內(nèi)憂：地產(chǎn)寒冬不能獨(dú)善其身

盡管是業(yè)內(nèi)當(dāng)仁不讓的老大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬萬(wàn)科還是未能躲過(guò)。

　　萬(wàn)科的中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)分別約為162.5億元及20.6億元，較去年同期分別上升50%及23%。盡管這一業(yè)績(jī)?nèi)匀幌喈?dāng)漂亮，但光鮮的數(shù)據(jù)很大程度上是源于去年的“存糧”。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，消費(fèi)者觀望情緒濃重，萬(wàn)科更是大舉“降價(jià)牌”，降價(jià)保量。

　　同日公布的萬(wàn)科7月業(yè)績(jī)顯示，7月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積36萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額31億元，同比下滑27%和15%。這是自今年6月萬(wàn)科首次出現(xiàn)銷(xiāo)售面積同比下滑后，再次明顯折現(xiàn)業(yè)績(jī)拐點(diǎn)。對(duì)于接下來(lái)的走勢(shì)，王石稱鑒于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)延長(zhǎng)，部分地區(qū)甚至可能出現(xiàn)過(guò)度調(diào)整。

　　自去年以來(lái)，隨著信貸緊縮政策的逐步實(shí)施，地產(chǎn)行業(yè)整體步入了漫長(zhǎng)的調(diào)整期，在銀行、股市等融資渠道受困之下，眾多房企都面臨著資金緊張的尷尬。萬(wàn)科同樣也未能幸免。中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科短期借款大幅增加至53.5億元，比去年同期的11.05億元同比增長(zhǎng)384.28%。

　　為了應(yīng)對(duì)后市，王石說(shuō)“萬(wàn)科已做好了最壞的打算”：進(jìn)一步下調(diào)房?jī)r(jià)，增加小戶型比例，并減少開(kāi)工面積，控制拿地面積等。從這些具體舉措來(lái)看，萬(wàn)科顯然會(huì)更堅(jiān)決地實(shí)行“現(xiàn)金為王”，加速資金周轉(zhuǎn)和縮短開(kāi)發(fā)周期，以控制成本和減少風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科甚至已提前籌備了過(guò)冬資金：中報(bào)顯示，公司期末持有的現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，超過(guò)短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)總和。

　　王石曾透露，在“碧桂園模式”中，他很看重的一條便是“以低價(jià)換周轉(zhuǎn)”。事實(shí)上，早在2006年，萬(wàn)科就已做出判斷，隨著宏調(diào)不斷深入，資金將取代土地成為制約行業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。因此，在這輪市場(chǎng)調(diào)整到來(lái)之時(shí)，萬(wàn)科便開(kāi)始選擇快速周轉(zhuǎn)策略，不斷提高資金的使用效率。也正是在這一思路之下，萬(wàn)科此前開(kāi)啟了席卷全國(guó)的“降價(jià)風(fēng)暴”。而從中報(bào)及王石的表態(tài)來(lái)看，短期內(nèi)“棄價(jià)保量”的降價(jià)策略仍會(huì)繼續(xù)沿用。

 

　　外患：“負(fù)面新聞”接二連三

　　對(duì)于內(nèi)憂，萬(wàn)科尚可以做到進(jìn)退有據(jù)，但接二連三的“外患”卻讓萬(wàn)科的陣腳開(kāi)始大亂。

　　說(shuō)到“外患”，首當(dāng)其沖的就是“捐款門(mén)”事件。“捐款門(mén)”讓萬(wàn)科及王石備受非議，唾液四濺。王石多次就此事道歉，且承諾捐款1億元資金參與震后重建，而輿論仍然不依不饒。

　　“捐款門(mén)”好不容易漸漸冷卻，南京的“物價(jià)門(mén)”又把萬(wàn)科推向了風(fēng)口浪尖。2007年年中，針對(duì)“少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)、惜售、哄抬房?jī)r(jià)”等行為，南京出臺(tái)了“一房一價(jià)”政策。依據(jù)該規(guī)定，南京萬(wàn)科的光明城市(三期)項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)為每平方米7360元，銷(xiāo)售價(jià)格可在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上最高上浮5%。光明城市(三期)有十棟物業(yè)，于去年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，由于行情一路上漲，前8棟物業(yè)最高銷(xiāo)售價(jià)格摸至萬(wàn)元以上，均價(jià)8450元/平方米，若繼續(xù)按照指導(dǎo)價(jià)定價(jià)，最后未售的兩棟價(jià)格須低至3900元/平方米左右。

　　引發(fā)“物價(jià)門(mén)”的正是這兩棟位置最好的“樓王”。按常理其預(yù)售價(jià)會(huì)最高，但價(jià)格上漲就會(huì)與“一房一價(jià)”政策違背，而如果執(zhí)行“一房一價(jià)”將價(jià)格降低，此前的業(yè)主便會(huì)有意見(jiàn)。無(wú)論賣(mài)還是不賣(mài)，萬(wàn)科都會(huì)陷入尷尬局面。有傳言稱，萬(wàn)科可能將兩棟樓以7000元至8000元/平方米的價(jià)格通過(guò)“團(tuán)購(gòu)”方式賣(mài)給某企業(yè)，以規(guī)避“一房一價(jià)”政策限制。盡管這一說(shuō)法遭到萬(wàn)科的否認(rèn)，但兩棟“樓王”遲遲未售卻是現(xiàn)實(shí)。

　　目前，有消息稱南京物價(jià)局可能會(huì)認(rèn)定萬(wàn)科違規(guī)，后者可能面臨8760萬(wàn)元的巨額處罰。為了解決“物價(jià)門(mén)”問(wèn)題，老王親自趕到南京“救火”，力爭(zhēng)協(xié)商解決，但至今未果。事實(shí)上，自南京實(shí)行“一房一價(jià)”制度以來(lái)，實(shí)際違反該政策的絕不止萬(wàn)科一家，不少開(kāi)發(fā)商為規(guī)避該政策，將樓盤(pán)以低價(jià)賣(mài)給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再?gòu)牟辉谙迌r(jià)范圍內(nèi)的二手房市場(chǎng)賣(mài)出。但目前，可能挨刀卻只有萬(wàn)科卻是事實(shí)。

　　南京的“物價(jià)門(mén)”懸而未決，廣州萬(wàn)科又“麻煩”上身。8月2日，因一名外來(lái)人員在廣州萬(wàn)科新里程工地墜樓身亡，萬(wàn)科在廣州的所有在建項(xiàng)目被全部叫停。而此前因一個(gè)工地出現(xiàn)安全事故其全部項(xiàng)目便被停工整頓，這種處理甚是少見(jiàn)。

　　作為一家以“透明、規(guī)范”著稱，治理結(jié)構(gòu)完善的上市公司，此前萬(wàn)科一直被認(rèn)為是業(yè)內(nèi)楷模?！熬杩铋T(mén)”讓萬(wàn)科背上污點(diǎn)，錯(cuò)在自身怨不得天尤不得人，但面對(duì)南京的“價(jià)格門(mén)”和最近廣州的“停工門(mén)”事件，萬(wàn)科或許會(huì)發(fā)出“老大不是那么好當(dāng)?shù)摹备锌?/SPAN>

　　事實(shí)上，從“捐款門(mén)”到“物價(jià)門(mén)”再到項(xiàng)目“停工門(mén)”等一連串事件的背后，也影射出萬(wàn)科正在遭遇一場(chǎng)前所未有的“公關(guān)危機(jī)”。不知這場(chǎng)危機(jī)，一向?qū)π蝿?shì)判斷很準(zhǔn)的老王此前是否曾“火眼金睛”掃描過(guò)？2008年還剩下四個(gè)多月的時(shí)間，接下來(lái)的日子里，不知道還有什么厄運(yùn)在等著萬(wàn)科？王石所言的“萬(wàn)科做好了最壞的打算”是不是也包括這些不可控的“外患”呢？