為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，5月6日，武漢市住房保障和房屋管理局等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（武房發(fā)〔2024〕1號(hào)）。

《通知》圍繞加大新城區(qū)支持力度、強(qiáng)化住房公積金貸款措施、調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整保障性租賃住房配建方式、推行“賣舊買新”交易新模式、盤活商辦類用地和項(xiàng)目、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理、優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)、優(yōu)化購房落戶手續(xù)、提升房屋交易服務(wù)水平等10個(gè)方面提出了有關(guān)政策措施：
 

一、加大對(duì)新城區(qū)的支持力度。

統(tǒng)籌推動(dòng)新城區(qū)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，各相關(guān)區(qū)、市直相關(guān)部門集中優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共配套資源支持新城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展。2024年12月31日前，購買新城區(qū)特定商品住房項(xiàng)目的家庭，可通過公共服務(wù)平臺(tái)申請(qǐng)購房消費(fèi)券用于購房。各新城區(qū)可結(jié)合轄區(qū)實(shí)際，對(duì)于各類人才、多子女家庭、非本市戶籍居民家庭購房，進(jìn)一步制定支持住房消費(fèi)措施。東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開（漢南）區(qū)、長江新區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。

解讀：

統(tǒng)籌推動(dòng)新城區(qū)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，集中優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共配套資源支持新城區(qū)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展。

相關(guān)區(qū)重點(diǎn)區(qū)域主要包括：東西湖區(qū)將軍路板塊、徑河板塊，黃陂區(qū)盤龍城板塊，江夏區(qū)大橋板塊、五里界板塊，新洲區(qū)邾城板塊、雙柳板塊，蔡甸區(qū)蔡甸北板塊、蔡甸東板塊、蔡甸南板塊和大集板塊、奓山板塊，以及東湖高新區(qū)光谷中心城板塊、未來科技城板塊、花山板塊，經(jīng)開（漢南）區(qū)沌口板塊、軍山板塊、紗帽板塊，長江新區(qū)諶家磯板塊、武湖板塊、陽邏板塊等。

購房消費(fèi)券通過安居鏈平臺(tái)發(fā)放。2024年12月31日前，購房人可通過“安居鏈”APP的“房展會(huì)專區(qū)”申請(qǐng)領(lǐng)取5-10萬元購房消費(fèi)券。

對(duì)已在安居鏈平臺(tái)領(lǐng)取購房消費(fèi)券的購房人，可通過線上或線下在參與使用購房消費(fèi)券的商品住房項(xiàng)目中選房。完成選房并與開發(fā)企業(yè)達(dá)成認(rèn)購意向后，開發(fā)企業(yè)協(xié)助購房人在線鎖定房源，核銷購房消費(fèi)券，并完成網(wǎng)簽手續(xù)，購房消費(fèi)券直接抵扣房屋總價(jià)款。

我市第一批參與使用購房消費(fèi)券的商品住房項(xiàng)目共有103個(gè)（其中，東湖高新區(qū)21個(gè)、經(jīng)開（漢南）區(qū)13個(gè)、長江新區(qū)14個(gè)、東西湖區(qū)15個(gè)、蔡甸區(qū)6個(gè)、江夏區(qū)10個(gè)、黃陂區(qū)22個(gè)、新洲區(qū)2個(gè)），具體項(xiàng)目清單可在“安居鏈”APP進(jìn)行查詢。

二、強(qiáng)化住房公積金貸款措施。

優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)首次貸”。階段性調(diào)整異地貸款使用條件，取消住房公積金貸款戶籍地和繳存地限制。對(duì)武房發(fā)〔2023〕8號(hào)文件中關(guān)于“階段性調(diào)整住房公積金貸款額度”政策延長至2024年12月31日。

解讀：

為響應(yīng)廣大公積金繳存人的訴求，更好滿足繳存人剛性和改善性住房需求，本次強(qiáng)化了公積金貸款措施：

一是優(yōu)化公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。加大了公積金對(duì)通過房屋置換的方式改善住房條件的支持力度，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)首次貸”。即僅使用一次公積金貸款的繳存人家庭，名下在本市無住房，再次使用公積金貸款購買住房時(shí)，執(zhí)行我市首套房公積金貸款政策。但對(duì)于在我市存在兩次及以上公積金貸款記錄的繳存人家庭，不予貸款。

二是階段性調(diào)整公積金異地貸款使用條件。2025年4月30日（含）前，公積金異地貸款對(duì)象范圍擴(kuò)大至全國各城市公積金繳存職工，取消借款人（含配偶）須武漢市戶籍的限制條件。

三是將階段性提高公積金可貸額度延期至今年年底。2024年12月31日前，公積金繳存人在我市購買普通自住住房的，貸款額度可按繳存人家庭當(dāng)前可貸款額度上浮20%，同時(shí)不超出我市公積金貸款的最高貸款額度。

三、調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

在我市僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。

解讀：

對(duì)于改善性剛需購房者來說，由于當(dāng)前二手房市場交易周期過長，二手房短期內(nèi)無法交易過戶影響了購買新建商品住房的貸款套數(shù)認(rèn)定。因此，為進(jìn)一步降低“賣舊買新”改善需求的購房成本，對(duì)于在我市僅有一套住房的家庭，其自有住房正掛牌出售的，新購一套住房，在辦理商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。

對(duì)于在我市僅有一套住房的家庭，2024年5月6日起在“武漢市二手房交易服務(wù)網(wǎng)”辦理掛牌出售手續(xù)后再購房的，購房人辦理銀行商業(yè)貸款時(shí)，應(yīng)委托各商業(yè)銀行向武漢市房產(chǎn)信息中心申請(qǐng)家庭住房套數(shù)認(rèn)定。需按照要求填寫購房人及家庭成員身份信息、已辦理新建商品房預(yù)簽約信息備案的合同編號(hào)或所購二手房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（房屋所有權(quán)證號(hào)）等信息，提交購房人的身份證、授權(quán)委托書等影像件資料，并向商業(yè)銀行申報(bào)掛牌出售房屋信息等。武漢市房產(chǎn)信息中心按照貸款銀行提交的申請(qǐng)，查詢購房人家庭住房情況，并向貸款銀行反饋《借款人家庭住房信息認(rèn)定結(jié)果通知單》。貸款銀行根據(jù)房管部門的反饋結(jié)果進(jìn)行貸款審核。

四、調(diào)整保障性租賃住房配建方式。

認(rèn)真落實(shí)保障性租賃住房配建要求，新供應(yīng)住宅用地項(xiàng)目可繼續(xù)采取從土地出讓金中計(jì)提專項(xiàng)資金方式，異地建設(shè)或購買符合條件的存量房源用作保障性租賃住房。

解讀：

該項(xiàng)政策于2023年12月31日到期，此次調(diào)整該項(xiàng)政策繼續(xù)執(zhí)行。針對(duì)全市新供應(yīng)的住宅用地項(xiàng)目不再配建保障性租賃住房，對(duì)項(xiàng)目的土地出讓金按比例提取一定額度資金異地建設(shè)或籌集存量房屋用作保租房。

五、推行“賣舊買新”交易新模式。

2024年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。

組織金融機(jī)構(gòu)提供長期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購房者三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。

各區(qū)可制定“賣舊買新”優(yōu)惠措施支持置換購房家庭購買本轄區(qū)新建商品住房。

解讀：

去年“漢十條”推出了支持居民換購住房的增值稅補(bǔ)貼政策，該政策延續(xù)實(shí)施到今年年底。此外，2023年底我市相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)推出了房企、中介、購房者三方聯(lián)動(dòng)的“賣舊買新”模式，政策效果不明顯。此次推行“賣舊買新”交易新模式，主要從兩個(gè)方面工作開展：

一是鼓勵(lì)市區(qū)國有平臺(tái)企業(yè)、大型房屋租賃企業(yè)融資收購有置換需求家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

二是繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購房者三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。同時(shí)，各區(qū)可以制定相關(guān)優(yōu)惠政策支持在本轄區(qū)“賣舊買新”。

換購住房的增值稅補(bǔ)助按照“先繳后補(bǔ)”原則發(fā)放。符合換購住房增值稅補(bǔ)助優(yōu)惠政策的購房人繳納增值稅（5%）后，可于2024年5月6日起，登錄“武漢住保房管辦事服務(wù)”微信小程序申請(qǐng)?jiān)鲋刀愌a(bǔ)助，按要求上傳新建商品房網(wǎng)簽備案合同、已繳納的增值稅發(fā)票、購房人本人銀行卡等資料影像件。自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，按照已繳納的增值稅計(jì)稅價(jià)格的1%將補(bǔ)助資金發(fā)放至購房人的銀行卡。

六、盤活商辦類用地和項(xiàng)目。

對(duì)存量商辦類開發(fā)用地和在建項(xiàng)目，按照規(guī)定程序推進(jìn)“商改租”“商改住”。合理調(diào)整商辦類房屋用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商辦類房屋（不包括已交付使用的存量房屋）實(shí)際作為家庭居住用途的，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房管部門集中申報(bào)，承擔(dān)相應(yīng)改造費(fèi)后可調(diào)整為民用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)商辦類房屋庫存過大的區(qū)域，除有明確招商引資項(xiàng)目需求的，暫停新增商辦類開發(fā)用地供應(yīng)。

解讀：

近年來，我市商辦類房屋銷售較為低迷，存量用地和項(xiàng)目庫存規(guī)模較大，為加快盤活商辦類用地和項(xiàng)目，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，可改建為保障性租賃住房，鼓勵(lì)和引導(dǎo)土地使用權(quán)人改變存量商業(yè)用地用途用于保障性租賃住房建設(shè)，按照規(guī)定程序推進(jìn)“商改租”、“商改住”。

此外，為降低居民居住成本，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商辦類房屋（不包括已交付使用的存量房屋）實(shí)際作為家庭居住用途的，由開發(fā)企業(yè)向房管部門集中申報(bào)，房管部門組織開發(fā)企業(yè)與水、電部門對(duì)接，企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)改造費(fèi)后進(jìn)行調(diào)整為民用水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，對(duì)于我市商辦類存量地塊和項(xiàng)目庫存過大的區(qū)域，除有明確招商引資項(xiàng)目需求的，建議不再新增商辦類開發(fā)用地供應(yīng)。

七、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“白名單”管理。

實(shí)施新建商品房預(yù)售資金差別化分級(jí)管理，根據(jù)企業(yè)信用等級(jí)實(shí)行0.6-0.8的差別化預(yù)售資金監(jiān)管系數(shù)。加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款融資協(xié)調(diào)力度，對(duì)符合“白名單”條件的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)貸盡貸。

解讀：

對(duì)于信用良好的“白名單”房企，實(shí)施預(yù)售資金差異化管控，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房企資金合理流通。對(duì)于“白名單”實(shí)施分級(jí)管理，分別享預(yù)售資金0.6、0.7、0.8的信用系數(shù)。

同時(shí)，推進(jìn)我市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，對(duì)合規(guī)項(xiàng)目應(yīng)報(bào)盡報(bào)、應(yīng)貸盡貸。

八、優(yōu)化新建商品房項(xiàng)目審批服務(wù)。

大力推行“拿地即開工”，試行單獨(dú)核發(fā)基坑支護(hù)和土方開挖階段施工許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。優(yōu)化預(yù)售許可辦理流程，簡化預(yù)售方案辦理程序，實(shí)行“即報(bào)即辦即備”，加快項(xiàng)目上市。

2024年12月31日前，對(duì)中心城區(qū)、東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)的新建商品住房項(xiàng)目，開發(fā)投資額達(dá)到25%以上、主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度達(dá)到±0，并已明確施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，在達(dá)到規(guī)定預(yù)售形象進(jìn)度前實(shí)施全額預(yù)售資金監(jiān)管。

解讀：

優(yōu)化項(xiàng)目開工手續(xù)，分階段辦理施工許可，由建設(shè)單位依法確定施工總承包單位后，可先行辦理基坑支護(hù)和土方開挖階段施工許可證，縮短建設(shè)周期，減輕企業(yè)資金壓力。2023年2月出臺(tái)的武政規(guī)〔2023〕5號(hào)文件，關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟”已到期，該政策繼續(xù)執(zhí)行。

為加快中心城區(qū)、東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目上市供應(yīng)，在借鑒其他城市做法基礎(chǔ)上，在今年年底前，主體結(jié)構(gòu)施工形象進(jìn)度達(dá)到±0，并已明確施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可申請(qǐng)?zhí)崆稗k理預(yù)售許可。

同時(shí)，為防范市場風(fēng)險(xiǎn)，在規(guī)定預(yù)售形象進(jìn)度前，對(duì)房企預(yù)售資金實(shí)施全額監(jiān)管。

九、優(yōu)化購房落戶手續(xù)。

家庭在我市購買新建商品住房,暫不具備辦理房屋所有權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)證）條件的，可憑經(jīng)備案的《商品房買賣合同》及繳費(fèi)憑證等合法穩(wěn)定住所證明材料、個(gè)人辦證承諾，申請(qǐng)?zhí)崆稗k理轄區(qū)購房落戶手續(xù)。

解讀：

目前，大部分外地購房者由于房屋尚未交付，無法通過購房直接辦理落戶，為保障購房者享受我市公共資源權(quán)益，購房家庭暫未取得房屋所有權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)證），憑經(jīng)備案的《商品房買賣合同》等資料申請(qǐng)?zhí)崆稗k理轄區(qū)購房落戶手續(xù)。目前，公安部門正在會(huì)同房管部門研究制定該項(xiàng)政策的實(shí)施細(xì)則、收件資料標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將于5月份實(shí)施。

十、提升房屋交易服務(wù)水平。

通過安居鏈公共服務(wù)平臺(tái)提供商品房銷售全流程服務(wù)，持續(xù)舉辦線上線下房交會(huì)，促進(jìn)供需精準(zhǔn)對(duì)接。全力推行“放心購”“安心購”“省心購”服務(wù)，開展“15天無理由退房”試點(diǎn)，確保平臺(tái)新建商品房項(xiàng)目“真房源、真價(jià)格、保質(zhì)量、保交付”。

解讀：

以供應(yīng)鏈思維搭建房地產(chǎn)供應(yīng)鏈平臺(tái)，通過政府搭臺(tái)促進(jìn)需求和供給對(duì)接，激活需求端，改革供給端。一方面,將供應(yīng)鏈平臺(tái)與房交會(huì)進(jìn)行深度融合，引導(dǎo)通過供應(yīng)鏈平臺(tái)提供商品房銷售全流程服務(wù)，提高房屋交易信息透明度。另一方面,引導(dǎo)各頭部房企積極參加供應(yīng)鏈平臺(tái)搭建，組織開發(fā)企業(yè)將可售房源全部納入供應(yīng)鏈平臺(tái)管理，全力推行“放心購”“安心購”“省心購”服務(wù)，開展“15天無理由退房”試點(diǎn)，保障消費(fèi)者合法權(quán)益。

 以上十條政策與此前多個(gè)政策相結(jié)合與呼應(yīng)，更大程度降低了購房門檻和成本，利好剛需和改善型需求。可以預(yù)見，在多方合力的組合拳效應(yīng)下，購房住房需求將得到進(jìn)一步釋放。

這個(gè)五月，武漢樓市行情值得期待！