去年在土地市場上像穿了“紅舞鞋”一樣狂舞不止的開發(fā)商們，眼下在市況低迷的大背景下終于停下了華麗“舞步”。曲終人散后，各大城市近來紛紛上演退地潮，這場風(fēng)波帶來的喧囂，與土地競買市場目前的冷清景象形成了鮮明對(duì)比。

包括長沙、上海、重慶等在內(nèi)，諸多一、二線城市里之前曾經(jīng)歷艱難競拍過程而被拿下的“地王”紛紛被退，甚至不惜賠上部分地款和押金?！懊姘保ㄖ赋善贩浚╇y賣之時(shí)，作為市場上最昂貴的一種“面粉”——土地的處境顯然也相應(yīng)地尷尬起來。

目前，不少“地王”的樓面地價(jià)遠(yuǎn)高于周邊在售樓盤價(jià)格，可以說是“出師未捷身先死”。目睹“地王”憂傷的遠(yuǎn)去背影，一團(tuán)疑云始終揮之不去，那就是，到底是誰制造了去年獨(dú)特的“地王現(xiàn)象”？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)后市判斷失誤的開發(fā)商及過于依賴“土地財(cái)政”的地方政府，共同造成了土地價(jià)格的“狂飆突進(jìn)”。這當(dāng)然是重要的因素，但“地王現(xiàn)象”的背后還有更復(fù)雜的原因。

不得不承認(rèn)，“預(yù)期”有時(shí)是個(gè)可怕的東西。5年前，就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家判定房地產(chǎn)市場有“泡沫”，但幾年下來“泡沫”不僅沒有破，反而像一個(gè)被人踢來踢去的皮球，越踢越“結(jié)實(shí)”。在經(jīng)歷2005年和2006年兩輪宏觀調(diào)控后，去年房價(jià)有如脫韁的野馬，一騎絕塵，這令開發(fā)商心里滋生了“調(diào)控不過如此”的感嘆。他們顯然沒有預(yù)料到后來以金融調(diào)控為中心的政策組合所產(chǎn)生的巨大威力。

在包括股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格急劇膨脹的背景下，如同股市投資者一樣，開發(fā)商出現(xiàn)了集體亢奮和集體癲狂的癥候。去年夏天，房子仿佛一夜之間成為“稀缺資源”，排隊(duì)購買的現(xiàn)象不足為怪，甚至有的房子需要托關(guān)系才能買到?！案緵]有賣不掉的房子”，地產(chǎn)商的這句話成為當(dāng)時(shí)市場的真實(shí)寫照。

在這樣的盛況下，開發(fā)商群體對(duì)未來的市場預(yù)期樂觀到了極點(diǎn)，有地產(chǎn)公司甚至為今年制定了十倍于去年的銷售目標(biāo)。而土地作為第一生產(chǎn)資料，對(duì)開發(fā)商的重要性不言而喻，急于在房地產(chǎn)“牛市”賺取更多利潤及擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的一些房地產(chǎn)企業(yè)，不計(jì)成本地“爭搶”土地資源。

而去年資本市場的大牛市也在其中起了推波助瀾的作用。通過增發(fā)、擴(kuò)股、發(fā)債等融資方式，上市的房企去年在資本市場拿走了上千億資金。手握大量“真金白銀”，這些房企在土地市場上演了一場場群雄逐鹿的混戰(zhàn)，許多天價(jià)“地王”由此面世，這其中包括北辰實(shí)業(yè)（601588.SH）以92億元奪得的長沙“國字號(hào)地王”，這塊近80萬平方米(約1177.8畝)經(jīng)營性用地最后的成交價(jià)溢出掛牌起始價(jià)約45.62億元，接近翻番。

除此之外，地方政府的“土地財(cái)政”與土地招拍掛“不期而遇”，或許是“地王”頻出的另一主要原因。實(shí)際上，土地招拍掛制度本身并沒有什么問題，問題在于土地出讓的源頭被壟斷。因此盡管土地招拍掛在很大程度上狙擊了暗箱操作，但是它似乎是一把雙刃劍，另一面也很快鋒芒畢露。

如果在一個(gè)充分競爭的市場上，類似拍賣這樣的供地方式基本能反映土地的真實(shí)價(jià)值和當(dāng)前供求關(guān)系，然而由于各地土地的拍賣主體只有一個(gè)，在供應(yīng)源頭上幾乎沒有競爭。拍賣特有的“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則，使得許多土地脫離了真實(shí)價(jià)值。

同時(shí)，事權(quán)、財(cái)權(quán)倒掛的分稅模式，也令地方政府很難不產(chǎn)生賣地的沖動(dòng)。沒有人否認(rèn)土地批租收入是地方財(cái)政收入的最重要來源之一。但如果地價(jià)一直徘徊在低位，地方政府又拿什么來“經(jīng)營城市”？這就不難理解，為什么歷次宏觀調(diào)控政策到各個(gè)地方政府那里一般都會(huì)被“稀釋”或變通。

為了能夠獲得更多的土地出讓收入，一些地方政府的相關(guān)職能部門有意控制供地節(jié)奏和供地規(guī)模。去年樓市瘋狂時(shí)，不少開發(fā)商豪賭房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，很多城市也趁機(jī)推出了大幅優(yōu)質(zhì)地塊。由于這些地位置優(yōu)越，導(dǎo)致樓面地價(jià)和總價(jià)都比較高，從而也造就了一批“地王”。目前，昔日“地王”進(jìn)退維谷，開發(fā)商也演繹著樓市“困境”。而造成這種困境的背后原因如果不能真正解決，地產(chǎn)業(yè)的深層矛盾可能將引發(fā)更多扼腕嘆息。