8月29日，上海市房管局發(fā)布《關于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），對全市住宅物業(yè)管理區(qū)域內維修資金的歸集、使用和管理進行了明確。

《規(guī)定》顯示，商品住宅組建業(yè)主大會后，由業(yè)委會召開業(yè)主大會會議選擇維修資金賬戶開戶銀行，業(yè)主大會可以選擇自行管理或者委托區(qū)房屋行政管理部門管理賬戶資金，決定授權物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額。新規(guī)自今年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。

據上海市房管局，此次發(fā)布是為了明確房管部門、物業(yè)中心各單位承擔住宅維修資金和公共收益相關工作的具體職責，完善業(yè)主大會賬戶的開戶行選擇、賬戶的開立、賬戶的變更及賬戶的注銷等流程，新增商品住宅業(yè)主大會賬戶資金管理模式。

《規(guī)定》細化了房屋行政管理部門組織代為維修后維修資金的使用條件及具體程序，明確業(yè)主大會賬戶賬目公布的具體工作要求以及賬目查詢的流程和渠道，規(guī)范相關主體行為，便于業(yè)主查詢。

業(yè)主大會可選擇資金自管或代管

《規(guī)定》明確，商品住宅房屋維修資金的歸集標準，按照每平方米建筑面積成本價計價，公有住房售后房屋維修資金歸集標準，按照公有住房出售政策中有關規(guī)定執(zhí)行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金），三項資金合并使用。

資金交納方面，如果是新建房屋首次歸集，由區(qū)房屋行政管理部門依據建設單位提供的土地權屬證明、建設工程規(guī)劃許可證、房屋土地權屬調查報告書和維修資金產業(yè)分戶清冊等資料，出具交款通知書。建設單位憑交款通知向專戶銀行交款后，憑交款憑證向不動產登記機構申請辦理房屋所有權首次登記。

已開通業(yè)主大會賬戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域內，新建房屋的維修資金交存至該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會賬戶。

值得注意的是，2019年3月1日前完成首期維修資金交款的項目，建設單位應在業(yè)主大會成立之后起15日內，墊付尚未出售商品住宅中原應由物業(yè)買受人交納的維修資金，交存至所在區(qū)的維修資金專戶。

如果是維修資金再次籌集，小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮(zhèn)督促相關業(yè)主委員會，按照專項維修資金管理規(guī)約啟動再次籌集程序，或召開業(yè)主大會就再次籌集事項進行表決。

維修資金的賬戶管理在于業(yè)主大會，業(yè)主大會組建后30日內，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議選擇賬戶開戶銀行。業(yè)主大會未就開戶銀行形成決議的，由業(yè)主委員會向屬地區(qū)房屋行政管理部門申請指定開戶銀行。賬戶開立后，業(yè)主委員會應當在30日內向區(qū)房屋行政管理部門辦理維修資金和公共收益劃轉手續(xù)。

業(yè)主大會賬戶由維修資金、公共收益和業(yè)主委員會工作經費等子賬戶組成。業(yè)主大會可以選擇自行管理或者委托區(qū)房屋行政管理部門管理賬戶資金，若自行管理賬戶資金，業(yè)主委員會應當制定資金增值存儲方案，也可以委托代理記賬等第三方專業(yè)機構提供服務。

提取維修資金前后須符合程序

對于維修基金的使用，《規(guī)定》指出，業(yè)主大會可以決定授權物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額，直接授權的維修資金使用情況應由業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務企業(yè)每半年向業(yè)主公布。

在使用程序上，如果業(yè)主大會尚未成立，則由居民委員會將實施方案在物業(yè)管理區(qū)域內公示7天，征求相關業(yè)主意見，補充完善后經全體業(yè)主或者部分共有部分的相關業(yè)主表決通過后，根據表決結果委托物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)單位組織實施。

業(yè)主大會已成立的，應當依據表決通過的實施方案，確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)和施工單位應當簽訂施工承包合同。

業(yè)主委員會向開戶銀行支取維修資金時，需要提交支付憑證、加蓋業(yè)主大會公章、業(yè)主委員會公章、物業(yè)服務企業(yè)或第三方機構公章、銀行預留個人印鑒章的維修資金支取匯總表等書面材料。

物業(yè)服務企業(yè)或第三方機構支取工程款時，首次支取還應當提供業(yè)主大會/業(yè)主小組決議或業(yè)主委員會決議、簽訂的施工承包合同、需審價工程的委托審價合同，金額應當不超過工程合同總價的30%。

審價未完成前，支取的工程進度款按合同約定，費用累計不得超過工程合同總價的90%；審價完成后，支取的工程總費用不得超過審價金額。

《規(guī)定》還對組織代為維修、業(yè)主大會維修資金子賬戶查詢以及特殊情形處置作出了指示。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，過去在房屋維修資金制度推進過程中的確產生了一些問題，收取和管理缺乏規(guī)范，尤其是一些老小區(qū)的管理模式比較陳舊，既有費用統(tǒng)籌和提取等存在賬目不清晰問題。根據目前的改革，是統(tǒng)一在房地產發(fā)展新模式和房屋全生命周期管理體系，對存量小區(qū)等房屋進行全方位管理的資金支持。從房屋安全角度看，老小區(qū)的維護會有充足資金保障，維修等工作的決策效率也更高。

與此同時，房屋安全和升級也將增強房屋增值屬性。比如，在房屋出租方面增加了流通性，同時使得房屋本身具有增值機會，對于房屋的保值增值屬性具有積極作用，有助于存量房時代房屋資產管理工作的開展。