深圳上半年住宅空置面積猛增八成

    經(jīng)歷了從2006年到2007年上半年的飆升后，今年上半年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落。在昨日提交人大審議的官方報(bào)告中，市發(fā)改局認(rèn)為，今年上半年深圳房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了平緩下降 ，"市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚，房?jī)r(jià)持續(xù)下降"。

 

    上半年房?jī)r(jià)同比降4.34%

    據(jù)了解，深圳商品住宅均價(jià)由1月份的15080元/平方米下降到了6月份的12680/元平方米，其中四五月份價(jià)格更是達(dá)到了11962元/平方米和11014元/平方米的低位。今年上半年，深圳全市商品住宅銷售均價(jià)12789.26元/平方米，比2007年上半年下降了4.34%.

    除了成交均價(jià)，新建商品房銷售規(guī)模也持續(xù)下降，市場(chǎng)交易保持平淡。今年前6個(gè)月，深圳新建商品房的銷售面積下降幅度超過五成，其中住宅銷售面積下降了54%，辦公樓銷售面積則更是"跳水"明顯，6個(gè)月的銷售成績(jī)僅為1.78萬平方米，跳水幅度高達(dá)89%.

 

    商品房空置達(dá)160多萬平方米

    由于新房不斷推出和商品房銷售量萎縮，"此消彼長(zhǎng)"的結(jié)果是造成了深圳商品房空置面積的大幅增加。根據(jù)昨日發(fā)改局報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，今年1到6月份，全市商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到164.73萬平方米，增長(zhǎng)了26%，其中住宅空置面積超過了65萬平方米，增幅達(dá)到84%.

 

    房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性還大不大?

    深圳市房地產(chǎn)研究中心最新發(fā)布的《2008年1-7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》(下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)給出判斷:房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下降和成交量大幅下挫的局面將不大可能出現(xiàn)。但是,業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻意見不一。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心為深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局下屬機(jī)構(gòu),上月初發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》,引起強(qiáng)烈反響,被稱為深圳首份官方研究機(jī)構(gòu)呼吁救市的報(bào)告。

    今次發(fā)布的報(bào)告顯示,盡管6月和7月的住房?jī)r(jià)格在低密度住宅入市的帶動(dòng)下有所回升,但實(shí)際價(jià)格水平基本上仍在1.1萬元/平方米-1.2萬元/平方米之間波動(dòng),而銷售量基本維持在30萬平方米/月左右,并呈現(xiàn)小幅下滑趨勢(shì)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)投資方面出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)。

    報(bào)告分析認(rèn)為,從當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看,目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是去年下半年以來市場(chǎng)理性回歸的延續(xù)和表現(xiàn),在今后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期不明確等因素的作用下,市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

    但是,由于本市房?jī)r(jià)自去年以來持續(xù)下降以及剛性住房需求的存在,目前市場(chǎng)深度回調(diào)的空間已經(jīng)不大,房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下降和成交量大幅下挫的局面將不大可能出現(xiàn)。可以預(yù)期,未來幾個(gè)月,市場(chǎng)將仍舊處于小幅波動(dòng)和調(diào)整狀態(tài),居民持幣觀望氣氛仍將持續(xù)。

 

    1-7月樓市數(shù)據(jù)

    商品房空置面積165.68萬平方米,同比增加29.08%,其中住宅空置面積67.07萬平方米,同比增加95.65%。在短短一個(gè)月時(shí)間,深圳空置商品房增加9500平方米。

    全市新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米,同比減少53.17%。

    按市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑,除去高檔樓盤對(duì)全市房?jī)r(jià)的拉動(dòng)外,今年1-7月各月商品住宅銷售均價(jià)每平方米分別為15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、11159元和12387元。

    二手住宅交易面積200.12萬平方米,同比下降69%。

 

    業(yè)內(nèi)看法

    "若繼續(xù)大跌,后果很嚴(yán)重"

    中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀接受本報(bào)采訪時(shí)表示,深圳樓市繼續(xù)下跌的空間仍然存在,但幅度就如報(bào)告所分析的,大幅下跌的可能不會(huì)很大。

    他認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)保持如今的態(tài)勢(shì)繼續(xù)走跌,后果將會(huì)很嚴(yán)重,"會(huì)留下很多后遺癥"。"首先,銀行方面在當(dāng)前的情況下面臨很大的金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全不利。另外,業(yè)主方面出現(xiàn)的斷供潮也對(duì)早期購(gòu)房者造成很大的損害,造成社會(huì)不穩(wěn)定。所以,即使考慮這些方面,相關(guān)部門也可能會(huì)采取措施,加之報(bào)告中明確提到深圳剛性住房需求仍然存在等原因,深圳樓市就算繼續(xù)下挫,幅度也不會(huì)很大。"

 

    "是否大跌很難說"

    也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下跌還不好確定。雖說深圳房?jī)r(jià)有一定下降,但也只是局部區(qū)域下降,并且房?jī)r(jià)"漲一倍跌三成",所謂的降價(jià)只是把過分虛高的部分砍了一刀。隨著下半年深圳推盤量的加大,可能房?jī)r(jià)下調(diào)幅度仍然會(huì)較大。

 

    專家觀點(diǎn)

    深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為,部分人士對(duì)樓市回暖又重新充滿期待,基本不大可能實(shí)現(xiàn)。從當(dāng)前宏觀和微觀層面的各種信號(hào)來看,政府不太可能救市,深圳房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)整并不讓人奇怪。剛剛過去的7月份成交套數(shù)為2615套,比上月下降10%以上。1-7月深圳樓市整體成交量?jī)H僅是去年或前年的1/3不到,而且這種趨勢(shì)沒有改變的苗頭。

    由于消化速度低于新盤入市量,深圳可售房源不斷增加,僅6-7月份就新增了100萬平方米。目前,深圳累計(jì)的可售新房已經(jīng)超過550萬平方米。也就是說,從現(xiàn)在起政府不再審批新盤入市,已有的新房資源按照今年上半年的消化速度都至少還要銷售一年半,即到2010年年初。

    這一串?dāng)?shù)字告訴我們,深圳樓市已經(jīng)失去了原有的主力購(gòu)買群。失去的購(gòu)買群可以分為兩部分:一部分是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而失去購(gòu)買能力的自住人群；另一部分,也就是官方一直認(rèn)為比例不高,但實(shí)際不低的投資客,他們因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企投資風(fēng)險(xiǎn)大而退出市場(chǎng)。