隨著北京奧運會的落幕，沉寂多時的樓市也將翻開新的一頁。專業(yè)人士預計，經(jīng)過近一年的調整，理性回歸已成為市場新主題，奧運后的樓市，房價將進一步向買方預期傾斜，住房產(chǎn)品供應將進一步改善，市場向真實需求靠近。

 

　　交易量與房價成反比 房價向買方預期傾斜

　　以調整為主基調的2008年樓市在奧運期間交易尤為清淡，有關機構交易統(tǒng)計顯示，7月以來各地樓市成交量都出現(xiàn)加快萎靡現(xiàn)象，北京成交量繼續(xù)大幅下滑，均價小幅下調;8月份，京城住宅銷售較之去年同期驟降67%，降幅近七成，而環(huán)比7月份，也有25%的降幅。上海新建住宅成交和供應環(huán)比和同比均出現(xiàn)下降，新增供應量也大幅下降。深圳呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，新建住宅供應量和成交量環(huán)比、同比均下降明顯;而成交均價則繼續(xù)上揚。天津成交量明顯回落，成交價格環(huán)比上月也有小幅回落。

　　根據(jù)國土房管局最新統(tǒng)計，8月份本市商品住宅及二手房交易量環(huán)比7月繼續(xù)下跌，價格略有上升，呈現(xiàn)價漲量跌態(tài)勢，延續(xù)了一年來量價齊跌與價漲量跌交相出現(xiàn)的交易走勢。

　　專業(yè)人士認為，這種市場走勢反映出今年房價預期向買方傾斜的市場特征。這一方面來自前兩年房價爆漲帶來的市場調整壓力，一方面來自宏觀經(jīng)濟調整大背景下的市場理性回歸。

　　考慮到樓市成交數(shù)據(jù)公布的時間滯后因素，8月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)的是7月實際成交情況，這期間雖然部分開發(fā)商采取了一些促銷措施，但是力度并沒有達到帶動購房熱情的程度，可見市場仍有一定的調整空間。記者隨機采訪一些早有買房準備的消費者，其中多數(shù)表示目前房價沒有達到購房預期，打算再等等?？梢?，奧運后市場仍將有價格預期磨合期，其中包括對不同地段及產(chǎn)品價格的重新認識和評價，真正的住房需求將在價格細化調整中得到釋放。

 

　　性價比逐步提高 有助于剛性需求釋放

　　中石化系統(tǒng)工作的王先生，是年輕白領職員。他日前在中北鎮(zhèn)買了一套90平方米的兩室精裝修房。當記者問到為什么在這時買房，王先生回答說，兩年前他就打算買一套備用婚房，開始因不太急用，總是看看等等，錯過了買房最佳時機。后來房價一路上漲，沒有機會了，就把錢放到股市，在股市賺到一些錢后，又拿出來準備買房。他認為，現(xiàn)在股市和樓市都很低迷，但是對他來說，相比之下還是買房更實惠些。一是本來就有買房需求，可以說是一種剛性需求。二是自己看中的房子優(yōu)惠后已經(jīng)接近去年同期價格，即使再跌也不會有太大空間。因此下決心現(xiàn)在買房。

　　目前像王先生這樣早有買房計劃和需求的家庭還有很多，在理性回歸、房屋性價比日益顯露的市場環(huán)境下，這些潛藏的剛性需求開始釋放。專業(yè)機構預計，隨著奧運結束及9、10月份新房增量面市，一批具有地段及產(chǎn)品特色、性價比高的住房產(chǎn)品將帶動成交量的提高。如市中心區(qū)域有海河沿岸概念、公園概念學區(qū)房及商務商業(yè)概念的小戶型酒店公寓，邊緣配套完善、環(huán)境及產(chǎn)品質量突出的樓盤將率先打破低迷，使這些具有“剛性”特征的需求得以增量釋放。

 

　　限價房加快落實 緩解中低收入家庭需求

　　逐步滿足中低收入家庭的剛性需求是奧運后市場供應的又一亮點。除了廉租住房和經(jīng)濟適用房，限價房的建設及逐步面市，在緩解中低收入家庭需求的同時，也起到了遏制房價上漲和投機性需求的作用，使市場真實需求更為明顯。

　　據(jù)國土房管部門介紹，限價商品住房是指土地供應時采取限套型、限房價、競地價、競房價的辦法，以公開出讓方式確定開發(fā)建設單位建設的普通商品住房。今年本市計劃建設限價商品住房150萬平方米，為確保滿足人們對中小戶型的需求，新建住房結構比例嚴格按照國家要求，限價商品房單套面積控制在90平方米以下，其中一居室在50平方米左右，兩居室在70平方米左右，一居室和兩居室住房套數(shù)占住房總數(shù)的比例不低于70%。

　　在首批32萬平方米華明、雙港限價房加緊建設的同時，近日，位于華明新家園10號地塊33萬平方米的限價商品房進入施工準備階段。限價商品房的套型面積將嚴格控制在90平方米以下，據(jù)測算，本市限價商品房的銷售價格限定在比同等地段的普通商品住房價格低20%左右。

　　對于限價房的申購，天津市近日下發(fā)的《關于住房保障政策中相關認定問題的通知》，對申請購買限價商品住房的條件進行放寬，將成年未婚子女、長期共同居住的近親屬列為家庭成員。一是30歲以上的未婚單人戶，只要其符合申購條件，也可以申請購買限價商品住房。二是新增“申請人家庭成員按申請人、申請人配偶及未成年子女或成年未婚子女確定”。三是新增“與申請人長期共同居住的近親屬，可作為申請人家庭成員”。

　　市國土房管局負責人表示，限價商品住房屬于保障性住房，但仍能貸款購買，手續(xù)與普通商品房一樣。購買限價商品住房可以使用住房公積金或商業(yè)貸款，手續(xù)與購買普通商品房貸款一樣。

　　《關于住房保障政策中相關認定問題的通知》還規(guī)定，除了繳納相應的交易稅費外，購買人轉讓限價商品住房的全部收益都歸個人所有。

　　許多群眾擔心購買的限價商品住房將來上市轉讓，是否將收益的一定比例上交國家。對此，本市房管部門相關負責人解釋說，對購買限價商品住房后上市交易作出明確規(guī)定：限價商品住房購買人在交納契稅滿5年后即可上市轉讓限價商品住房。交易稅費與普通商品房交易標準相同。