武漢，2025年1月14日——今日，戴德梁行召開2024年度武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望新聞發(fā)布會。會上發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全市2024年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，前三季度社零額增速在GDP前十城市中位列第一。土地市場全年成交面積同比增長55.8%，涉宅用地類引領(lǐng)土地成交，占全年成交面積達(dá)50.9%。戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星表示，2024年武漢甲級寫字樓市場迎來16萬平方米新增供應(yīng)，推動總存量達(dá)320萬平方米。除傳統(tǒng)三大支柱甲級寫字樓行業(yè)（專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融）外，能源行業(yè)需求釋放積極；零售市場方面，武漢核心商圈供應(yīng)活躍，新增45.8萬平方米優(yōu)質(zhì)零售空間，推動總存量至451.1萬平方米。餐飲業(yè)相較其他業(yè)態(tài)新開店鋪數(shù)量占比最大，延續(xù)上升趨勢，“以舊換新”促銷費(fèi)政策成效顯著。

宏觀經(jīng)濟(jì)：出口和消費(fèi)推動經(jīng)濟(jì)增長，前三季度出口增速達(dá)28.8%
2024前三季度季度武漢市GDP達(dá)到14720.98億元，同比增長5.1%, 全國排名第9位。全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)。從投資、消費(fèi)和出口三大需求來看，經(jīng)濟(jì)增長主要來自出口和消費(fèi)的拉動，前三季度武漢市出口和社零額增速分別達(dá)到28.8%和5.2%，其中社零額的增速在GDP前十城市中位列第一。

土地市場：成交面積同比增55.8%，涉宅用地占比超50% 
2024年武漢市共掛牌出讓地塊220宗，成交197宗?？偝山幻娣e827.4萬平方米，同比增長55.8%，總成交金額694.2億元，同比下降37.3%，整體成交樓面均價較去年末下降25.4%。
從成交土地類型來看，涉宅用地類引領(lǐng)土地成交，占全年成交面積達(dá)50.9%。
分區(qū)域來看，次中心城區(qū)為2024年武漢土地成交主力區(qū)域，占全年總成交面積的45.7%，其中沌口占總成交面積的20.6%，達(dá)170.8萬平方米。央國企仍為拿地主力，占到總成交面積的84.6%。12宗地塊出現(xiàn)溢價，其中10宗都位于主城區(qū)。

2024年內(nèi)共成交商改住地塊6宗，分別是原長江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實(shí)業(yè)地塊、原華僑城歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服地塊、2宗原青山濱江交投商服地塊,大部分商改住地塊位于沿江核心板塊。戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻表示，根據(jù)當(dāng)前市場情況，商改住模式將有助于優(yōu)化區(qū)域土地資源配比，提高土地利用效率，調(diào)整將不僅滿足部分居民對核心區(qū)域高端住宅項目的改善需求，增加核心區(qū)域住宅供應(yīng)量,也有利于維持核心區(qū)域房價的穩(wěn)定。

商品住宅市場：中心城區(qū)重回主力成交區(qū)域，全市去庫存壓力有所緩解
武漢市商品住宅市場2024年成交面積837.9萬平方米，同比去年下降約25.3%；市場成交均價15530元/平方米，較2023年下降約6.3%。分區(qū)域來看，15個主要區(qū)域成交價格均同比去年出現(xiàn)下降，其中，中心城區(qū)同比去年降幅均達(dá)到10%以上。中心城區(qū)價格的下調(diào)也激發(fā)了市場需求的釋放，中心城區(qū)成為2024武漢市商品住宅主力成交區(qū)域，占全市成交面積的38.3%，其中漢陽區(qū)和江岸區(qū)分別占到全市成交面積的11.1%和10.1%。截至2024年12月，武漢商品住宅市場整體出清周期由6月份的30.9個月下降至17.6個月，市場去庫存壓力正逐步緩解。分區(qū)域來看，去化壓力較大的區(qū)域仍集中于遠(yuǎn)城區(qū)，今年遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)正逐步放緩，預(yù)計長期來看遠(yuǎn)城區(qū)存量去化有望通過以時間換空間逐步緩解。
整體來看，2024年武漢商品住宅市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢明顯，中心城區(qū)成為供應(yīng)主力區(qū)域，改善型升級需求有望成為未來商品住宅市場新的增長點(diǎn)。目前通過核心區(qū)域土地商改住等系列措施，預(yù)計未來市場會進(jìn)一步加大對中心城區(qū)核心板塊優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)，一方面將進(jìn)一步激發(fā)市場改善型升級需求，另一方面也將有助于平衡和穩(wěn)定中心城區(qū)整體商品住宅價格。

甲級寫字樓市場：行業(yè)區(qū)域偏好分化顯著，能源行業(yè)需求增長強(qiáng)勁
2024年武漢甲級寫字樓市場供應(yīng)來自三個優(yōu)質(zhì)項目，貢獻(xiàn)約16萬平方米的新增供應(yīng)，分別是位于武廣商務(wù)區(qū)的香港中心A座、位于武昌沿江商務(wù)區(qū)的阿里中心T2、以及位于光谷商務(wù)區(qū)的世界城中心，截至年末武漢五大核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓總存量達(dá)到320萬平方米。新增供應(yīng)導(dǎo)致市場整體空置率有所攀升，截至年末武漢市核心商務(wù)區(qū)整體空置率達(dá)36.5%，同比去年末上升0.4個百分點(diǎn)。租金仍處于下行通道，四季度末核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體租金較去年末下降約8.1%至82.5元每平方米每月。2024年全年凈吸納量8.9萬平方米，同比去年下降31.3%，在企業(yè)降本增效大背景下，市場整體需求釋放仍趨于謹(jǐn)慎。

從成交驅(qū)動因素來看，租金下行激發(fā)的搬遷需求仍然是市場成交的主力驅(qū)動因素，占全年成交面積的62.1%，搬遷需求約33.8%成交于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)；其次為漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)，占比22.7%。新設(shè)需求偏好光谷和建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，分別占比24.9%和22.8%。

分行業(yè)來看，2024年武漢甲級寫字樓租賃成交仍主要來自三大傳統(tǒng)甲寫客戶：專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融，分別占全年核心商務(wù)區(qū)成交面積的22.7%、22.1%和16.6%。值得注意的是，能源行業(yè)以占全市成交面積比約7.2%緊隨其后，是2024年武漢甲級寫字樓空間去化新興力量。戴德梁行武漢項目及企業(yè)服務(wù)部主管羅楊蘭表示，2024年專業(yè)服務(wù)業(yè)特別是專業(yè)咨詢服務(wù)業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢尤為明顯，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的企業(yè)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級催生了知識密集型專業(yè)服務(wù)的大量需求，另一方面，漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)和建設(shè)大道商務(wù)區(qū)的成熟商業(yè)環(huán)境和完善的配套吸引許多專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)加速擴(kuò)張步伐。隨著武漢寫字樓市場的不斷發(fā)展與成熟，各行業(yè)對寫字樓的區(qū)域選擇呈現(xiàn)出明顯的偏好特征。專業(yè)服務(wù)業(yè)較為青睞漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)和建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，兩個區(qū)域分別占今年專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃面積的34%和32.7%；TMT仍集中于光谷商務(wù)區(qū)，占TMT全年成交面積的42.7%；金融業(yè)則高度集中于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，占全年金融業(yè)成交面積的54.2%。

展望2025年，武漢甲級寫字樓市場還將迎來包括阿里中心T1、國鐵城投中心、越秀國際金融匯T5等在內(nèi)的約39.3萬平方米的新增供應(yīng)，絕大部分新增供應(yīng)將位于武昌片區(qū)，屆時武漢甲級寫字樓供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)位將由之前幾年的漢口片區(qū)轉(zhuǎn)移至武昌片區(qū)，預(yù)計短期內(nèi)武昌片區(qū)整體空置率將有所爬升，租金將承受一定壓力。

核心商圈零售市場：餐飲業(yè)延續(xù)積極擴(kuò)張態(tài)勢，“以舊換新”促銷費(fèi)政策成效顯著
2024年，武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場迎來武昌萬象城、SKP和親橙萬象匯的開業(yè)，三個項目共為市場帶來約45.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，推動武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售項目總存量至451.1萬平方米。得益于新開業(yè)項目良好的招商率表現(xiàn)，核心商圈全年共錄得凈吸納量約28萬平方米。與此同時，優(yōu)質(zhì)零售項目的陸續(xù)交付也導(dǎo)致市場競爭加劇，存量項目招商運(yùn)營難度持續(xù)加大，截至四季度末,核心商圈市場整體空置率較2023年末上升約2.6個百分點(diǎn)至15.9%。激烈的市場競爭也導(dǎo)致租金持續(xù)下降，截至四季度武漢五大核心商圈首層平均錄得每月每平方米439.6元，較2023年末下降約3.9%。
從核心商圈新店開業(yè)情況來看，餐飲業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)積極擴(kuò)張態(tài)勢，2024年餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)武漢核心商圈新開店鋪數(shù)量的約35.9%，較去年又上升0.3個百分點(diǎn)。但從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，餐飲行業(yè)的整體擴(kuò)張速度已開始放緩，戴德梁行武漢商業(yè)部主管郭雪君表示，隨著消費(fèi)升級和消費(fèi)者需求的多樣化，預(yù)計餐飲業(yè)將進(jìn)入品質(zhì)競爭期，品質(zhì)、創(chuàng)新與服務(wù)將成為新的競爭點(diǎn)。

此外，以舊換新等促銷費(fèi)政策效果顯著，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)2024年1至11月以舊換新相關(guān)品類包括家用電器和音響器材、通訊器材和家具類零售產(chǎn)品的銷售額增速分別達(dá)到9.6%、9.5%和2.9%。2024前三季度，武漢市家用電器和音像器材類零售額增長17.6%，智能手機(jī)類商品零售額增長28.6%。2025年促消費(fèi)將繼續(xù)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)工作之一，將繼續(xù)針對手機(jī)等數(shù)碼產(chǎn)品進(jìn)行購新補(bǔ)貼。
2025年，武漢零售市場預(yù)計將迎來兩座天街的開業(yè)，分別是位于后湖的新榮天街和位于武昌濱江的濱江天街，兩個項目預(yù)計將為市場帶來約28.2萬平方米優(yōu)質(zhì)零售空間。其中新榮天街的開業(yè)將彌補(bǔ)后湖片區(qū)大型商業(yè)配套不足的問題，有效提升板塊競爭力。