工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的１/４，而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的１/５到１/１０，甚至更低。

　　北京通縣張家灣鎮(zhèn)的四個(gè)村子的村民正經(jīng)歷著地理上的遷移，“舊村改造”將使他們近３９００畝的家園變成家居產(chǎn)業(yè)園。

　　來自廣東的開發(fā)商珠江地產(chǎn)將負(fù)責(zé)他們的耕地補(bǔ)償和支付進(jìn)程。但村民們并不因?yàn)楂@得“耕地補(bǔ)償金”而心甘情愿地搬走，因?yàn)槿チ魡栴}并不是由他們自己決定的。

　　然而，珠江地產(chǎn)沒有對(duì)外透露如何獲得該片土地的細(xì)節(jié)，外界也對(duì)該塊土地的用途是否會(huì)發(fā)生改變，猜測種種。開發(fā)商通過建家居產(chǎn)業(yè)園等方式拿地，珠江地產(chǎn)并非孤本。

　　近日，國土資源部對(duì)外透露，將強(qiáng)化對(duì)協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，建立協(xié)議出讓土地的公示制度，年內(nèi)統(tǒng)一公布各地協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，禁止非法壓低地價(jià)招商引資。目前以各種諸如“改造”、“工業(yè)用地”的名義圈占土地的行為屢見不鮮，土地市場仍存在混沌現(xiàn)象。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，國土資源部依然沒有公開表示工業(yè)用地要實(shí)施“招拍掛”政策。這與今年年初，中國土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)秘書長周建春在第五屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)暨政策趨勢論壇上提出的，“２００５年工業(yè)用地將實(shí)行‘招拍掛’”的說法相去甚遠(yuǎn)。

　　鉆協(xié)議出讓“空子”

　　自２００２年以來“招拍掛”政策之后，中央政府有意識(shí)地把協(xié)議出讓土地再次規(guī)范起來。

　　“嚴(yán)卡協(xié)議轉(zhuǎn)讓說明以前監(jiān)管求于寬松，出現(xiàn)違法圈地現(xiàn)象。”西南證券分析師段海瑞分析。

　　政府為確保國有土地收益最大化，避免國有土地流失，以“最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”公示制度防范土地一級(jí)市場的腐敗。

　　“長期以來，個(gè)別市、縣在實(shí)行舊城改造時(shí)，不按國務(wù)院的要求，以低價(jià)土地作為開發(fā)商的補(bǔ)償，一些地方政府為加大招商引資力度，非法壓低價(jià)格出讓土地等，導(dǎo)致國土資源流失?！币晃坏胤焦賳T指出該政策出臺(tái)的深層原因。

　　在理論上，農(nóng)村土地被征用為國有土地后，按照用途可分為兩類：一是商業(yè)經(jīng)營用地；二是非經(jīng)營性用地。在《土地管理法》中，商業(yè)、服務(wù)、金融、旅游等建設(shè)用地，屬于商業(yè)經(jīng)營用地，實(shí)行“招拍掛”；工業(yè)、倉儲(chǔ)、交通等屬于非經(jīng)營性用地，目前仍實(shí)行“協(xié)議出讓”方式。

　　一般來說，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的１/４，而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段的商業(yè)用地的１/５到１/１０，甚至更低的情況。土地價(jià)格的高低直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的獲利多少，而那些精明的企業(yè)借助各種名義圈地，圖的就是低價(jià)的土地。

　　中央地方的博弈

　　地方政府為“招商引資”批了各種經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等等，甚至出現(xiàn)“零地價(jià)”招商、稅收優(yōu)惠等。以這些“園區(qū)”名義所批的工業(yè)用地僅在２００５年就占全國國有土地用地的３３％。

　　“先圈占一定數(shù)量的土地，至于做什么再說?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　據(jù)記者了解的情況，有些企業(yè)以“農(nóng)業(yè)試點(diǎn)”、倉儲(chǔ)、工業(yè)用地的名義先圈占一些土地，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展比較快，這些土地就被重新征用，從而再次改變土地使用性質(zhì)，把價(jià)格低廉的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地或者住宅用地，而那些圈占了土地的地產(chǎn)商就只需補(bǔ)很少的出讓金。

　　“這種情況在二線、三線城市比較多?！钡胤秸疄榱苏猩桃Y，甚至零地價(jià)出讓也在所不惜，原因是地方政府的利益包括土地收益、稅收和勞動(dòng)力等收益，而國有土地收益僅僅包括土地收益。

　　地方利益最大化與國有土地收益最大化相矛盾的同時(shí)，國有土地也成了地方利益的一部分。但鑒于這個(gè)利益，許多政府官員和企業(yè)在私下里實(shí)現(xiàn)的是利益“雙贏”。

　　據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，目前全國９９％以上的城市和８５％以上的縣城鎮(zhèn)，已經(jīng)完成了基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作，但已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的為數(shù)不多。

　　“上有政策，下有對(duì)策”，地方政府掌握了土地規(guī)劃權(quán)的前提下，同時(shí)也掌握著土地的支配權(quán)。鉆政策空子的行為，在業(yè)內(nèi)都是很“正?！钡氖虑?，依據(jù)土地市場的潛規(guī)則，政府可以依據(jù)政府利益而對(duì)企業(yè)實(shí)行政策傾斜，甚至?xí)霈F(xiàn)“什么樣的土地都可以協(xié)議出讓”的情況。

　　“正因?yàn)檫@塊有漏洞，有人才有空子鉆，所以要監(jiān)管?！标柟猓保埃翱偛梅缎_說。

　　招拍掛難施行

　　在開發(fā)商眼里，這個(gè)新政策并“不高明”，如果從整個(gè)土地市場的大局著眼，在法律上和政策上體系上要做一個(gè)長遠(yuǎn)設(shè)計(jì)，并保證土地有一個(gè)合理的價(jià)格才能從根本上杜絕“鉆空子”。

　　相對(duì)于政府對(duì)土地使用的監(jiān)管效果而言，土地市場中的土地使用種類也為開發(fā)商“鉆空子”提供了條件。

　　單從土地使用用途分類看，包括住宅、商業(yè)、公寓和寫字樓等種類繁多。而這些種類不同的土地在使用年限上、土地價(jià)格上和購買方式上又有所不同。商業(yè)用地最“貴”，住宅用地年限最“長”，而工業(yè)用地則最“便宜”。商業(yè)技巧高超的開發(fā)商通常會(huì)在此大做文章。

　　事實(shí)上，政府本身也很難區(qū)分它們的類型，最為典型的就是建外SOHO是住宅還是公寓或?qū)懽謽恰?/P>

　　據(jù)調(diào)查了解，開發(fā)商也希望能夠放寬土地使用名目，把土地使用的種類分成大類，土地市場的交易更為清晰。

　　中國房地產(chǎn)住宅協(xié)會(huì)副會(huì)長包縱華介紹，在國外，土地分為住宅和非住宅兩類，而且比例相當(dāng)。而中國的特殊國情決定了６０％-７０％的土地用來開發(fā)住宅，而且種類也細(xì)分成１０類之多。

　　協(xié)議出讓土地和“招拍掛”同樣是依據(jù)土地使用的用途（經(jīng)營性和非經(jīng)營性）而分類的。工業(yè)用地以協(xié)議出讓，而不采取“招、拍、掛”方式的主要原因是條件不具備，工業(yè)用地購買者較少。通常情況下，工業(yè)用地是以級(jí)差地租、基準(zhǔn)地價(jià)的方式來出讓?！艾F(xiàn)在只能以法規(guī)的名義來限制，如果目前大規(guī)模推出是不太可能。”范小沖對(duì)此評(píng)價(jià)。