這里是世界上最高的游泳池，在這個“新科”世界第一高樓——上海環(huán)球金融中心（WFC）里，泳池被安排在85層也顯得很自然，客人可以一邊游泳一邊欣賞黃浦江風(fēng)景，而位于100層的觀光閣高度大約是474米，走在上面猶如太空行走。

　　這一切享受的代價是83億元（11.3億美元），歷時14年，幾經(jīng)世界經(jīng)濟高潮和低谷的周期，兩次開工，101層，494米，世界第一高度，一串?dāng)?shù)據(jù)講完了“環(huán)球金融中心”的成長過程。

　　8月底，這座位于上海金融城小陸家嘴內(nèi)的摩天大樓落成后，正式取代了它的鄰居——原世界第三、中國第一的高樓金茂大廈，成為新地標(biāo)，其主體高度也超過了臺北101大廈，成為新的世界第一。

不過這還只是故事的中場，高樓建設(shè)者的雄心曾經(jīng)遭遇過東南亞金融危機、美國“9·11”的挫折，終于在最近的經(jīng)濟高峰期時得以實現(xiàn)，但是，高樓落成之時，卻是世界經(jīng)濟滑坡之日，次貸危機和由此對中國經(jīng)濟增長的影響，都將從現(xiàn)在開始左右環(huán)球金融中心的命運。

　　接受本報記者采訪的仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，自美國次貸危機發(fā)生以來，美國企業(yè)尤其是美國金融機構(gòu)，都縮小了原定租賃的辦公面積，還有部分企業(yè)甚至取消了搬遷辦公室的計劃。

　　這樣的情形會不會在外企扎堆的上海商務(wù)樓市重演，世界第一高樓會面臨怎樣的資金回收難題？而且在中國樓市面臨嚴峻調(diào)整的時刻，出現(xiàn)WFC這樣一個高度第一、租金也第一的商務(wù)大樓盤，到底有何指向意義？

　　不可思議的是，結(jié)合世界和中國經(jīng)濟的大環(huán)境，經(jīng)濟學(xué)家安德魯·勞倫斯1999年總結(jié)出的“摩天大樓指數(shù)”(skyscraper index)似乎得到了應(yīng)驗，這一驚人發(fā)現(xiàn)被稱為“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟衰退。

　　不過，WFC也不是終點，根據(jù)規(guī)劃，即將興建的“上海中心”高度將達到632米，將在5年后成為陸家嘴地區(qū)的新坐標(biāo)；而世界第一高樓的美譽也將被總耗資達10億美元的“迪拜塔”摘取，它的高度將超過700米。

　　摩天大樓的魔咒會有多靈驗？

 

 

　　財富的圖騰

　　這是一場資本市場的圖騰崇拜。

　　隨著WFC的落成，其主要投資者——日本最大私人樓宇開發(fā)商日本森大廈株式會社從幕后走到前臺，它擁有環(huán)球金融中心70%的股份，主導(dǎo)人物正是會社主席森稔，他的夢想一波三折。

　　早在1993年，森稔對當(dāng)時的浦東新區(qū)管委會主任趙啟正說：“讓我來造第二座摩天大樓吧?！卑凑?/SPAN>1997年的規(guī)劃，環(huán)球金融中心高460米，已是世界第一。

　  1995年12月，WFC取得了土地使用權(quán)。隨后東南亞金融風(fēng)波卻突然來臨，工程戛然而止。據(jù)曾陪同森稔的人士回憶：“第一次停工的時候，頭發(fā)斑白的森稔在上海居留的幾天內(nèi)很沉默，沒說幾句話。”據(jù)稱，森稔擔(dān)心的是世界經(jīng)濟萎縮影響出租率，才剛打樁就停工。2001年的“9·11”進一步打擊了建造摩天大廈的信心。

　　按規(guī)定如果被批項目兩年內(nèi)未實施就該撤消，但WFC卻安然無恙地在浦東Z4-1號地塊上睡了近8年。其間，臺北市建造了主體建筑480米的101大樓。

　　但WFC爭當(dāng)世界第一的決心絲毫沒有動搖。在重新啟動之后，新方案由460米高94層改為492米高101層，投資從7億美元加到11.3億美元。為此，復(fù)工后WFC有限公司和森海外株式會社最主要的精力都放在了融資上。

　　據(jù)悉，中國國際金融有限公司和摩根士丹利都擔(dān)任WFC有限公司的財務(wù)顧問，他們曾數(shù)次拜訪建設(shè)銀行(601939,股吧)等國有銀行。一位知情人士表示，中國四大國有銀行都參與其中。

　　WFC公司總經(jīng)理竹內(nèi)克之證實了此事：“融資將主要在中國大陸解決，而且主要通過四大國有銀行。為了達到自有資金的限制，WFC公司可能出售部分股權(quán)?！绷頁?jù)公司董事長森浩生介紹，WFC的83億元投資中，資本金和貸款各占50%。

　　無論如何也要世界第一，國元證券研究中心副總經(jīng)理劉勘把這種行為稱為“資本狂熱癥”，“在經(jīng)濟繁榮時期，資本財富積累速度較快，人們對資本市場充滿美好預(yù)期，愈發(fā)追求資本的最高極限”。

 

　　尷尬的出租

　　但是，如果高樓建成之時，正是經(jīng)濟衰退之時呢？

　　世界第一高樓的經(jīng)營是一個世界性難題，機會和風(fēng)險并存。環(huán)球金融中心落成時，受次貸危機影響，中國經(jīng)濟面臨放緩，WFC的出租也遭冷遇。

　　根WFC發(fā)布的信息，租戶包括三井住友銀行等11家日本企業(yè)、法國巴黎銀行等6家歐美企業(yè)、韓國產(chǎn)業(yè)銀行等8家亞洲及其他企業(yè)，還包括國泰基金管理、新華都(002264行情,股吧)和港澳資訊產(chǎn)業(yè)等3家中國企業(yè)。

　　森稔在開業(yè)儀式上透露，WFC辦公樓目前入駐率45%，租金最高達到650元人民幣/平方米/月，而森大廈株式會社預(yù)計1年后入駐率達到90%，投資回報期12年。

　　事實上，這個數(shù)據(jù)多被業(yè)內(nèi)人懷疑，高出陸家嘴地區(qū)平均租金一倍，一年后入駐率達到90%都是難以想象的。目前，WFC平均租金約在3.3美元/平方米/天，遠高于中原地產(chǎn)公布的6月份浦東甲級寫字樓日租金1.60美元/平方米/天。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀認為，一般大樓入駐率能達到80%就算很高，受經(jīng)濟因素影響，陸家嘴高檔辦公樓將進入一個相對飽和期，定價太高恐怕會影響到WFC的出租。

　　據(jù)一位代理商介紹，從去年年中預(yù)租開始，森大廈會社就表現(xiàn)得相當(dāng)強硬。會社很快發(fā)現(xiàn)，他們的全球客戶資源在上海并不能完全發(fā)揮作用，原本在租金和租戶檔次上相當(dāng)挑剔的森大廈已經(jīng)略微“放下身段”了。

　　有報道還稱，WFC甚至還將手伸向了同樣屬于森大廈株式會社的匯豐大廈。據(jù)公開客戶數(shù)據(jù)，與WFC簽約的入駐企業(yè)中，11家日本金融機構(gòu)及企業(yè)大部分是匯豐大廈的老客戶。

　　“總投資83億元，投資回報期則為12年”，這恐怕只能是森稔的一個美好愿望。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄對記者表示，WFC有33.7萬平方米，最高租金20元/平方米/天，這樣算下一年租金應(yīng)為7300元/平方米/年。事實肯定不能都按最高租金算，假若按年每平方米5000元，預(yù)計年收入16.5億元，再折入駐率為8成，年收入約為13.2億元，這還會受到經(jīng)濟波動影響?！凹由暇频旰蛥⒂^、會議等收入，環(huán)球金融中心應(yīng)該有17億元左右的收入。”薛建雄認為。

　　參考金茂大廈的營業(yè)費用，每天100萬元，一年所需費用3.65億元，WFC運營費用預(yù)計在每年5億元，按5%的年貸款利息算，每年財務(wù)成本4億元，再根據(jù)WFC貸款的41.5億人民幣，每年還本需要1億元，每年總成本需要10億元。

　　這和薛建雄算的總收入17億元對減，每年盈利是7億元，接近森大廈原本預(yù)期。分析人士指出，雖然這種計算很粗糙，但基本上可以體現(xiàn)WFC最好的狀況。如果在未來中國經(jīng)濟放緩或進入衰退，上海中心在5年后加入競爭，WFC將和現(xiàn)在的金茂大廈一樣被動。

　　有意思的是，金茂大廈今年6月易主，被方興地產(chǎn)收購，其公告稱，以價值人民幣110億元的現(xiàn)金加股票方式收購金茂全部股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士指出，前些年投資的金茂大廈前期基本虧損，近年勢頭稍好，這時投資方乘機出售賣個好價錢。

 

　　勞倫斯的魔咒

　　世界第一樓誕生并不總是意味著幸福和好運。總結(jié)過去100多年的資本市場發(fā)展，1999年，經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯總結(jié)出一個“摩天大樓指數(shù)”，將經(jīng)濟危機與摩天大樓的建成聯(lián)系起來。

　　他發(fā)現(xiàn)，世界最高大樓的開工建設(shè)，與商業(yè)周期的劇烈波動高度相關(guān)，世界最高大樓的興建通常都是經(jīng)濟衰退到來的前兆，勞倫斯把這個發(fā)現(xiàn)稱為“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟衰退。

　　過去100年，摩天大樓指數(shù)頻頻“顯靈”，記錄驚人。

　　美國紐約勝家大廈和大都會人壽大廈1908年前后落成，接著金融危機席卷全美，數(shù)百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美經(jīng)濟出現(xiàn)收縮；1920年代末至1930年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，之后紐約股市崩盤，并引發(fā)全球經(jīng)濟大蕭條；70年代中期紐約世貿(mào)中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高，后發(fā)生石油危機，全球經(jīng)濟陷入衰退；1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈，亞洲發(fā)生金融危機。

　　事實上，作為中國改革開放的產(chǎn)物，金茂大廈在1998年封頂時也遭遇了1997年東南亞金融危機的洗禮。

　　國元證券劉勘認為，“摩天大樓指數(shù)”有其內(nèi)在的科學(xué)性，經(jīng)濟總是在不斷地重復(fù)著“繁榮、衰退、蕭條、繁榮”這一循環(huán)，在繁榮階段，寬松的貨幣政策和財政政策往往會鼓勵大型項目的投資，摩天大樓是最直觀的體現(xiàn)；投資然后進一步把經(jīng)濟推向更加繁榮。但由于過度投資、投機以及隨之而來的貨幣緊縮政策，繁榮并不會無止境地持續(xù)下去。

　　“摩天大樓指數(shù)”會在WFC身上靈驗嗎？至少，它已經(jīng)遇上了次貸危機。其實早在2006年2月，雷曼兄弟全球首席經(jīng)濟學(xué)家盧埃林就向中國客戶提及了“摩天大樓指數(shù)”預(yù)言：“如果全球有發(fā)生經(jīng)濟危機的可能性，那很可能會在2007年或2008年?！眲⒖币舱J為，“摩天大樓指數(shù)”在中國恐怕也會靈驗，他擔(dān)心經(jīng)濟會不會進一步下滑。

　　中國經(jīng)濟自然會受到次貸危機的影響，但是勞倫斯的魔咒也不是回回靈驗，而且即使靈驗，經(jīng)濟放緩或者衰退的程度有多深，并不是這個魔咒能左右的，還是掌握在經(jīng)濟調(diào)控者自己的手中?！?/SPAN>