二手房VS新房 “后暴利時(shí)代”哪個(gè)將更抗跌？

樓市持續(xù)慘淡，進(jìn)入市場周期的蕭條階段已無可避免。即使中央部委也認(rèn)為房地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。不論真與假，但越來越多的人考慮的已經(jīng)不是房價(jià)跌不跌的問題，而是在目前以及可預(yù)見的未來，哪種產(chǎn)品更能抗跌的問題，這直接決定了購房者的購買風(fēng)險(xiǎn)。二手房與新房在抗跌性上的PK也不時(shí)為投資者所提及。以下就從幾個(gè)方面來比較一下。

抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力

毫無疑問，二手房的抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力是大于新房的，或者說新房對政策變化的敏感性要遠(yuǎn)大于二手房。這不僅是因?yàn)橐孕路繛橹鞯囊患壥袌鍪钦麄€(gè)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，必然受宏觀和中觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的制約，更是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、稅費(fèi)、市場吸納率等方面無一不受到政策尤其是住房和金融稅費(fèi)政策的左右。此次樓市的深度調(diào)整，直接原因就是二套房政策及信貸緊縮政策的影響。如果這些政策不松動(dòng)的話，樓市仍會(huì)繼續(xù)低迷下去。

而二手房受國家政策的影響和制約無論在面上還是在影響的深度上都要相對小的多。其最大的影響和制約來自于稅費(fèi)，尤其是交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)的制約。其次是交易條件上的制約，如武漢市每次契稅的調(diào)整都會(huì)引起交易量的較大波動(dòng)。

因此，從抗政策風(fēng)險(xiǎn)上來說,二手房是略勝一籌的。

抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力

新房市場的最大特征是壟斷。由于新房市場是典型的不完全競爭市場，尤其是各開發(fā)商所掌握的資源特征和市場策略，使得新房市場更容易出現(xiàn)壟斷，或者說在價(jià)格上更容易出現(xiàn)勾結(jié)，合力抬高某一區(qū)域的房價(jià)，即所謂“一榮俱榮”。如去年的光谷房價(jià)暴漲40%，最大環(huán)比漲幅達(dá)到20%。還有沌口、盤龍城等區(qū)域的房價(jià)，無一不是區(qū)域開發(fā)商在價(jià)格上勾結(jié)的結(jié)果。但凡事都具有兩面性。壟斷性雖然可以為該區(qū)域帶來壟斷利潤，但在政策和市場發(fā)生負(fù)相關(guān)變化的情況下，也會(huì)“一損俱損”。如今年的房價(jià)下調(diào)，上述光谷、沌口、盤龍城等區(qū)域也是房價(jià)下跌幅度最大的區(qū)域，尤其是在弱市情況下，各開發(fā)商的價(jià)格聯(lián)盟會(huì)暫時(shí)解體，為了生存會(huì)相互“血拼”，從而更加的“一損俱損”了。

而二手房市場的最大特征是分散。不僅表現(xiàn)在房源的分散上，更表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的分散上。不像新房風(fēng)險(xiǎn)那樣的明顯和集中。而且由于二手房的分散和差異，在價(jià)格上的差異也較大，不像新房那樣相對集中，新房價(jià)格易上不易下，而新房更加的靈活。行情好的時(shí)候可以向新房看齊，行情差下調(diào)的空間也大，因?yàn)榇蠖喽址渴窃缙冢蜉^早期置業(yè)的。相對于目前的調(diào)整區(qū)間還是在贏利區(qū)間內(nèi)，因此對價(jià)格下調(diào)的承受力也較新房大。

 

更重要的是，二手房在租售轉(zhuǎn)換上非常靈活。如價(jià)格過低，可以轉(zhuǎn)為租賃，轉(zhuǎn)為長期持有。如最近武漢二手房雖然銷售下滑，但租賃火熱就說明了這一點(diǎn)。而新房除了商業(yè)物業(yè)外一般不具備這樣的靈活性。如果轉(zhuǎn)租則成了二手房，后續(xù)銷售會(huì)更困難，也解決不了資金上的壓力。

而從購房者的角度上看，很多人由于在弱市下害怕遇到爛尾樓之類的不確定性因素，在購房意愿上更傾向于二手房。

抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力

新房和二手房的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力取決于各自對金融信貸的依賴程度。

眾所周知，新房市場的供求雙方都嚴(yán)重依賴金融信貸的支持。沒有金融信貸的支持，一級市場是不可想象的。因此新房市場對于金融政策的敏感性達(dá)到了牽一發(fā)而動(dòng)全身的地步。此次樓市調(diào)整的最根本原因就是國家的緊縮政策，或者說很多開發(fā)商的降價(jià)是由于資金壓力而形成的。

而二手房市場對金融信貸的依賴性則要小得多，對金融政策的敏感性也要小得多。除了投資投機(jī)性的轉(zhuǎn)按揭二手房外，大多的二手房業(yè)主不存在資金上的壓力。而且許多二手房業(yè)主要求購房者一次或者分期付款，很少接受貸款的。這不僅是由于二手房抵押貸款和轉(zhuǎn)按揭手續(xù)繁瑣，更是受轉(zhuǎn)讓制度的制約，尤其是政府禁止合同更名方式的轉(zhuǎn)讓交易，割斷了二手房市場與金融機(jī)構(gòu)之間的一條聯(lián)系。

因此二手房市場從整體上說抗金融風(fēng)險(xiǎn)的能力要遠(yuǎn)大于新房市場。

所以從整體上說，二手房在政策、市場、金融方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都要強(qiáng)于新房，或者說二手房對市場的反應(yīng)更加靈活。這也為近期武漢二手房租售市場的表現(xiàn)所證明。