九十月一般是房產(chǎn)銷售的旺季，地產(chǎn)商為了在這兩個(gè)月獲得好的銷售業(yè)績已經(jīng)開始了促銷活動(dòng)。9月1日開始，萬科上海8個(gè)樓盤集中進(jìn)行迎中秋的促銷活動(dòng)。

　　然而在萬科金色雅筑日前推出10萬元促銷讓利的活動(dòng)后，前期購房業(yè)主在金色雅筑高舉“強(qiáng)烈要求退房”、“不再信任萬科”的標(biāo)語，要求萬科退房。這些業(yè)主對(duì)前來金色雅筑看房的購房者表示：“如果你們現(xiàn)在購房，過不了多久也會(huì)加入到我們的退房行列中?！?/SPAN>

　　“對(duì)萬科來說，退房風(fēng)波發(fā)生在金色雅筑這樣開發(fā)、銷售周期比較長的樓盤上，他們多半會(huì)以補(bǔ)償差價(jià)或準(zhǔn)允退房的方式來平息風(fēng)波。而其他樓盤不一定有這樣的問題。”地產(chǎn)評(píng)論專家葉檀認(rèn)為。

 

轉(zhuǎn)變策略沖擊“金九銀十”

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2007年萬科銷售額500億元，2008年萬科計(jì)劃銷售額達(dá)到800億元。但目前萬科的銷售額尚不足300億元，這意味著萬科需要在接下來的3個(gè)月內(nèi)銷售完成500億元的計(jì)劃，而目前萬科每個(gè)月的銷售額僅有50億元不到。

　　為了在剩下的3個(gè)月內(nèi)迅速回流現(xiàn)金，完成今年的銷售目標(biāo)，萬科展開了銷售攻勢(shì)。首先發(fā)力的是萬科在上海的項(xiàng)目。9月1日，萬科上海方面?zhèn)鞒鱿ⅲf科在上海的金色雅筑、新里程、燕南園、白馬花園、花園小城、四季花城等8個(gè)樓盤將集中展開迎中秋八盤集中優(yōu)惠促銷活動(dòng)，樓盤平均打9.5折。該促銷活動(dòng)效果立現(xiàn)。萬科在上海8月30、31日兩天內(nèi)購房者共認(rèn)購了176套房源，銷售金額達(dá)2.68億元。

　　同時(shí)萬科還在上海首次聯(lián)手二手房中介公司，將部分銷售業(yè)務(wù)外包出去。據(jù)了解，萬科在上海獨(dú)家委托漢宇地產(chǎn)進(jìn)行“場外推介看盤”團(tuán)購活動(dòng)，漢宇地產(chǎn)將其自己的客戶推薦給萬科，進(jìn)行購樓洽談業(yè)務(wù)。漢宇地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，目前該業(yè)務(wù)是針對(duì)金色雅筑的團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，漢宇地產(chǎn)方面告訴記者，目前已有近百套房產(chǎn)由訂金轉(zhuǎn)為合同。

　　“萬科在上海的銷售任務(wù)較其他地區(qū)重，因此萬科在上海推行價(jià)格戰(zhàn)的力度較其他地區(qū)相對(duì)更大。”世聯(lián)地產(chǎn)一位客戶總監(jiān)告訴記者。

　　“如果不抓住接下來3個(gè)月的時(shí)期，萬科今年的銷售目前將很難完成?！钡腊罘慨a(chǎn)董事林榮時(shí)指出，這將對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生重要影響，而財(cái)務(wù)狀況的不佳將進(jìn)一步影響到萬科明年的融資計(jì)劃和發(fā)展。而上海是萬科主營業(yè)務(wù)收入的主要來源，所以，上?！敖鹁陪y十”對(duì)于萬科有著重要的意義。

 

　  接受退房繼續(xù)打折？

　　萬科在上海的樓盤頻頻打折促銷使其面臨前期業(yè)主的退房糾紛。在上海浦東三林板塊，萬科旗下就有新里程、金色雅筑等5個(gè)樓盤。萬科8月上旬已推出過優(yōu)惠活動(dòng)，不到1個(gè)月再次降價(jià)，累計(jì)降價(jià)幅度達(dá)到了30%。很顯然8月的優(yōu)惠并沒有產(chǎn)生很大的刺激作用，這才會(huì)有了這一次更大幅度的降價(jià)。

　　然而從最高18000元/平方米的單價(jià)下調(diào)至14000元/平方米左右，這對(duì)“高價(jià)”購入萬科樓盤的業(yè)主來說是個(gè)打擊。萬科金色雅筑的業(yè)主表現(xiàn)得尤為激烈。自從萬科拋出不同標(biāo)準(zhǔn)來解釋降價(jià)原因后，不少一期、二期的業(yè)主已表現(xiàn)了不滿，在今年8月初已組織過一場交涉。當(dāng)聽到金色雅筑減10萬、打折的消息后，前期一些購房者組成“退房團(tuán)”來到金色雅筑售樓處要求退房。

　　 要求退房的業(yè)主在售樓處向前來看房的人表示：“我們就是你們的前車之鑒?，F(xiàn)在萬科降價(jià)，后面萬科會(huì)降得更厲害，你們也會(huì)加入到我們一行中?！?/SPAN>

　　“如果房子一下跌就要求退房，那么通過價(jià)格調(diào)節(jié)市場行為將起什么作用？豈不是鼓勵(lì)所有的投資者都來買房產(chǎn)？”一位房產(chǎn)專家認(rèn)為，因?yàn)檫@種行為某種程度上對(duì)投資者傳達(dá)了這樣一種信息，即投資房產(chǎn)是包賺不賠的。

　　不過這位人士也認(rèn)為，對(duì)于自住者來說，每平方米房子下跌近4000元的確是非常大的損失，這無疑損害了他們的購買力，因此對(duì)這些自住購房人退房的行為在道義上是完全可以理解的。

　　“購房人應(yīng)當(dāng)為其購買行為負(fù)責(zé)。從法理上講，如果萬科在銷售環(huán)節(jié)上符合法律規(guī)定，而且沒有其他退房約定的，那么萬科沒有什么退房的法律義務(wù)?！敝袊笖?shù)研究院華東院副院長陳晟認(rèn)為，是否接受退房或補(bǔ)償差價(jià)取決于萬科對(duì)該項(xiàng)目價(jià)格的評(píng)定及事件對(duì)其他樓盤影響等的綜合評(píng)定。

　　林榮時(shí)認(rèn)為，萬科接受退房的可能性還是存在的，這主要是為了不影響其總體銷售計(jì)劃?！敖?jīng)過二年左右的建設(shè)周期，萬科在上海很多的項(xiàng)目今年已經(jīng)到了項(xiàng)目必須推出的時(shí)期。如果今年九十月份業(yè)績不佳，壓力就會(huì)留到明年?！钡禺a(chǎn)評(píng)論專家葉檀指出，因此萬科是不得不降價(jià)。

　　不過專家認(rèn)為，如果萬科接受退房，將對(duì)其他同樣銷售周期較長的樓盤，形成一種示范效應(yīng)，從而對(duì)其他開發(fā)商造成相當(dāng)大的壓力。

　　“對(duì)萬科來說，退房風(fēng)波發(fā)生在金色雅筑這樣開發(fā)、銷售周期比較長的樓盤上，他們多半會(huì)以補(bǔ)償差價(jià)或準(zhǔn)允退房的方式來平息風(fēng)波?！比~檀認(rèn)為?！?/SPAN>