房市低迷,有開發(fā)商拿出"無理由退房"的招數(shù)來吸引消費(fèi)者購買,這一招數(shù)到底靈不靈呢?本文分析"無理由退房"承諾可能涉及到的各種法律關(guān)系以及現(xiàn)實(shí)可操作性。

　　一、"無理由退房"承諾涉及的法律關(guān)系

　　某開發(fā)商有關(guān)"無理由退房"的具體承諾是:在某時(shí)間段內(nèi),凡購買開發(fā)商的房屋并已付房款(含銀行按揭)的買受人,從購買之日起兩年內(nèi)享有對(duì)所購房屋無條件地繼續(xù)保留或退房的選擇權(quán),若買受人在前述規(guī)定的期限內(nèi)提出退房申請(qǐng)的,須以書面形式作出。開發(fā)商在接到該書面申請(qǐng)的15日內(nèi)退還買受人的購房款本金及利息。如房價(jià)下跌客戶選擇保留,開發(fā)商將按市場(chǎng)價(jià)把差價(jià)退還客戶。本聲明書可作為購房合同的附件,同購房合同具有同等的法律效力。

　　從這樣一個(gè)聲明里面我們可以發(fā)現(xiàn)該承諾可能涉及到的法律關(guān)系主要有兩個(gè)方面,首先是開發(fā)商與房產(chǎn)的買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系,其次可能是房產(chǎn)的買受人與提供商品房按揭貸款的銀行之間的關(guān)系。

　　二、"無理由退房"承諾有多大約束力

　　根據(jù)最高人民法院于2003年4月28日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定:"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"通過分析某開發(fā)商發(fā)布的"無理由退房"承諾我們不難發(fā)現(xiàn)該承諾已經(jīng)成為商品房買賣合同的一個(gè)當(dāng)然組成部分,對(duì)于該合同法律關(guān)系的雙方主體均具有合同法上的拘束力,這一點(diǎn)是不容爭(zhēng)議的事實(shí)。

　　三、"無理由退房"承諾的可操作性

　　通過分析,可知"無理由退房"的承諾已經(jīng)具備了確定的合同法上的約束力,那么這一承諾的拘束力在現(xiàn)實(shí)中的可操作性又有多大呢?值得細(xì)細(xì)分析:

　　由于商品房買賣合同是一個(gè)典型的雙務(wù)合同,當(dāng)事人均必須支付相應(yīng)的對(duì)價(jià),那么當(dāng)事人為了締結(jié)契約除了支付對(duì)價(jià)之外還必須支出許多其他的費(fèi)用,例如律師費(fèi)、房地產(chǎn)中介費(fèi)用等；很多購房者購房的資金來源于銀行的按揭貸款,此時(shí)還涉及到辦理按揭貸款的費(fèi)用以及商品房按揭貸款保險(xiǎn)費(fèi)用,同時(shí)當(dāng)事人為購買商品房還必須要付出相當(dāng)多的時(shí)間和精力,交房之后還要進(jìn)行裝修、添置家具,這些加起來是一筆數(shù)目非?？捎^的支出。即使到時(shí)房產(chǎn)開發(fā)商能夠兌現(xiàn)"無理由退房"承諾,購房者所能拿回來的也只是所支付的購房款及一定的利息,而其他額外的費(fèi)用和支出根本無處獲償。

　　即使購房者不考慮一些額外的費(fèi)用和支出而要求退房,那么開發(fā)商承諾的"無理由退房"是否能夠真正地順利實(shí)現(xiàn)呢?我們的答案是很難。我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)是以項(xiàng)目公司的形式而存在的,公司存續(xù)的時(shí)間較短,而且由于公司在日常中可能會(huì)碰到一些導(dǎo)致公司無法繼續(xù)經(jīng)營的情形,也即合同一方當(dāng)事人相對(duì)應(yīng)的另一方主體滅失,那么這個(gè)時(shí)候購房者又可以向誰去要求退房、支付購房本金及利息呢?而且在涉及公司破產(chǎn)清算時(shí),職工工資、國家稅款具有優(yōu)先性,所謂的退房款作為極其一般的債權(quán)其受償順利非?？亢?得不到相應(yīng)的保障。而且,開發(fā)商所承諾的是"無理由退房",并非無條件退房,具體到購房者真正要求退房時(shí),開發(fā)商的誠意有待接受考驗(yàn)。

　　此外,從合同法的角度來考慮,合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)必須是平等的,然而若將所謂的"無理由退房"承諾作為合同內(nèi)容的一個(gè)部分。那么此前開發(fā)商與購房者所簽訂的購房合同在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻都不管用了?如果這份具有法律效力的文件被雙方忽略,那所謂的買賣關(guān)系又如何確立?而且樓市下跌的風(fēng)險(xiǎn)是否應(yīng)該完全由開發(fā)商來承擔(dān)?如果是購房自住者,房子貶值對(duì)其產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)影響并不大,因?yàn)樵谫彿壳耙炎鲞^充分的估計(jì)和準(zhǔn)備；如果是購房投資,那么投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該自己承擔(dān)。開發(fā)商承擔(dān)開發(fā)和銷售風(fēng)險(xiǎn),購房者承擔(dān)購房后房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)規(guī)律便是如此。如果開發(fā)商非要通過"無理由退房"來承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),那么其可能就是另有所圖,從其他方面獲得了利益,比如諸多媒體所質(zhì)疑的回籠資金、保障資金鏈等。上海證券報(bào)陳文君