8月20日股市突然煙花般爆發(fā)，滬指大漲7.63%，導(dǎo)火索是摩根大通的一份研究報(bào)告：“政府決策層正在考慮一項(xiàng)總金額約為2000億~4000億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案”。在股市極度低迷的特殊時(shí)期，“救市”信息最具敏感性。

　　對(duì)于任何關(guān)乎經(jīng)濟(jì)的政策，股市都會(huì)靈敏地表現(xiàn)出來(lái)，但要想撬動(dòng)樓市，可就沒(méi)那么容易了。在房地產(chǎn)調(diào)控上，我國(guó)是經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并重。但影響我國(guó)樓市走向的決定因素還是經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣政策。只有密切關(guān)注房貸利率、首付門檻、開(kāi)發(fā)信貸等政策走向，才能從根本上判斷市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　從行業(yè)屬性上看，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，離開(kāi)了銀行等金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款，無(wú)論是企業(yè)開(kāi)發(fā)，還是個(gè)人購(gòu)房，都將受到極大鉗制。從房地產(chǎn)的商品屬性上看，房地產(chǎn)具有虛擬資產(chǎn)特性，其價(jià)格決定遵循資本化定價(jià)規(guī)律，而非普通商品的成本決定法。作為重要的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于購(gòu)房人對(duì)市場(chǎng)走向的心理預(yù)期和利率。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的說(shuō)法，收益與成本的比值就是房?jī)r(jià)，其中利率所代表的是資金成本，泛化一點(diǎn)也可以指代貨幣政策。

不妨回顧一下近幾年我國(guó)貨幣政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系。從2004年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏快增長(zhǎng)予以重視并步入加息通道。從2004年10月開(kāi)始，至今已累計(jì)加息9次，基準(zhǔn)存款利率由1.98%升至4.14%，其中2007年破紀(jì)錄地加息6次；從2003年9月開(kāi)始，至今已提高存款準(zhǔn)備金率19次，由6%提高到17.5%，其中2007年提高10次，今年以來(lái)提高5次。

　　分析之后，筆者發(fā)現(xiàn)政策的失誤之處在于：2004年~2006年貨幣政策偏松，利率處于歷史偏低水平。這期間，靠增加稅收抑制投資、投機(jī)作用甚小，結(jié)果喪失了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的良機(jī)，由此導(dǎo)致2007年全國(guó)房?jī)r(jià)飆升。此時(shí)貨幣政策不得不踩急剎車，突然加快收緊流動(dòng)性，從2007年年底開(kāi)始宣布實(shí)行從緊貨幣政策，尤其是“二套住房貸款新政”抑制需求的效果非常明顯。其結(jié)果，從第四季開(kāi)始部分城市樓市步入調(diào)整期，目前已出現(xiàn)全面下調(diào)。

　　那么，下半年我國(guó)的貨幣政策將何去何從？從業(yè)界輿論分析，放松財(cái)政政策已是板上釘釘，然則短期內(nèi)期望中央放松貨幣政策不太現(xiàn)實(shí)。但值得關(guān)注的是，央行和銀監(jiān)會(huì)的口氣似有松動(dòng)，比如重點(diǎn)向中小企業(yè)增加5%的信貸額度就是明證。更為重要的是，商業(yè)銀行和監(jiān)管部門間的博弈加劇，部分銀行早已急不可待地放松個(gè)人房貸條件。比如，近期上海多家銀行紛紛打出“省錢牌”，或降低利率，或縮短還貸期限。光大銀行宣布下調(diào)其固定利率房貸的執(zhí)行利率，優(yōu)惠利率達(dá)到了同業(yè)最低水平。

　　一旦從緊的貨幣政策改弦易轍，各種房貸優(yōu)惠措施鋪天蓋地襲來(lái)，則樓市觸底回暖的時(shí)間也就不遠(yuǎn)了，購(gòu)房者、投資者目前需要的只是等待。