上海樓市，這個(gè)曾經(jīng)的全國(guó)樓市“領(lǐng)頭羊”，現(xiàn)今又正成為房?jī)r(jià)抗跌的“橋頭堡”。雖然今年以來上海樓市的成交量逐月下滑，一些知名樓盤的降價(jià)信息也此起彼伏，但整體成交均價(jià)依然堅(jiān)挺。而在樓市下半年進(jìn)一步調(diào)整，及其他一線城市房?jī)r(jià)已明降或暗降的壓力下，上海房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)令人關(guān)注。

 

    市場(chǎng)遇冷

    不可否認(rèn)，上海樓市今年的交投狀態(tài)，和其他很多城市的樓市一樣“萎靡不振”。

    來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月上海商品住宅（剔除配套房、動(dòng)遷房）的總供應(yīng)量為618.04萬(wàn)平方米，低于2006年上半年的943.84萬(wàn)平方米和2007年上半年的699.79萬(wàn)平方米；總成交量為525.9萬(wàn)平方米，不但低于2006年上半年的851.32萬(wàn)平方米，甚至比2007年上半年的1043.63萬(wàn)平方米萎縮了近一半；總成交金額則為739.61億元，也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。

    剛過去不久的7月情況則繼續(xù)惡化，雖然商品住宅129.97萬(wàn)平方米的供應(yīng)量略高于6月的129.17萬(wàn)平方米，但成交量?jī)H約71.81萬(wàn)平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26萬(wàn)平方米下降31.12%，比去年7月的217萬(wàn)平方米更是下降66.91%。

    “今年以來成交量的持續(xù)收縮，直接導(dǎo)致了當(dāng)前上海樓市疲軟。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師直言，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，今年1-7月上海新建商品住宅的累計(jì)成交規(guī)模也同比回落逾三成。

    與此同時(shí)，一些知名樓盤的降價(jià)信息也使樓市“價(jià)格戰(zhàn)”處于一觸即發(fā)的狀態(tài)。如大華某樓盤報(bào)價(jià)從最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如萬(wàn)科某樓盤新推房源報(bào)價(jià)下調(diào)2000元/平方米，雖然銷售方表示是因裝修標(biāo)準(zhǔn)降低而調(diào)價(jià)，但隨后萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在中報(bào)發(fā)布會(huì)上的“萬(wàn)科做好了最壞的打算”等言論，使市場(chǎng)內(nèi)不少人相信房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下調(diào)。

    更引人注目的是，被市場(chǎng)認(rèn)為是今年上海房?jī)r(jià)“支柱”的豪宅市場(chǎng)也開始出現(xiàn)松動(dòng)。來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，雖然6月上海樓市受豪宅市場(chǎng)集中供應(yīng)并熱銷拉動(dòng)，當(dāng)月房?jī)r(jià)攀至16988元/平方米的今年以來最高位，但7月以來豪宅市場(chǎng)卻發(fā)力困難，幾大豪宅都滯銷。如最新一批房源的報(bào)價(jià)都高達(dá)42000元/平方米的仁恒河濱城和君御豪庭，實(shí)際成交的價(jià)格都只有36000元/平方米左右；又如遠(yuǎn)中風(fēng)華園和天山河畔花園上月新推房源都是三位數(shù)，但至今成交都只有個(gè)位數(shù)?！耙恍┯懈咦饨鸹貓?bào)潛力的項(xiàng)目還算賣得動(dòng)，其他項(xiàng)目現(xiàn)在看不到太大利好的話，就開始賣不動(dòng)了?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄分析指出。

 

    滯漲態(tài)勢(shì)

    “當(dāng)前，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面都不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，上海在長(zhǎng)達(dá)近10年的房?jī)r(jià)大幅上漲之后，市場(chǎng)已選擇了自發(fā)性調(diào)整和回歸理性之路?！敝蟹可虾Ｖ笖?shù)辦公室的分析師認(rèn)為。

    然而，分析師眼中上海樓市的回歸目前僅體現(xiàn)在成交的低迷上，從房?jī)r(jià)來看，依然處于高位。如上海佑威房地產(chǎn)研究中心的每月統(tǒng)計(jì)表明，上海非政策性的商品住宅均價(jià)整體基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的數(shù)據(jù)同樣說明了情況，昨天發(fā)改委公布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，上月上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲7.3%，而此前5、6月份的同比漲幅則為9.6%和8.8%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，雖然漲幅環(huán)比下降，但上海住房?jī)r(jià)格依然在高位運(yùn)行。

    在中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟看來，這便是市場(chǎng)滯漲的表現(xiàn)?！俺山涣考仁鞘袌?chǎng)表現(xiàn)的重要指標(biāo)，又是影響房?jī)r(jià)的重要因素，按一般規(guī)律，成交量和價(jià)格是正相關(guān)的。但也有特殊情況，比如成交量萎縮時(shí)房?jī)r(jià)不跌反漲，成交量提高時(shí)房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)穩(wěn)定或盤整態(tài)勢(shì)，這些反?，F(xiàn)象往往出現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整的過渡時(shí)期?！?/SPAN>

 

    新的博弈

    “當(dāng)前樓市明顯處于各方觀望狀態(tài)，主要是因?yàn)樵扔烧?、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購(gòu)房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市場(chǎng)按自身規(guī)律運(yùn)行，而導(dǎo)致市場(chǎng)處于重新尋求平衡的時(shí)間階段?！鄙虾Ｖ腥鹗袌?chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒這樣看待在持續(xù)調(diào)控中進(jìn)入又一個(gè)“微妙”階段的上海樓市。

    “上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了觀望，供應(yīng)量亦不大。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭指出，一手房市場(chǎng)的供應(yīng)受兩個(gè)因素制約，一是土地，從2005年以來上海住宅用地的供應(yīng)量持續(xù)下滑，連續(xù)3年沒能完成既定目標(biāo)，今年上半年商品住宅用地供應(yīng)也只有區(qū)區(qū)幾十萬(wàn)平米，這必將造成市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量偏?。欢情_發(fā)商能控制銷售節(jié)奏，去年房?jī)r(jià)飆升期很多開發(fā)商捂盤，今年市場(chǎng)走勢(shì)迷離卻又有一批樓盤不敢輕易開盤，這都導(dǎo)致中期內(nèi)住宅供應(yīng)有限，購(gòu)房者可選擇余地不大。而正是在這樣條件下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)也由此得到“支撐”。

    但佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄又認(rèn)為，雖然今年“紅五月”不再，但此前聚集的剛性需求仍被釋放了一部分，上月一些大開發(fā)商調(diào)價(jià)推盤也搶走了一些客戶，所以，可能是一些開發(fā)商的降價(jià)使得市場(chǎng)忙于調(diào)整策略應(yīng)對(duì)，本月上海樓市開始推盤乏力?！安贿^，一些低總價(jià)項(xiàng)目的熱銷讓開發(fā)商看到了上海樓市潛在的購(gòu)買能量，這也是目前大多數(shù)開發(fā)商不愿降價(jià)，只是在長(zhǎng)期滯銷的壓力下，以低價(jià)為借口處理‘劣質(zhì)’房源，或是只給出微不足道的折扣來‘忽悠’購(gòu)房者，最終的銷售業(yè)績(jī)也都不甚理想?？傊壳笆袌?chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)產(chǎn)生了很大偏差，開發(fā)商想要打開滯銷困局，可能需要更大的價(jià)格調(diào)整或更長(zhǎng)的時(shí)間等待?！?/SPAN>

    同時(shí)，薛建雄認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聯(lián)系比較緊密，如果經(jīng)濟(jì)面開始衰退，房?jī)r(jià)也難漲上去。

    “樓市調(diào)整已經(jīng)明確，但沒有人知道將會(huì)調(diào)整到什么程度。我們只知道，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的基本要求反映在房地產(chǎn)方面，就是要保持市場(chǎng)平穩(wěn)，防止大起大落，使調(diào)整在可控的范圍內(nèi)進(jìn)行。重要和關(guān)鍵的措施是保持個(gè)人房貸利率的長(zhǎng)期穩(wěn)定，雖然可能會(huì)拉長(zhǎng)調(diào)控周期，但會(huì)減輕對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)‘基本素質(zhì)’的傷害?！敝蟹可虾Ｖ笖?shù)辦公室的分析師如此建議。