最近，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣稱，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格將全面上調(diào)。其上調(diào)的理由有三，一是建筑原材料價(jià)格大幅上漲；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部，是各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)；三是看好中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲是必然等。

 這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)十分納悶，為什么在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片降價(jià)聲中、不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在大叫房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入嚴(yán)冬，大喊要政府救房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，竟然有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要讓其項(xiàng)目的價(jià)格上漲來(lái)賣？當(dāng)然，在一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，每一家企業(yè)的條件及所處的環(huán)境會(huì)不一樣，因此采取的經(jīng)營(yíng)策略、運(yùn)行模式也會(huì)不同。哪一家企業(yè)采取什么樣的經(jīng)營(yíng)模式、采取什么樣的營(yíng)銷策略都是企業(yè)自己的事情，外人是無(wú)法知曉的。只有企業(yè)的無(wú)限多樣化，才能夠形成真正有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)論是采取房?jī)r(jià)上漲策略還是采取房?jī)r(jià)下跌的策略都是它們自己的事情。但是，該開(kāi)發(fā)商歸結(jié)出的幾條房?jī)r(jià)上漲理由，好象與市場(chǎng)實(shí)際的情況相差很遠(yuǎn)。

 因?yàn)椋瑥脑摲康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)理由來(lái)看，是他的項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)榻ㄖ牧蟽r(jià)格大幅上漲。也就是說(shuō)，他所生產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是成本定價(jià)，生產(chǎn)住房要素成本價(jià)格上漲，其房?jī)r(jià)上漲也就自然。當(dāng)然，在一個(gè)正常的市場(chǎng)中，在一個(gè)所有的要素與產(chǎn)品完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，成本收益分析是每一家企業(yè)必做的功課。企業(yè)的產(chǎn)品當(dāng)然要以其成本來(lái)定價(jià)。但是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是或能夠成本定價(jià)嗎？如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是成本定價(jià)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不會(huì)出現(xiàn)暴利模式，也就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫，更不會(huì)出現(xiàn)在短期時(shí)間內(nèi)讓全國(guó)大量財(cái)富聚集在少數(shù)人手中。

 更何況，房地產(chǎn)還有以下幾個(gè)特征，一是由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的唯一性，這就容易為房地產(chǎn)企業(yè)壟斷性定價(jià)提供便利；二是中國(guó)的土地完全為政府所掌握，房地產(chǎn)市場(chǎng)要素的非市場(chǎng)性必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的壟斷性；三是住房既是消費(fèi)品也是投資品，當(dāng)房地產(chǎn)是投資品時(shí)，其價(jià)格并不取決于居民對(duì)住房供求關(guān)系，而是取消于投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期等。正是房地產(chǎn)市場(chǎng)具有這樣的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格往往不會(huì)由其要素的成本來(lái)決定，而是由非成本的因素來(lái)決定。如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由成本決定，那么絕大多數(shù)居民進(jìn)入購(gòu)買住房也就不會(huì)有支付能力不足的障礙了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲一定會(huì)低于居民支付能力上漲。

 從第二個(gè)理由來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)到了底部，各類資金可以大量進(jìn)入抄底。早幾天，我曾寫過(guò)一篇“外資豈能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底”的文章。說(shuō)了一件事，就是目前國(guó)際金融市場(chǎng)上的許多公司，自己的流動(dòng)性不足，豈有資金流向世界其他地方？即使是它們有資金，但是根據(jù)中國(guó)法律這些資金就豈能進(jìn)入？對(duì)于抄房地產(chǎn)市場(chǎng)的底，更是好笑，國(guó)內(nèi)許多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從而都沒(méi)有跌過(guò)，而是在上漲過(guò)程中，那么這個(gè)市場(chǎng)哪有底可言。既然沒(méi)有底，各種資金如何進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底？目前的情況也是如此。國(guó)外的資金當(dāng)然是不讓它們進(jìn)來(lái)，這是政府的政策嚴(yán)格限制的。對(duì)于國(guó)內(nèi)的資金，企業(yè)都在叫流動(dòng)性緊張，要求政府放寬信貸政策。在這種情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)豈有資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底？更何況，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有底可言。既然沒(méi)有底，如何尋找抄底的時(shí)機(jī)。

 至于第三個(gè)理由，當(dāng)然看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展，1998年我就在香港《信報(bào)》發(fā)表過(guò)一文章，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)30年。十年過(guò)去了，我仍然認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)不要改變。但是，看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)就認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)要漲到天花板上嗎？這關(guān)鍵是要看中國(guó)采取什么樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，要看中國(guó)居民收入水平是否也能夠快速增漲并上漲幅度快于房?jī)r(jià)上漲幅度。我們只要看看美國(guó)近二百來(lái)年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮了一百多年，其金融資產(chǎn)及財(cái)富增加了幾千倍，但是美國(guó)的住房?jī)r(jià)格不僅沒(méi)有漲到天花板上去而且永遠(yuǎn)與絕大多數(shù)居民支付能力相合。更何況，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它能夠隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速繁榮，但它同樣會(huì)不斷地出現(xiàn)周期性調(diào)整。對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的看好，并不等于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有周期性調(diào)整。特別是當(dāng)住房為消費(fèi)品時(shí)，它必須與居民可支付收入能夠有關(guān)，如果居民都沒(méi)有能力購(gòu)買住房，那么未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景最好，房?jī)r(jià)要保持在天花板上是不可能的。

 總之，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整的情況下，個(gè)別開(kāi)發(fā)商想通過(guò)炒高其項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)扭轉(zhuǎn)這種局面是根本不可能的。特別是在整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件與環(huán)境、客戶對(duì)象及房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性變化的情況下，想改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)為主導(dǎo)的模式及這種房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整也是不可能。價(jià)格快速上漲了8年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)其周期性調(diào)整將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。