萬通集團(tuán)董事局主席馮侖9日在南寧舉行的“創(chuàng)造城市價值”2005中國地產(chǎn)年度論壇上表示，中國房地產(chǎn)企業(yè)正在資本結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式、市場推廣、盈利模式四方面進(jìn)行變化。

　　馮侖認(rèn)為，目前全國一些主要的大地產(chǎn)公司做得最多的一件事是資本結(jié)構(gòu)上的改善，主要是私募和上市工作。中國3萬多家房地產(chǎn)公司中，大部分資本結(jié)構(gòu)是民營為主，但是在全國前十位、二十位的公司目前關(guān)注最多的一件事是資本結(jié)構(gòu)的開放?！「畸惖禺a(chǎn)開發(fā)有限公司在兩個月前上市；之后是和生創(chuàng)展又增發(fā)一次；富地做了一次成功的配股。另外，現(xiàn)在華遠(yuǎn)、順馳、萬通等在作私募。陽光100也有非常重要的與外資的合作項(xiàng)目。

　　第二，尋求商業(yè)模式的改進(jìn)方法。最近半年，各地產(chǎn)公司都在紛紛探討一個基本的選擇方向，目前大概是三大類的判斷。包括商業(yè)模式簡化為住宅公司，以萬科為代表，包括富地、萬科等。二類是綜合開發(fā)公司的模式，這以大部分的國有傳統(tǒng)企業(yè)為主，如北京天成、廣東越秀、北京金融街等公司為主，這些公司基本是傳統(tǒng)的綜合開發(fā)公司模式。這種模式在前一段時間對政府資源的依賴性比較大。第三類在探討的一種更接近于當(dāng)下歐美開發(fā)商做的一些工作。公司越來越在價值鏈上做工作，而不是掙一個加工費(fèi)。例如萬通、富地、金源等企業(yè)。

　　第三，人民幣升值和海外市場融資財務(wù)安排的手段非常多樣化兩個原因，促使國內(nèi)的地產(chǎn)公司關(guān)注國外市場的變化。據(jù)了解，5月上海在圣彼得堡市的投資項(xiàng)目“波羅的海明珠”正式啟動。這是迄今為止上海對俄最大的直接投資項(xiàng)目，總投資額為13億美元，占地面積近200公頃，采用分期滾動開發(fā)方式。另外一些中國房地產(chǎn)企業(yè)也正在考慮開發(fā)加州及北美市場。

　　第四個變化是，面對房地產(chǎn)市場利潤空間的急劇壓縮，企業(yè)以產(chǎn)業(yè)化的方式來應(yīng)對，成為一個重要選擇。馮侖表示，世界上最大的房地產(chǎn)公司，一年要交三萬套左右新房，現(xiàn)在中國萬科集團(tuán)今年能交付兩萬套，已經(jīng)接近于世界最大的住宅公司?，F(xiàn)在萬科自己的配套能力，包括門窗、燈、陽臺、構(gòu)件、外掛件等等已經(jīng)占了40%左右。萬科今后將在產(chǎn)業(yè)化上做文章，據(jù)萬科的研究，未來在土地利潤下降的同時，他們能夠在成本的增加上比競爭對手節(jié)省1／3，以此來應(yīng)對競爭加劇的情況，這是一個非常有效的措施。