng)濟平穩(wěn)過渡。這應(yīng)該是從整體宏觀經(jīng)濟的戰(zhàn)略高度做出的全局性考慮，不能簡單地用“房地產(chǎn)救市”來理解。

　　實際上，以房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟增長，在我國已有先例。1998年亞洲金融危機之下，中國經(jīng)濟增長下滑、面臨通貨緊縮壓力，當時中央及時啟動了住房商品化改革，從而使房地產(chǎn)業(yè)成為中國此后十年內(nèi)需擴大的主要著力點，并成為中國經(jīng)濟增長的一只重要引擎。

 

短期難改房價下行趨勢

　　作為一項以調(diào)控房產(chǎn)保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的措施，毫無疑問將會把公眾的目光吸引到房價走向上來。

　　“新政的出臺對房地產(chǎn)市場肯定是重大利好?！甭櫭飞硎?。

　　不過，金地總裁張華鋼認為，各地回穩(wěn)時間不一，上海會快速回穩(wěn)，北京會較延緩。招商地產(chǎn)(000024,股吧)林少斌分析，地產(chǎn)商前期的銷售策略不會很快改變，仍將延續(xù)一段時間。

萬科研究人員認為，受益最大的應(yīng)該是90-144平米的住房，其次是90平米以下的，最后是144平米以上的。普通自住房現(xiàn)在一般定義是144平米以下的住房，包括90-144平米的和90平米以下的，其中購買90-144平米的住房不單可以享受到基準利率下浮30%的優(yōu)惠，而且首付比例也可以從原來的30%下調(diào)至20%，居民支付能力由此可提高15%-20%。

　　關(guān)于政策對不同區(qū)域市場的影響，萬科研究人員認為，二三線城市本來房價泡沫不明顯，政策效果會比較好；以珠三角為代表的區(qū)域，這次政策從購買力角度相當于給房價又下調(diào)了10%-20%，雖然成交回暖的效果可能也不會立顯，但這樣一個政策至少會縮短樓市調(diào)整的時間；今年房價還沒有明顯的回落的區(qū)域，目前開發(fā)商也正處于是否降價的關(guān)鍵時期，預(yù)測該區(qū)域的房價走勢難度比較大。

　　萬科董秘肖莉接受本報記者采訪時，沒有直接說明萬科下一步的策略，但她表示，萬科自去年10月份以來一直在調(diào)整價格，策略上順應(yīng)市場，以樓盤盡量賣出為前提。有地產(chǎn)人士據(jù)此分析，萬科至少在北京上海等地應(yīng)該還是會降價銷售，而且降價會比以前更堅決。

　　SOHO(0410.HK)中國董事長潘石屹說，現(xiàn)在政府出臺救市政策從政策時間來看顯得太晚，市場從底部回暖至少要半年到一年時間。

　　潘石屹透露了一個有意思的細節(jié)。萬科(000002.SZ)全國的項目降價期間，郁亮曾經(jīng)到潘石屹的家中做客。潘石屹問郁亮，為什么萬科降價25%，而不是像其它企業(yè)一樣降價5%或者10%。郁亮回答說，萬科當時做過市場調(diào)研，只有降價25%才能馬上對成交量產(chǎn)生影響，5%—10%已難以對市場起到作用，而25%已經(jīng)是萬科的極限。

　　招商地產(chǎn)(000024.SZ)董事總經(jīng)理林少斌10月23日向本報記者表示，之前開發(fā)商推出的打折、促銷手段還有一定的慣性，不會因為政策的出臺，立馬改變銷售策略。

　　房地產(chǎn)目前面臨的困境也使一些人認為，開發(fā)商離資金鏈斷裂的那一天越來越近。林少斌表示，情況不同不能一概而論，大型的房地產(chǎn)企業(yè)2005年和2006年獲得的利潤還足能支撐企業(yè)的發(fā)展，而2007年通過高價拿地，新進入市場的企業(yè)將面臨最大的生存威脅。每輪調(diào)控，都可能導致一批企業(yè)退出市場，也屬正?，F(xiàn)象。

 

利率政策調(diào)整

　　但令不少銀行業(yè)內(nèi)人士沒有想到的是，按照國務(wù)院常務(wù)會議的精神，大家之前的更多猜測集中在稅費的減免上，而對于“支持居民購房”并沒有想到會動用利率政策。

　　原因之一是，在市場對房地產(chǎn)風險形成共識，而風險多大尚不清晰的情況下，無論是降低首付比例，還是調(diào)低利率，都無疑大大加劇了銀行的信貸風險。

　　其實，銀行業(yè)的擔憂，央行似乎早有意識。上周五，央行突然召集四大國有銀行個貸部門負責人開會，會議的內(nèi)容正是本次房貸新政的初稿。

本次會議上，新政甫一亮相，即遭遇了四大行的一些疑慮。反對的焦點不在是否出臺措施，而是具體下調(diào)的比例問題。

　　10月23日央行主持會議的是央行副會長易綱，主題是討論銀行在執(zhí)行政策中可能遇到的問題。參會銀行人士提出的問題主要集中在三點，第一點是利率如何定價。第二存量房貸利率(已發(fā)放的貸款)如何調(diào)整，第三銀行將貸款成數(shù)提高是否面臨風險等。據(jù)參會人士透露，與以往政策出臺后就要執(zhí)行統(tǒng)一標準不同，這次央行是“權(quán)利”下放。

　　按照新政規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍(即基準利率下浮30%)，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　與會人士透露，會上易綱解釋了為何這次將下限擴大到基準利率的0.7倍，這是因為在這之前央行已找中資行多次溝通過，下浮30%，正是按照按揭貸款利率與定期存款的利差收入，銀行在3-5年按揭貸款業(yè)務(wù)達到盈利平衡點的利率水平。

　　銀行人士認為，本次央行下調(diào)的幅度過大，將直接對銀行的經(jīng)營效益構(gòu)成沖擊。

　　根據(jù)測算，按照下限為0.7，以五年期為例，下調(diào)后的貸款利率約為5.1%，而同期存款利率為5.58%，已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。退一步講，銀行目前的資金成本約為2.5%-3%，而加上風險定價后，商業(yè)銀行人士告訴記者，“大家肯定要虧了，即使不虧，利潤也大大壓縮，已經(jīng)沒有多少空間了”。而這之中，受沖擊最大的又屬外資銀行。

　　銀行界人士關(guān)心的另一個問題是，存量貸款利率是否調(diào)整？如果調(diào)整的話將對銀行業(yè)績產(chǎn)生較大的影響。

　　“央行的意思是利率定價由我們自己做，自己根據(jù)自己的存貸比、風險偏好來看，要計算自己的運行成本?！鄙鲜鰠耸空f。

　　但實際上，某大型國有銀行人士告訴記者，“我們并沒有這種選擇能力，只能執(zhí)行”。

　　的確，從銀行的角度看，盡管按照貸款合同中關(guān)于貸款利率下浮比例的條款，銀行并沒有必要“自殘”，但實際上，如果不進行調(diào)整，對已有借款者顯然有失公平，并且市場競爭激烈，只要有一家銀行降低，就會有其他銀行跟進。其二是雖然非交易類的轉(zhuǎn)按揭并沒有被恢復(fù)，但客戶借助房地產(chǎn)中介借款者可以實現(xiàn)按新利率以新還舊。為了避免客戶流失，銀行還是得調(diào)整利率。

　　一家股份制銀行上海分行的房貸負責人說，已經(jīng)有客戶咨詢利率如何調(diào)整，他們擔心如果他們不調(diào)利率，其他銀行調(diào)整了，客戶肯定會跑了。

　　上述參會人士說，他們預(yù)計短期內(nèi)各個銀行肯定都會把貸款利率調(diào)到下限，也就是下浮30%，等過一段時間發(fā)現(xiàn)貸款盈利狀況不容樂觀再緩慢上升。

　　一些銀行也在會上提出，應(yīng)該分區(qū)域分步驟進行利率的調(diào)整。

　　此外會議還討論存量貸款利率調(diào)整的技術(shù)性問題，比如調(diào)整的標準是什么，違約的客戶是否能調(diào)整，是否采取批量調(diào)整等。上述人士預(yù)計，估計各個銀行對此的政策可能會不一樣。

　　他還提到政策兩個非常關(guān)鍵的定義，“普通自住房”和“改善型普通自住房”，他表示，對于普通住房之前各地區(qū)各有標準，銀行還是根據(jù)這個標準來制定。但新政里提出了“改善型普通自住房”，他表示央行也未統(tǒng)一標準，是讓銀行根據(jù)各地情況來掌握，他認為可以理解為“以小換大以遠換近”，或者說“兩套以內(nèi)的房子都可以認為是改善型住房”。

　　銀行在會上也提出，最低首付款比例調(diào)整為20% ，如果房價進一步下滑，購房者很可能變成負資產(chǎn)，銀行將面臨風險。上述參會人士說，易綱認為目前政策出臺，不會導致房地產(chǎn)市場很大波動，而是促使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。而首付款比例也仍然要銀行自己根據(jù)客戶的情況進行把握。

　　“總體而言，這是一個利率市場化的試點，過去我們執(zhí)行的都是統(tǒng)一利率標準統(tǒng)一，這個情況需要改變，需要有彈性空間?！鄙鲜鋈耸空f。

　　根據(jù)央行23日的會議要求，各商業(yè)銀行必須于27日前制定出實施細則，調(diào)試好IT系統(tǒng)，完成客戶經(jīng)理培訓，甚至要求將細則的小冊子發(fā)到客戶經(jīng)理手中。

　　銀行人士告訴記者，在只有1.5天工作日的情況下，要完成這些艱巨的任務(wù)，難度非常大。最終妥協(xié)的結(jié)果是，央行放口“可以先制定粗一點，然后細化”。

　　對于本項政策，商業(yè)銀行人士認為，效果可能不會太樂觀，“一方面銀行會審慎，另一方面，客戶還依然在觀望”?！?SPAN lang=EN-US>