有專家建議，把“公布成本清單”的做法擴大到教育、電信等行業(yè)

    最近，隨著福州市物價局公布房價成本清單，浙江等地也傳出消息，要把土地價格等房價的重要組成部分以政務(wù)信息的名義予以公開，在社會上引起了很大反響。

    房價成本清單能否公之于眾，這一做法對促進房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有什么意義？萬眾矚目、千夫所指的房價，能否在聚光燈下被拆解，讓人們清清楚楚地看明白，其中成本有多少，利潤有多高？

    ■三個問題引人關(guān)注

    焦點之一是，一些開發(fā)商囤積土地以待市場的最佳時機，造成土地閑置，或是自行開發(fā)，或是干脆炒地皮賣錢，若能公布土地開發(fā)進度，就能令“圈地”開發(fā)商無處遁形

　　占據(jù)房價成本最大的因素是土地。公開成本清單，有三個問題最引人關(guān)注。

    一、協(xié)議出讓的土地價格會不會公布？除了相對透明的“招拍掛”土地，在目前的杭州房地產(chǎn)市場上，有不少還在銷售的樓盤的土地來自于早年間沒有實行招拍掛制度時的協(xié)議出讓。

    余杭、蕭山兩區(qū)盡管和杭州市區(qū)同屬一個市場，但它們因為撤市建區(qū)并入市區(qū)時確定其仍然享有地市一級部分經(jīng)濟管理權(quán)限，土地管理、房屋拆遷等均獨立行使權(quán)力，不受杭州市土地儲備制度的制約，有好幾年時間存在著實行協(xié)議出讓的政策空白點。一大批土地的出讓價格遠(yuǎn)低于后來招拍掛形成的行情。市中心的土地在拍賣中曾經(jīng)出現(xiàn)過1800萬元一畝的天價，但是在余杭，有些土地當(dāng)初協(xié)議出讓僅幾萬元，而現(xiàn)在這些地塊的別墅賣價已達幾百萬元甚至上千萬元一幢。

    在城區(qū)，盡管招拍掛制度已經(jīng)實行好幾年了，但是有一些樓盤通過分期開盤的方式，拉長開發(fā)周期。有些上世紀(jì)90年代就開第一期的樓盤至今還在開發(fā)第N期，房價則已經(jīng)翻了好幾倍。在現(xiàn)在的房價中，這些協(xié)議出讓的土地價格所占成本日益走低。相對于高房價，地價顯得非常便宜，利潤顯得非常豐厚。這種對比鮮明的“土地成本”會不會包括在公布的“清單”中，成為人們關(guān)注的焦點。

    二、土地開發(fā)的進度會不會公布？按照規(guī)定，土地閑置一年不開發(fā)將收取閑置費，閑置兩年將被收回。如果嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，有利于國家投放市場的土地盡快轉(zhuǎn)化成商品房，化解市場供需矛盾。但是在實際操作中，有的是因為政府配套沒有跟上，更多的是一些開發(fā)商為了謀求利潤的最大化，對土地圈而不發(fā)，囤積在手中，等待市場的最佳時機，或是自行開發(fā)，或是干脆炒地皮賣錢。

    據(jù)記者了解，近年來隨著政府執(zhí)法力度的加強，對已經(jīng)出讓土地的追蹤越來越嚴(yán)密，圈地不開發(fā)的閑置現(xiàn)象已經(jīng)大為減少，但是尚未絕跡。土地開發(fā)的進度直接影響到土地利用計劃，影響到政府對商品房供應(yīng)的調(diào)控能否落到實處，也影響到企業(yè)的資金成本，對房價具有不可小覷的影響，只要對土地開發(fā)的進度進行公布，就將使“圈地”開發(fā)商無處遁形。

    三、一些“特殊游戲規(guī)則”的成本投入如何匡算、公布？房地產(chǎn)市場是一個各種利益主體爭相登場較量的舞臺。歷史上出現(xiàn)過一些“特殊游戲規(guī)則”，其土地開發(fā)成本投入很難匡算。比如有些地方，過去曾有過一種“回報地”，開發(fā)商出錢建設(shè)公路、公園等公共設(shè)施，政府用這些公共設(shè)施附近的土地作為回報，提供給企業(yè)開發(fā)商品房獲利。還有一種專門針對特殊群體的住宅建設(shè)，土地成本很低，房價也不高，呈現(xiàn)出和市場價值脫節(jié)的怪現(xiàn)象。不少類似的做法在后來的市場規(guī)范過程中已經(jīng)消失，但這些項目依然存在，有的還在銷售。按照公平原則，所有房產(chǎn)項目都應(yīng)參加“成本清單”公布，但有些項目一旦公布將使一些特殊群體處于“很難解釋清楚”的尷尬境地。這些因素都將對“成本清單”的透明、公正產(chǎn)生阻力。

 ■成本清單該多“清”

    有人建議，不但應(yīng)該公布房價的傳統(tǒng)四大板塊構(gòu)成，還應(yīng)盡可能多公布一些隱性因素，還有人建議把“公布成本清單”的做法推廣到教育、電信等行業(yè)

    浙江房地產(chǎn)界不少人士認(rèn)為，房價成本似乎只是由傳統(tǒng)的土地價格、建筑成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構(gòu)成，但實際上還有很多因素隱含其中，有些甚至起到?jīng)Q定性作用。在對“政務(wù)信息”進行公布、滿足老百姓知情權(quán)的同時，還應(yīng)努力建設(shè)一個具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測算體系，盡可能多地公布“市場信息”，讓成本清單足夠“清”，更好地發(fā)揮市場引導(dǎo)作用。

    但是，讓成本清單足夠“清”存在一定的困難。浙江一些房產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，有一些成本只有企業(yè)知道，比如融資成本等，但是很少會有人愿意將這些商業(yè)秘密坦陳出來。

    專家指出，在很多國家，對某個重要行業(yè)的成本進行測算并不罕見，有利于讓政府和購買人群對該行業(yè)的成本和利潤情況做到心中有數(shù)，合理控制利潤，減少泡沫發(fā)生的可能。標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的產(chǎn)業(yè)比較容易測算成本，但房地產(chǎn)屬于非標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)，差異性很大，建立一個完善的測算體系需要下大力氣。

    浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授說，越來越多的房產(chǎn)項目在滿足最基本的居住需求基礎(chǔ)上，開始講求藝術(shù)性和科技含量，這些要素將在成本中日益凸顯。此外，企業(yè)的管理能力也會影響到對成本的控制。

    比如在拿地的眼光上，優(yōu)秀企業(yè)能夠在市場普遍認(rèn)為的“爛地”中慧眼識珠，低價購入后營造高品質(zhì)樓盤，最后賣出好價格，甚至帶動整個區(qū)域地價上漲，而一個差的企業(yè)完全可能因為品位低下，盡管高價拿到市中心黃金地塊，卻做成一個極其丑陋的建筑，成為城市的污點。這些例子在當(dāng)前城市建設(shè)中并不鮮見。

    他指出，對一個企業(yè)來說，在品牌建設(shè)等發(fā)展后勁上的長期投入較難在具體項目的成本上體現(xiàn)出來，但品牌的作用和含金量必然會體現(xiàn)在房價上?！胺績r清單”應(yīng)不僅限于政府掌握的成本信息，還應(yīng)包括“拿地的眼光”、后期服務(wù)的品質(zhì)等各種值得鼓勵的發(fā)展要素，將其建設(shè)成一個科學(xué)、權(quán)威、精密的成本測算體系，以促進行業(yè)的健康有序發(fā)展，鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，并幫助社會各方面人士更好地把握行業(yè)發(fā)展趨勢和市場走向。

    還有一些專家認(rèn)為，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展初期，很多產(chǎn)業(yè)存在著操作不規(guī)范、暴利等“灰黑現(xiàn)象”，給宏觀經(jīng)濟帶來很大隱患，常常是產(chǎn)業(yè)越繁榮，風(fēng)險就越大，問題就越多。面對這樣的局面，對關(guān)系國計民生的重要行業(yè)采取類似“審計風(fēng)暴”般“公布成本清單”的做法具有積極意義，建議擴大到更多的行業(yè)范圍，尤其是對和百姓切身利益有關(guān)、社會反響較大的行業(yè)，比如教育、電信等。