根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，朝陽(yáng)公園板塊中觀湖國(guó)際出現(xiàn)18000元/平方米的低價(jià)房，而該地區(qū)新盤泛海國(guó)際居住區(qū)三期價(jià)格是32000元/平方米左右，二者出現(xiàn)了18000元的價(jià)差。同區(qū)域普遍在24000—25000元的二手房均價(jià)相比新房也出現(xiàn)了7000-8000元的價(jià)差，而去年價(jià)格高峰時(shí)兩者之間只有2000—3000元/平方米的價(jià)差。

　　“新房和二手房出現(xiàn)如此尷尬的巨大價(jià)差只能導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，就是一手房更難回暖。除非一手房的價(jià)格大跌回落到與二手房接近的水平，也即市場(chǎng)心理價(jià)位的水平，而這種可能性短期內(nèi)在北京很難實(shí)現(xiàn)。第二個(gè)途徑就是等到二手房交易也回暖到過去的水平，但現(xiàn)在看來二手房回暖也還有一段時(shí)間，所以下半年北京新盤成交要想迅速回升難度非常大?！?/SPAN>21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域副董事長(zhǎng)盧航說。

其他業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，雖然奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后至今北京商品房成交量已有較大幅度的增加，但北京樓市特別是郊區(qū)樓市離回暖還有很長(zhǎng)的距離。

 

　　二手房?jī)r(jià)跳水 累及新房定價(jià)

　　進(jìn)入8月份后，一直相對(duì)抗跌的北京二手房高端市場(chǎng)價(jià)格終于開始下跌。出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的正是那些前期被眾人看好的藍(lán)籌樓盤。比較具有代表性的區(qū)域之一就是朝陽(yáng)公園板塊。今年上半年，在市場(chǎng)成交普遍低迷的情況，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格還依然呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的格局。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，該板塊陸續(xù)開始有低價(jià)房源進(jìn)入市場(chǎng)。除了觀湖國(guó)際出現(xiàn)的18000元/平方米的低價(jià)房，之前還維持在30000元的棕櫚泉均價(jià)也降到了23000—24000元。公園大道均價(jià)也同樣首次跌到23000元左右。大幅跌價(jià)也迅速引來了大批客戶。

　　“二手房對(duì)市場(chǎng)價(jià)格最為敏感，上海的新房打折促銷力度比北京大，也即接近二手房?jī)r(jià)，所以市場(chǎng)成交好過北京。深圳更是沒有任何顧慮地直接把新房?jī)r(jià)格大幅拉低。歷史上幾次房?jī)r(jià)調(diào)整，北京都是扛到最后，北京的開發(fā)商反應(yīng)也是最緩慢的。”盧航說。

　　二手房售價(jià)大幅下降，給同一區(qū)域的一手房市場(chǎng)造成了很大的沖擊。記者也注意到，泛海國(guó)際第一批房源當(dāng)時(shí)的售價(jià)約14000元，隨著這批房源逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)，到時(shí)如果以較低的價(jià)格售出，這將對(duì)新房市場(chǎng)造成更大的沖擊。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男也認(rèn)為，由于二手房交易完全是市場(chǎng)化操作，供需雙方協(xié)商價(jià)格、自由交易，因此相比一手房，二手房市場(chǎng)的變化更能反映出樓市的真實(shí)狀況，朝陽(yáng)公園板塊二手房的低價(jià)拋售，顯示出交易雙方對(duì)于區(qū)域房屋價(jià)值的判斷和認(rèn)可。

　　盧航認(rèn)為，北京不可能一下子像深圳那樣把新盤價(jià)格拉低到與二手房相近的水平，而且二手房市場(chǎng)還處于一個(gè)逐漸調(diào)整的過程中，所以北京的新房市場(chǎng)回暖非常難。他建議，未來新開的樓盤要注意定價(jià)更為合理，如果比照二手市場(chǎng)的情況來定價(jià)可能對(duì)銷售更為有利，否則極有可能出現(xiàn)滯銷。

 

　　回暖：一個(gè)遙遠(yuǎn)的字眼

　　記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，成交量自8月25日開始跨越式增長(zhǎng)，至9月2日的9天時(shí)間里銷售了2039套商品住宅，成交21.7萬(wàn)平方米，日均銷售227套、24121平方米，相比奧運(yùn)會(huì)舉辦期間日均銷售105套、12029平方米，增長(zhǎng)幅度分別達(dá)到了116%和101%。

　　但這也才剛超過7月份日均銷售201套的水平。值得注意的是，奧運(yùn)會(huì)后連續(xù)幾天的銷售套數(shù)還呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢(shì)，這也說明市場(chǎng)成交情況并沒有出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的轉(zhuǎn)好，樓市要想全面回暖仍需時(shí)日。

　　而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的成交情況更為糟糕。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月和8月，五環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)域新增入市項(xiàng)目38個(gè)，開盤均價(jià)為9979元，除原生墅、鼎城·e托邦等別墅、公寓項(xiàng)目銷售情況略好外，其他的普通住宅雖然打折優(yōu)惠力度不小，但多數(shù)銷售情況仍不容樂觀。

　　燕郊房?jī)r(jià)最高曾沖到9000元，但如今處于極為低迷的狀態(tài)。今年5、6月份，燕郊多個(gè)項(xiàng)目公開降價(jià)，目前許多項(xiàng)目均價(jià)都在3000—4000元/平方米左右。

　　王英男認(rèn)為，郊區(qū)和燕郊的項(xiàng)目要想取得較好的銷售效果，除了有賴于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊配套的成熟外，必須努力提高項(xiàng)目的性價(jià)比。如天洋置地開發(fā)的天洋城就主推生態(tài)城概念，公司董事長(zhǎng)周金告訴記者，天洋城近日與溫哥華市政府雙方共同簽署了《中加城市生態(tài)化建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，天洋城將更加注重項(xiàng)目在景觀及節(jié)能方面的建設(shè)，利用完整的配套和高性價(jià)比吸引客戶。

　　進(jìn)入9月份，北京預(yù)計(jì)將有37個(gè)項(xiàng)目上市，期房供應(yīng)量將會(huì)加大。而大幅低于周邊項(xiàng)目均價(jià)的兩限房，近期也開始發(fā)號(hào)，將對(duì)9月上市的新盤商品房產(chǎn)生影響。預(yù)計(jì)9月樓市成交量要達(dá)到去年的平均水平基本不可能。

　　“多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為京城樓市到明年下半年就會(huì)走出蕭條期，但樓市的走向尚有許多不確定的因素，單純用時(shí)間節(jié)點(diǎn)來預(yù)測(cè)論據(jù)不足。有一點(diǎn)是可以肯定的，開發(fā)商必須多開發(fā)性價(jià)比高的項(xiàng)目才能贏市場(chǎng)?！蓖跤⒛姓f。

　　北京東部一位不愿公開姓名的開發(fā)商也向記者坦言，公司預(yù)計(jì)9月份樓市不會(huì)出現(xiàn)大家預(yù)期的回暖，所以可能會(huì)在10月份加大現(xiàn)有的促銷和折扣力度。

　　但是，經(jīng)過新一輪促銷后，購(gòu)房者的心理預(yù)期房?jī)r(jià)如果仍不斷下移，那么北京樓市金九銀十勢(shì)必成為空影，回暖更是一個(gè)遙遠(yuǎn)的字眼。