隨著信貸政策以及調(diào)控政策持續(xù)性“松綁”，2023年深圳樓市走出低谷，一二手住宅總計成交64389套，同比增長14.7%，結(jié)束“兩連跌”態(tài)勢。

全年二手房成交同比增近六成

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計到的二手房錄得量數(shù)據(jù)分析，2023年全年，深圳二手房錄得（含自助）（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）42574套，對比2022年26853套的錄得量，大幅增長58.5%，但相對于疫情前年均7萬至8萬套的水平，依然相差較大。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，從走勢可以清晰地看到，2023年全年樓市交易量有兩個“小高峰”即3月與12月。作為疫情放開后的首個“金三”月份，承載了太多市場預(yù)期，加之疊加疫情期間積壓的需求，集中釋放。宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)是一個漫長的過程，其表現(xiàn)在樓市成交方面主要體現(xiàn)在交易量回升缺乏持續(xù)動力。因此，從4月開始，一直延續(xù)到9月，交易量開始再次呈現(xiàn)筑底的特征，其間隨著貨幣與信貸政策以及調(diào)控政策持續(xù)性“松綁”，才在四季度止住“頹勢”。但即使是全年月度交易量最高的3月份，也未能突破行業(yè)普遍認(rèn)可的5000套交易榮枯線標(biāo)準(zhǔn)。

從過戶情況看，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手住宅過戶共計32768套，同比上漲51%，終于走出了“2022年歷史最低點(diǎn)的陰霾”。但拉長時間周期來看，這一成交量也還不夠理想，比2008年還少1萬套。

根據(jù)行業(yè)一線業(yè)務(wù)人員反饋，2023年成交量戶型主要為價格回調(diào)，以“筍盤”的房源為主，而144平方米以上的大戶型豪宅，因價格相對堅挺，交易量占比較往年有些許回落。從成交板塊看，南山、福田等改善型區(qū)域占比持續(xù)上升，反映出市場交易逐漸向中心城區(qū)集中的態(tài)勢。

樂有家研究中心指出，自2021年開始，一手住宅持續(xù)2年占據(jù)深圳樓市主導(dǎo)地位。2023年隨著多項調(diào)控政策的發(fā)布，參考價政策的調(diào)整，二手住宅成交占比為51%，比2022年增加12個百分點(diǎn)，重回主導(dǎo)地位。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，業(yè)主群體作為樓市的敏感群體，對政策以及市場走勢的感知都更加“超前”，從全年業(yè)主掛盤走勢看，隨著疫情放開，去年3月開始，業(yè)主放盤出售量呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，這一態(tài)勢與市場交易量走勢也相對吻合。進(jìn)入二季度和三季度后，市場再次“遇冷”，但業(yè)主的持續(xù)出售放盤意愿卻不減，其中不排除有部分業(yè)主急于“出貨”的心態(tài)，但也有置換群體遇到市場消化變慢，累計積壓放盤量持續(xù)升高的情況，而隨著年末“翹尾”行情的出現(xiàn)，持續(xù)高漲的放量有所下滑，市場在此期間集中消化掉了不少“筍盤”。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，截至2023年12月底，深圳二手房掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%。

新房庫存仍在高位，去化周期創(chuàng)10年來新高

從新房市場而言，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來新房市場成交的最低點(diǎn)。價格上，2023年深圳新房成交均價為6萬元/平方米，同比微跌1.6%。

根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套，以絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%。排第二的龍華網(wǎng)簽5795套，同比上漲15.3%。龍崗及光明網(wǎng)簽量超4000套，但同比呈現(xiàn)跌幅。

深圳中原研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳新房住宅供應(yīng)面積579.2萬平方米，同比上升27.6%；供應(yīng)套數(shù)56909，同比上升21.9%。供應(yīng)量為近八年第二高，僅次于2021年。

當(dāng)前，深圳新房庫存依然高企。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年，深圳新房住宅年末存量突破500萬平方米，根據(jù)過去一年平均成交量計算去化時間約為19.3個月，兩者均創(chuàng)10年來新高。

綜合深圳樓市整體表現(xiàn)看，2023年深圳一二手住宅總計成交64389套，同比增長14.7%，結(jié)束兩連跌，但成交量不足2020年的一半，為近15年第二低，僅高于2022年。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，經(jīng)過一年樓市的觀察，無論是行業(yè)，還是社會，對于當(dāng)前的樓市，基本判斷為“L型”緩慢筑底恢復(fù)的行情，在宏觀經(jīng)濟(jì)與市場預(yù)期未能出現(xiàn)明顯趨勢性或扭轉(zhuǎn)性的改變前，房地產(chǎn)市場不太可能再出現(xiàn)較為明顯的回升。因此，慢市場的認(rèn)知已成為當(dāng)下全行業(yè)較為一致的共識。不過在這期間，能預(yù)計到的是上至中央的貨幣和信貸政策，下至地方政府的調(diào)控政策，大概率仍將持續(xù)保持“階段性”利好刺激的節(jié)奏，即政府會選擇市場交易節(jié)點(diǎn)，有選擇性地推出利好政策，更為精準(zhǔn)地“滴灌”各個群體，以保持總體交易量平穩(wěn)的走勢。