很長時(shí)間沒有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略投入關(guān)注了，這兩年我關(guān)注的都是產(chǎn)品力的問題，但是在最近房地產(chǎn)市場中，特別是在經(jīng)歷這輪猛烈的宏觀調(diào)控的過程中，很多項(xiàng)目在營銷策略上雖然簡單，但是花樣卻令我大開眼界，原因在于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場儼然變成了節(jié)日中的大商場，展開了一場熱鬧非凡的打折、優(yōu)惠、返券和送禮的運(yùn)動(dòng)。

最慣用的手法就是打折了，很多的項(xiàng)目都是用折扣的方式期盼消費(fèi)者的上鉤，多數(shù)的操作的手法是用一些房子做誘餌，用不同的付款方式進(jìn)行折扣，當(dāng)然一次性付款是最優(yōu)惠的，打個(gè)9折應(yīng)當(dāng)沒有問題。但是，我們應(yīng)當(dāng)看到是在什么基礎(chǔ)上的折扣，咱們舉例說明，200元的東西咱們7折的價(jià)格便宜，還是150元的東西，我們9折便宜，從這一點(diǎn)上看，很多項(xiàng)目的全盤折扣并不大，而且本身邊邊角角有點(diǎn)問題的房子就該便宜，因此這樣的折扣是沒有意思的。

還有的手段就是送東西，而且有越送越猛的意境了。原來是送裝修，現(xiàn)在增加了的高檔家電，這都是小玩鬧，有的公司送家具，也沒有多少錢的事情，現(xiàn)在有的項(xiàng)目開始送車了，甚至有的項(xiàng)目私下承諾很多東西都可以用購房款結(jié)算，這樣就可以做按揭貸款了。我覺得送車應(yīng)該還不是終點(diǎn)，靠近水邊的應(yīng)該送船，靠近機(jī)場的應(yīng)該送直升機(jī)，走高速的應(yīng)該送過路費(fèi)年票，當(dāng)然要是服務(wù)在周全一點(diǎn)的，應(yīng)該給單身的購房者張羅一個(gè)媳婦或者是老公，通過賣房順便解決人家的終身大事，再錦上添花的把人家的婚事給辦了，那才叫購房送大禮呢。可是我們翻過頭來想，我們?cè)谫I房嗎，送那么多東西，您多便宜一點(diǎn)好不好。

還有的公司披上了一件華麗說辭的外衣，打出“無理由退房”，我們觀察和了解以后可以發(fā)現(xiàn)，這樣的東西多少有點(diǎn)欺詐的成分了。首先沒有理由退房，按照邏輯就是沒有條件的退房，然而這里面有兩個(gè)問題，第一，它是有條件的，有時(shí)間限制，第二，它退的僅僅是合同，而不是產(chǎn)權(quán)意義上的房子，按照占有、使用、收益和處置的權(quán)利，其實(shí)消費(fèi)者僅僅是有那么一點(diǎn)占有權(quán)利，其實(shí)真正的意義就是“有條件的終止協(xié)議”，這樣的舉動(dòng)越說的冠冕堂皇越讓人覺得這里面有很多炒作的東西。通過我們研究其操作的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是變相的融資，變相的發(fā)行公司債，而作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)用這種擦邊球的形式進(jìn)行銷售，其實(shí)就是為了平衡和填補(bǔ)項(xiàng)目開發(fā)過程中的巨大缺口而已，可以說明資金鏈的緊張程度。用從消費(fèi)者的角度給消費(fèi)者以優(yōu)惠似乎顯得很虛偽，很不實(shí)在。

綜合以上的說法，我的感受就是以上的促銷手段多少有點(diǎn)鬧著玩的成份了，因?yàn)橄M(fèi)者會(huì)慢慢喜歡你更大的折扣和優(yōu)惠，而不會(huì)再去關(guān)注那些小恩小惠了，而更多的理性的消費(fèi)者更看重房子本身的實(shí)際銷售價(jià)格，而這個(gè)本該大大方方的東西，卻一直在遮遮掩掩，起碼在北京的很多項(xiàng)目就是這樣在兜圈子，打馬虎眼。

想想金九銀十的時(shí)候，許多新項(xiàng)目將以什么姿態(tài)面世，會(huì)不會(huì)“掀起你的遮羞布，讓我們來看看的你的價(jià)”呢？咱們等著瞧。