個(gè)別企業(yè)的理性可能導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的非理性——“地王退地潮”是否將演繹成樓市版的囚徒困境？

    本周，一些去年產(chǎn)生的地王紛紛傳出退地的消息。

    蘇寧環(huán)球集團(tuán)日前表示，黃浦區(qū)房地局與該公司經(jīng)友好協(xié)商已經(jīng)簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。

    2007年8月，蘇寧環(huán)球獲得上海南京路163號(hào)地塊，總地價(jià)高達(dá)44.04億元，其樓板價(jià)為66930元/平方米，成為內(nèi)地的“單價(jià)地王”。

    此前，受地震影響的川渝兩地也傳出地王“退票”的消息。香港信和計(jì)劃退出競得的重慶三鋼廠地塊，九龍倉地產(chǎn)也因各種原因打算退出成都成百家電地塊。

    2007年里讓各大房地產(chǎn)開發(fā)商引以為豪的“土地儲(chǔ)備”，如今卻成為了“燙手的山芋”?！暗赝酢辈]有成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“本錢”，卻成為影響企業(yè)生死存亡的“累贅”。

    但最令業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，個(gè)別企業(yè)的退地行為將愈演愈烈，進(jìn)而成為一種非理性拋售，嚴(yán)重挫傷本已脆弱的房地產(chǎn)市場的信心。

 

    瘋狂2007

    2007年的一幕幕“盛況”仍然讓人記憶猶新。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年在全國一、二線城市誕生了大大小小20余個(gè)知名“地王”。涉及包括北京、上海、長沙、武漢、廣州、深圳、成都等城市。

    參與其中的大多是知名的房地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，如萬科、保利、北辰、蘇寧、富力、世茂、豫園商城等均在其中。他們一擲千金的大手筆也讓一個(gè)個(gè)“地王”橫空出世。

    “這一年大家說的最多的是，要用發(fā)展的眼光看問題?！币晃槐本┑姆康禺a(chǎn)公司總經(jīng)理對記者表示，2007年房地產(chǎn)市場的紅火場景讓大家信心爆棚。有數(shù)據(jù)顯示，僅在2007年一年，全國土地購置面積實(shí)際上已超過了4億平方米。

    “雖然前幾年一直在宏觀調(diào)控，但房價(jià)一直在漲，房地產(chǎn)商的信心很足?！蔽搴现菐炜偨?jīng)理鄒毅表示。按照發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，從2007年3月份開始，全國36個(gè)大中城市商品房集中成交價(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲超過1.5%，達(dá)到2004年以來的頂峰。

    “別人能做，我們?yōu)槭裁床荒茏?？”在競?biāo)奪得上海新地王新江灣城D1地塊之后，綠城中國總裁宋衛(wèi)平面對“可能會(huì)虧本”的疑問時(shí)如此表示。他的說法也代表了很多開發(fā)商當(dāng)時(shí)的想法。

    “開發(fā)商在狂賭這些城市將來房價(jià)能夠快速上漲?！毕愀厶窖髧H集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的增加對上市公司的業(yè)績有著很大的利好作用。同時(shí)，“土地儲(chǔ)備無疑是上市地產(chǎn)公司融資的最大籌碼”。

    另外，“大膽的‘三外’企業(yè)也將搶奪地王作為進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的第一場戰(zhàn)役”，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，“三外”企業(yè)資金雄厚，“變身”欲望強(qiáng)烈，成為各地地王的有力爭奪者。

    “我們想了一下，萬科今年在23個(gè)城市拿地，當(dāng)中確實(shí)有兩個(gè)城市拿了地王，一個(gè)是東莞，一個(gè)是福州?！蓖跏诖饲敖邮鼙緢?bào)記者專訪時(shí)表示，萬科應(yīng)該檢討，并向消費(fèi)者和媒體聲明：2008年開始萬科絕不再拿地王。

    王石的發(fā)言是在2007年年末，這個(gè)時(shí)候，已經(jīng)有很多開發(fā)商埋怨，是受了領(lǐng)頭企業(yè)萬科的影響才在2007年瘋狂拿地。

 

    轉(zhuǎn)折2008

    “大家都在賭地價(jià)持續(xù)上漲，但這是不可能的。這只能說明一個(gè)事實(shí)，擴(kuò)張期已經(jīng)到了一個(gè)末端?！鼻迦A紫光房地產(chǎn)有限公司董事長呂大龍說，“我不玩了?！?/SPAN>2007年年中，呂大龍認(rèn)為面粉（土地）貴過面包（住宅）了，就直接賣掉了面粉，轉(zhuǎn)投了PE行業(yè)，并期待下一周期來臨時(shí)重新殺回地產(chǎn)行業(yè)。

    呂大龍的判斷十分準(zhǔn)確。2008年房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，房地產(chǎn)交易量明顯下降。

    統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積同比下降7.2%，其中住宅銷售面積同比下降6.9%，增幅同比減少28.8%、29.4%。在全國31個(gè)省區(qū)市中，有16個(gè)同比下降。主要集中在北京、廣東、浙江、福建、上海、江蘇、天津等東部幾個(gè)省市；但隨著觀望氛圍的影響，正在向四川、江西、新疆、云南、河南、湖北等中西部省區(qū)市蔓延。

    “不少企業(yè)，特別是中小企業(yè)面臨的壓力越來越大，全國有近一半左右的項(xiàng)目公司正在開發(fā)的項(xiàng)目難以為繼。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一近日表示。

    正是在這樣的背景下，從瘋狂追逐到惟恐退之不及，一年間，開發(fā)商對待地王的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

    “手握地王的開發(fā)商寧可交違約賠償金也要退地，這說明開發(fā)商的信心受到嚴(yán)重挫傷，希望以此來最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)。”鄒毅表示。最難受的是，巨大的土地儲(chǔ)備將嚴(yán)重影響上市公司的盈利水平，“這些土地儲(chǔ)備到目前為止尚無法變現(xiàn)，并且還需要追加巨額資金”。

    相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前兩市已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的上市地產(chǎn)公司中，平均資本負(fù)債率超過55%。一線地產(chǎn)商方面，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商，反映資金狀況的各項(xiàng)指標(biāo)均不容樂觀。

    另一方面，為保證用地者及時(shí)開發(fā)利用土地，防止囤積土地，國土資源部在《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》中已約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。如受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。

    “國家加大了對土地的調(diào)控力度和對閑置土地的查處力度，規(guī)定開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得發(fā)放土地證?！敝熘幸煌嘎丁?/SPAN>

 

    開發(fā)商和政府的兩難

    “從地方政府來說肯定不希望出現(xiàn)這種情況?！编u毅表示，地方政府雖然拿到了違約金，但土地再次出售時(shí)必然面臨著價(jià)格回調(diào)，地方財(cái)政收入也會(huì)受到影響。“更關(guān)鍵的，是對市場信心的打擊?！?/SPAN>

    上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，總價(jià)11.04億元，被稱作“普陀地王”，因志成企業(yè)資金緊張，無法繼續(xù)履行土地出讓合同，已向有關(guān)部門申請中止合同，并獲得了批準(zhǔn)。地王已經(jīng)成了去年拼命拿地企業(yè)手中的燙手山芋。

    一位江蘇的開發(fā)商對記者表示，雖然他們手中的兩幅地塊已經(jīng)辦理了退地手續(xù)，但當(dāng)?shù)卣Ｍ灰獜垞P(yáng)，并對該公司的大幅度降價(jià)銷售商品住宅的行為給予了口頭警告。而據(jù)記者了解，有的地方政府已經(jīng)暗自放松了政策，比如提前為開發(fā)商辦理預(yù)售許可證等。

    據(jù)了解，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)此前也發(fā)出呼吁，希望能允許地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對房地產(chǎn)市場擁有一定的決策權(quán)，如同成都市在汶川地震后出臺(tái)的十條政策措施。

    “退地所帶來的損失是地方政府不愿意看到的，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，退地也只是權(quán)宜之計(jì)，不能解決根本問題。”一位業(yè)內(nèi)專家表示，“從政府和開發(fā)商的角度來說，都不希望看到這種結(jié)果，但這是一個(gè)博弈的過程，就像是囚徒困境?！?/SPAN>

    “依照港資地產(chǎn)商的操作慣例，囤地等待升值是慣用伎倆。樓市低迷之時(shí)，正好可以以退地相要挾，借機(jī)爭取最大的利益?！奔温?lián)地產(chǎn)土地分析師劉智勇認(rèn)為。但在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，也有不少開發(fā)商計(jì)劃抄底土地市場，“趁現(xiàn)在市場不好的時(shí)候拿地很劃算”。

    在地王退地的影響下，一些企業(yè)也紛紛選擇退地“自救”。8月5日，首創(chuàng)置業(yè)也透露退出太原、蘇州兩個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)減土地儲(chǔ)備約88萬平方米。同時(shí)，恒大地產(chǎn)也將上海浦東新區(qū)“源深路1號(hào)地塊”轉(zhuǎn)讓。

    在行業(yè)主管部門看來，近幾年宏觀調(diào)控，由于土地供應(yīng)的滯后效應(yīng)，如果不能對明后兩年的土地供應(yīng)做出合理安排，有可能影響未來住房供應(yīng)的有效性和持續(xù)性，會(huì)加大房價(jià)上漲的壓力。

    “穩(wěn)定市場信心是當(dāng)務(wù)之急?！币晃唤咏ㄔO(shè)部的專家對記者表示。