相比杭州房地產(chǎn)救市“24條”，石家莊走的更遠(yuǎn)。

　　石家莊市20日出臺《石家莊市政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱“意見”)，將刺激開發(fā)商買地政策列入了“救市計劃”。

　　一位開發(fā)商看罷“意見”后就直接指出：“這與其是救市政策，倒不如說是救地政策”。

　　這是在國務(wù)院刺激經(jīng)濟(jì)“十條意見”里提出“支持居民購房”后，地方政府借這個筐投注的“料”。中國社科院金融所研究員尹中立預(yù)計，各地下一步對樓市的“救市”政策都將直接指向土地交易。

 

　　“救地”政策

石家莊市“意見”中指出，支持土地一級開發(fā)企業(yè)參與土地二級開發(fā)競標(biāo)，經(jīng)過核算后，一級開發(fā)成本可以直接抵充土地出讓金；對具備分宗條件的土地實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、按功能切塊、捆綁出讓”的方式出讓；實(shí)行開發(fā)建設(shè)用地預(yù)申請制度，開發(fā)企業(yè)提出用地申請后，國土部門適時出讓土地、有序控制土地出讓量。

　　石家莊市一名未公開姓名開發(fā)商分析說，允許一級開發(fā)商直接以土地開發(fā)成本抵充土地出讓金，這就是在鼓勵開發(fā)商一、二級開發(fā)聯(lián)合進(jìn)行——此前，石家莊市進(jìn)行大規(guī)模城市建設(shè)改造計劃，城中村拆遷改造任務(wù)特別重，地方政府希望引進(jìn)外來開發(fā)商做土地一級開發(fā)，但是沒有多少外地開發(fā)商愿意。這個政策寫入“意見”就是給開發(fā)商一個強(qiáng)烈信號，鼓勵開發(fā)商進(jìn)入本市土地一級開發(fā)領(lǐng)域，減輕政府土地儲備中心的一級開發(fā)壓力。

　　對出讓地塊進(jìn)行“統(tǒng)一規(guī)劃、按功能切塊、捆綁出讓”的方式，上述開發(fā)商解讀說有兩層意思：一是允許開發(fā)商分期開發(fā)，雖然開發(fā)商拿的是一塊地，但是由于地塊上同時有商業(yè)、住宅等不同性質(zhì)的土地，開發(fā)商可以選擇最有利于回收現(xiàn)金流的方式開發(fā)，可以向政府申請土地分宗、分期開發(fā)；第二則是代表了政府的立場，在土地市場不好的時候，政府不希望開發(fā)商只拿好地，不拿差地，將土地盡量捆綁出讓，可以幫助解決政府差地賣地難的問題。

　　實(shí)行建設(shè)用地預(yù)申請制度則是在土地市場冷清的情況下，政府防止出現(xiàn)土地流拍的辦法，將此土地寫入“意見”，說明了政府土地出讓趨于謹(jǐn)慎，避免土地流拍事件出現(xiàn)后影響市場信心。

　　實(shí)際上，在今年5月份，石家莊市幾經(jīng)試探市場需求后，推出的第一塊居住用地就遭遇了流拍的命運(yùn)，此后近半年的時間，整個土地市場冷清局面并未好轉(zhuǎn)。

　　而“意見”中明確指出，政府將有序控制土地出讓節(jié)奏，無疑是代表政府給開發(fā)商們了一個回應(yīng)——此政策實(shí)行后，石家莊市土地出讓可能會放慢節(jié)奏，減少土地供應(yīng)量，進(jìn)而會提升地價，這也給準(zhǔn)備在石家莊開發(fā)項目的企業(yè)一個明確市場信號：土地要漲價，買地要趁早。

　　除此以外，“意見”提出，減少預(yù)售制度審批環(huán)節(jié)，取消樓盤外觀形象的預(yù)售行政審批要求，使開發(fā)企業(yè)預(yù)售時間提前，盡早回籠資金，以購買土地。另外，“意見”還開創(chuàng)性地引入了“定向建購”政策，鼓勵單位或企業(yè)集體向開發(fā)商“定購”房屋，集資企業(yè)職工所繳納的錢歸入監(jiān)管賬戶管理。

 

　　賣地變奏

　　上述開發(fā)商向記者表示，石家莊市出臺“救地”政策不足為奇，多數(shù)城市出臺“救市”政策的背后動機(jī)也都是拯救政府土地財政資金鏈，石家莊市只是將這些話說到了明面。

　　反觀石家莊市2008年全年的土地出讓情況，其對土地資金的渴求便可一目了然。

　　記者統(tǒng)計，今年1-8月，石家莊市幾乎沒有一塊像樣的居住用地出讓。一位石家莊市官員對記者說，為了支持省會“三年大變樣”城市建設(shè)工作，今年石家莊市需要實(shí)現(xiàn)30億的土地出讓收入。

　　今年年初以來，石家莊市看到土地市場表現(xiàn)不好，就一直沒有向市場推居住用地，直至5月份，該市終于頂不住資金壓力向市場推出了第一塊居住用地，但是卻遭遇了流拍命運(yùn)。

　　此后，該市土地出讓工作似乎意識到了市場不可能在年內(nèi)轉(zhuǎn)暖，于是突然加快了土地掛牌出讓的速度?！霸谑袌鰲l件的差時候，不管市場有沒有人要，將土地都掛出去，賣出一塊算一塊?！币晃煌恋匦袠I(yè)專家如是評價說。

　　但是石家莊市推地節(jié)奏讓外來開發(fā)商不適應(yīng)。嘉里、和黃等外地開發(fā)商雖然在2006年就開始進(jìn)入石家莊市場，但是至今多數(shù)都沒有項目落地。

　　原本石家莊市每年建設(shè)用地供應(yīng)都在1000-2000畝左右，從2006年底開始“三年大變樣”工程后，2007年全年供地計劃就有5000畝之多。另外，今年上半年石家莊市在北京招商時，推出了一個“萬畝供地計劃”，這讓外來開發(fā)商頗感意外。根據(jù)記者了解，2007年5000畝供地計劃遠(yuǎn)未完成；2008年上半年的行情更不樂觀。

　　據(jù)悉，許多石家莊當(dāng)?shù)睾屯獾氐拈_發(fā)商曾向石家莊市政府反映過供地過多的問題，但是石家莊市政府背后卻有另外一本難念的經(jīng)：河北省“三年大變樣”城市大拆建工程投資約7000億元，原計劃其中一半從土地出讓收入中實(shí)現(xiàn)，結(jié)果遭遇了土地市場“熊市”。迫于資金壓力，該省曾動員本省金融機(jī)構(gòu)為“三年大變樣”工程融資1000億元，但是仍舊滿足不了資金需求。

　　石家莊國土部門面臨兩方面壓力：不大規(guī)模推地，完不成土地收入任務(wù)，無法彌補(bǔ)城建資金缺口；大規(guī)模推地又沒有開發(fā)商跟進(jìn)，進(jìn)而出現(xiàn)了土地價格下降，出讓土地?zé)o人問津的尷尬局面。

　　記者獲得的一份國家統(tǒng)計局河北調(diào)查總隊關(guān)于河北三個重要城市房價、地價前三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年1-9月份，河北省幾大城市土地交易價格全面停滯。石家莊、唐山、秦皇島三個重點(diǎn)調(diào)查城市的土地交易價格同比平均上漲6.6%,漲幅與前兩季相比，分別縮小1.0和1.9個百分點(diǎn)，為今年以來最低漲幅。

　　對于石家莊市“意見”中包含的“救市”、“救企業(yè)”的一箭雙雕之計能否實(shí)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍持不確定態(tài)度。

　　戴德梁行華北區(qū)董事岳鋒鋼對記者表示，各地政府出臺了一些穩(wěn)定市場的政策，幫助企業(yè)減輕了資金壓力，這本身對穩(wěn)定市場是有好處的。但是還應(yīng)該看到，當(dāng)前市場交易量并非短期內(nèi)可以刺激起來，政府對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場應(yīng)該有個長遠(yuǎn)的打算。