房地產(chǎn)問題歸根到底是一個(gè)金融問題，金融政策對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。一年多來，中國(guó)的金融政策發(fā)生了一系列變化。首先是利率問題，利率是發(fā)展最快的一個(gè)方面。去年10月27號(hào)的利率調(diào)整以后，整個(gè)社會(huì)一片爭(zhēng)論。無論是贊成還是反對(duì)的意見，大家都把自己的關(guān)注點(diǎn)放在地產(chǎn)商。其實(shí)，當(dāng)時(shí)利率的變化并不是加息的問題。最大的問題是利率政策發(fā)生了一個(gè)很大的變化，是整個(gè)銀行的利率市場(chǎng)化推進(jìn)的一大步，改為上下限管制，即上限完全放開，下限只要不低于0.9就可以。對(duì)成本利率來講，它是管住上限，放開下限。這對(duì)商業(yè)銀行來講肯定是利好的事情。管住了下限，銀行的利差就可以拉得越來越大。但實(shí)際上，從2005年6月底的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銀行由于它的利息和定價(jià)能力，對(duì)企業(yè)的資金定價(jià)能力有限，這個(gè)工具的使用還是與社會(huì)化的利率差距比較大。

　　在6月底的時(shí)候，無論是股份制銀行還是如果按照這種商業(yè)銀行貸款利率放開只占30%左右，利率放開只在1倍至1.5倍左右，即9厘左右，所以說，它們根本就沒有能力放開。

　　第二是匯率改革，這是兩年多來關(guān)于人民幣匯率一直討論得非常多的一個(gè)問題。到了今年的7月21號(hào)，利率討論終于成了一個(gè)現(xiàn)實(shí)。其實(shí)利率問題應(yīng)該包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一個(gè)是匯率水平，一個(gè)是匯率形式機(jī)制，一個(gè)是匯率機(jī)制。匯率水平就是現(xiàn)有的匯率和價(jià)格，人民幣對(duì)美元的匯率在最早的時(shí)候是1：8.28，我們對(duì)日元、歐元的價(jià)格就是匯率水平。目前世界上一個(gè)是完全自由的匯率制度，一個(gè)是管制匯率制度。比如美國(guó)、日本，就是自由匯率制度。大多數(shù)匯率制度是處于這兩種制度之間。這種匯率制度，基本上不是把重點(diǎn)放在匯率水平上，更重要的是改進(jìn)機(jī)制。

　　匯率改革從2003年底以來發(fā)生了翻天覆地的變化。第一是銀行注資，注資以后，國(guó)有銀行進(jìn)行了改造，并紛紛上市。最近一年的內(nèi)，國(guó)有銀行改革發(fā)生了翻天覆地的變化。為什么現(xiàn)在企業(yè)或者一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到銀行去借錢的時(shí)候比過去困難一點(diǎn)？并不是由于現(xiàn)在的信貸比過去緊了，而是由于現(xiàn)在銀行改革以后，股份制要求銀行對(duì)信貸資本的定價(jià)和考察比較多。

　　股權(quán)分置改革使中國(guó)的股市發(fā)生了翻天覆地的變化，也是中國(guó)從未有過的事情。這種改革可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)證券系統(tǒng)發(fā)生比較大的變化。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，無論是民營(yíng)還是國(guó)有重要的不是所有制形式，而是其自身的素質(zhì)。如果自身素質(zhì)好，就可以進(jìn)入股市融資。股權(quán)分制改革以后，進(jìn)展肯定是一個(gè)大進(jìn)步，而對(duì)今后的房地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅僅自己發(fā)展得比過去好了，再早幾年，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到上市的標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)比較困難。但是經(jīng)過這幾年的發(fā)展，很多房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)有實(shí)力了。

　　現(xiàn)在的金融市場(chǎng)改革給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了很多機(jī)會(huì)。問題是，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身如何？當(dāng)有一個(gè)好的項(xiàng)目、一個(gè)好的企業(yè)、一個(gè)好的報(bào)表，銀行或者證券公司有好的現(xiàn)金流，有好的回報(bào)的情況下，進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)融資的時(shí)候并不困難。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題并不是融資有沒有困難的問題，關(guān)鍵的問題是在最近幾年你有沒有能力承擔(dān)在融資市場(chǎng)多元化勢(shì)頭下所需要承擔(dān)的利率高低。