周三晚間，財(cái)政部減稅降息的“救市”號(hào)令以及幾乎同時(shí)到位的上海市地方細(xì)則，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)一場(chǎng)解讀政策的熱潮。細(xì)究之下，記者發(fā)現(xiàn)，“普通商品房”與“非普通商品房”在新政中的地位差異較大，而從救市的角度而言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主力——中高端產(chǎn)品的因新政而受惠程度顯得極其重要，因此，上海細(xì)則中“調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的描述，被市場(chǎng)各方寄予厚望。

 

　　普通住房 交易降稅幾近九成

結(jié)合財(cái)政部的指令與上海的細(xì)則，今后個(gè)人出售購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房，免營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上的“唯一用房”可免個(gè)人所得稅；對(duì)于契稅，上海則緊跟財(cái)政部文件——“個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房，契稅下調(diào)到1%。”

　　可見，財(cái)政部如此“眷顧”“90平方米及以下普通住房”，顯然與之前宏觀調(diào)控中的“70／90政策”一脈相承——如果今后在全國(guó)樓市中，“90平方米及以下普通住房”占據(jù)新增供應(yīng)的主導(dǎo)地位(70%)，則此條的受惠面不小。然而，如果離開地方出臺(tái)政策“配套”，此契稅條款即顯得無(wú)足輕重。

　　以上海的一套買進(jìn)價(jià)格為100萬(wàn)元的90平方米以下普通住房為例，如房東住滿2年，以150萬(wàn)元的價(jià)格售出，房東獲利50萬(wàn)元。則買賣雙方由原先合計(jì)支出5種稅費(fèi)，總額12.525萬(wàn)元降至如今僅買家支付契稅1.5萬(wàn)元——交易環(huán)節(jié)減少稅賦11.025萬(wàn)元，下降88.02%。

　　對(duì)于面積相對(duì)較大的普通住房，在這次救市新政中，受惠度雖弱于上述小戶型普通住房，但兩者之間只相差0.5%的契稅稅率——即買方只需繳納房款全額1.5%的契稅2.25萬(wàn)元——與原來(lái)的稅賦水平相比，減少10.275萬(wàn)元，大幅下降82.04%。

 

　　非普通住房 受惠不大受打壓

　　那么，對(duì)比原規(guī)定和新政的規(guī)定，非普通住房交易的稅收差別究竟幾何？按照表(2)所列可見，非普通住房交易雙方從原先共需繳納稅費(fèi)22.175萬(wàn)元，“優(yōu)惠”至雙方交稅17.1萬(wàn)元，僅下降22.89%。

　　從救市的角度而言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主力——中高端產(chǎn)品的因新政而受惠的程度顯得極其重要，因此，上海細(xì)則中“調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)，由房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)等部門另行公布”的描述，被市場(chǎng)各方寄予厚望，可以確定的是，除了市中心的盧、靜、黃、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)域的樓盤難逃非普通之名以外，上海非普通住房的范圍將大大縮減。

　　按照上海市2005年公布的標(biāo)準(zhǔn)，普通住房必須同時(shí)滿足三個(gè)條件——小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積140平方米以下，實(shí)際成交單價(jià)需滿足：內(nèi)環(huán)內(nèi)低于17500元／m2，內(nèi)、外環(huán)間低于10000元／m2，外環(huán)外低于7000元／m2。但經(jīng)過(guò)2007年的房?jī)r(jià)飆升，上海房?jī)r(jià)水平迅速提高，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部馬冀表示，上海14條細(xì)則主要是針對(duì)普通住房的交易人群，“在目前上海市場(chǎng)上，這樣人群還是少數(shù)——多出現(xiàn)于諸如金山、奉賢等外郊環(huán)區(qū)域”。他認(rèn)為，當(dāng)前的重中之重在于上海市盡快對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理化調(diào)整，對(duì)于以環(huán)線劃定的普通或者非普通的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，重新制定尤為關(guān)鍵，“在目前價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上提高20%以上才合理?！敝劣诰唧w標(biāo)準(zhǔn)的推出，照他預(yù)計(jì)，“短則在月底之前，最遲也會(huì)在一個(gè)月內(nèi)作出具體公示”。

　　目前，最關(guān)心央行關(guān)于新貸款政策的，反而是已經(jīng)購(gòu)房的人群。本報(bào)在昨日發(fā)表了《上海普通住房交易稅費(fèi)大降近9成》一文后，引起讀者熱烈反響，購(gòu)房者紛紛致電咨詢。其中，關(guān)于“已貸款人士，是否可與銀行協(xié)商享受基準(zhǔn)利率下調(diào)30%的優(yōu)惠？”這一問(wèn)題較為普遍。

　　對(duì)此，記者昨日致電部分商業(yè)銀行，就銀行方面有關(guān)細(xì)則何時(shí)推出進(jìn)行了詢問(wèn)。建設(shè)銀行(601939,股吧)(4.00,-0.16,-3.85%,吧)表示，新政剛剛出爐，目前銀行相關(guān)的細(xì)則還在等待上級(jí)部門的指示。東亞銀行方面則告訴記者，細(xì)則出臺(tái)后將會(huì)及時(shí)公布，一切都會(huì)按照流程來(lái)?！　?SPAN lang=EN-US>