銷售萎縮使越來越多的開發(fā)商沉不住氣了。上海佑威房地產(chǎn)研究中心最新的數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一的大盤中遠(yuǎn)兩灣城8月18日成交的29套低層房源均價僅13842元/平方米，較其上半年21049元/平方米的成交均價下跌了7200多元/平方米，跌幅超過34%。

在此之前，萬科A（000002.SZ）與金地集團(tuán)（600383.SH）在上海三林地區(qū)的樓盤亦展開了價格戰(zhàn)。這也成為本月初國家統(tǒng)計局下屬行業(yè)報在一篇經(jīng)濟(jì)述評中聲稱“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)”的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。顯然，這一結(jié)論言之過早。

據(jù)了解，中遠(yuǎn)兩灣城上述低價成交的房源可能是針對內(nèi)部員工的優(yōu)惠，但即使是如此大幅度的價格下跌之后，其售價也不過是回到了去年初13000元/平方米的水平。

在如今價格激戰(zhàn)正酣的三林區(qū)域，已經(jīng)在進(jìn)行尾盤銷售的萬科新里程，2006年底以8100元/平方米開盤，至去年初售價漲至9000元/平方米，去年底從毛坯改裝修后價格漲至18000元/平方米。如果說該樓盤在首次開盤時的售價利潤率還較低的話，僅一年價格上漲一倍有余之后，其中的暴利水分已清晰可見。

類似的樓盤還有受到萬科金色雅筑高價上市拉動的金誼河畔，去年初開盤僅8300元/平方米，在金色雅筑花園洋房推出18000元/平方米的價格后，其售價在今年初最高曾達(dá)17000元/平方米。受價格戰(zhàn)波及，該樓盤的成交價目前也跌至每平方米萬元左右。

事實(shí)上，去年初樓市正處于明顯的上升通道，因此開發(fā)商當(dāng)時的定價并無壓低的可能，因此即便是在漲價之前，這些樓盤的售價已經(jīng)包含了不低的利潤率水平。這一輪的價格調(diào)整，到目前為止，也僅僅是讓開發(fā)商們舍棄了去年新增的那部分利潤率而已。而每個樓盤在第一次開盤后，已基本鎖定了其最低的利潤率水平。

從目前降價的案例來看，幅度最大的，也不過是跌回最初的價格水平，跌破開盤價的還非常罕見。更重要的是，此次銷售萎縮及價格的部分回調(diào)，只是市場的一次正常調(diào)整，至今并沒有所謂“崩盤”的看法出現(xiàn)。這意味著，在調(diào)整結(jié)束之后，市場仍將重拾升勢。

開發(fā)商們已在“積極應(yīng)對”。繼萬科和首創(chuàng)置業(yè)公開宣布將下調(diào)銷售目標(biāo)及開工、竣工面積后，上海復(fù)地（02337.HK）也表示將下調(diào)今年的銷售目標(biāo)和開工、竣工面積。

如果說下調(diào)銷售目標(biāo)是開發(fā)商應(yīng)對眼下銷售困局的不得已之策，下調(diào)開工、竣工面積的計劃，除了可以部分緩解資金需求之外，還將對市場未來的走勢產(chǎn)生影響。

雖然目前由于需求急速萎縮使市場處于供大于求的狀況，但住宅的供應(yīng)總量仍然呈逐年下降的趨勢。一旦市場出現(xiàn)回暖，供需將重新回到供不應(yīng)求的狀況，同時部分開發(fā)商又下調(diào)開工、竣工面積，可能使供不應(yīng)求的情況加劇，隨之而來的，又將是房價的快速上漲。

 去年中房協(xié)的一份報告顯示，2007年上半年全國商品住宅銷售面積與竣工面積之比高達(dá)2.08，并表示，開發(fā)公司對未來市場預(yù)期看好、對已取得的土地放慢了開發(fā)速度，是造成住房供不應(yīng)求的主要原因。所不同的是，此次開發(fā)商放慢開發(fā)速度，頗有些被逼無奈的意味，但其結(jié)果仍有可能是殊途同歸。

根據(jù)2007年年報，地產(chǎn)上市公司的毛利率普遍達(dá)30%以上，萬科、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、金融街（000402.SZ）等上市公司的毛利潤率都超過了40%。

雖然萬科曾在一份報告中提到，毛利率下降是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個必然趨勢，也是一個漸進(jìn)的過程，在國外成熟的房地產(chǎn)市場上毛利率一般不會高于15%，但在土地價格上漲、需求強(qiáng)勁的情況下，開發(fā)商利潤率的下降仍將是一個漫長的過程。