房?jī)r(jià)下跌是趨勢(shì) 中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌序幕才剛開始

現(xiàn)在，有不少專家強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)的調(diào)整正在過去，新一輪大漲即將展開。而在此之前，有開發(fā)商更是強(qiáng)調(diào)“歷史將證明，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是只漲不跌的”。我的觀點(diǎn)是：中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌序幕才剛剛拉開。

商品房成交量的下降，是中國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折前的最后一個(gè)信號(hào)，這個(gè)看似溫和的信號(hào)，其實(shí)，正預(yù)示著一個(gè)新時(shí)代的開始。

對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我作出三個(gè)判斷：

其一，下跌序幕剛剛拉開，隨后將有幅度更大的下跌。

其二，下跌將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

其三，房?jī)r(jià)的分化將越來越明顯，中、低檔商品房?jī)r(jià)格跌幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高檔商品房的價(jià)格跌幅。

從潛在需求來看，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的力量似乎是非常堅(jiān)挺的，這一因素成為被開發(fā)商等既得利益群體用以推高房?jī)r(jià)的重要理論依據(jù)。但是，如果以購(gòu)買力支持的實(shí)際消費(fèi)需求和目前的商品房結(jié)構(gòu)來看，中國(guó)住房市場(chǎng)其實(shí)是供大于求的。

當(dāng)房屋作為居住需求即消費(fèi)需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際消費(fèi)能力，通常用房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比來表示。針對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，國(guó)際專家給出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入，可以購(gòu)買一套住房。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。以國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)標(biāo)尺來衡量，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買力。

當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1∶200~1∶300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1∶500~1∶700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息。

那么，房?jī)r(jià)過去為什么漲呢？主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故。而從2007年房貸新政開始，我國(guó)開始采取措施加大炒房成本，提高投機(jī)門檻。同時(shí)，打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度，政府同時(shí)也加大了社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，這些都大大制約了未來房?jī)r(jià)的上行空間，使投機(jī)者的心態(tài)發(fā)生了重大變化。

8月5日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始向理性回歸?！?SPAN lang=EN-US>