一. 案情經(jīng)過：

袁女士于2001年底在欣欣小區(qū)以45萬元的價款從鴻欣開發(fā)商處購得二室一廳商品房一套。當時，袁女士在對該商品房進行實地勘察后，非常滿意，在與開發(fā)商討價還價后，開發(fā)商接受了袁女士一口價——45萬元買下該套商品房的還價。之后，雙方簽訂了商品房買賣合同，合同第三條（買受人所購商品房的基本情況）約定：“該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共89.6平方米，其中，套內(nèi)建筑面積80.4平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積9.2平方米?！?第四條（計價方式與價款）約定：“按套（單元）計算，該商品房總價款為（450000元人民幣）肆拾伍萬元整?！笨僧a(chǎn)權(quán)證下來后，袁女士發(fā)現(xiàn)，該商品房的套內(nèi)建筑面積只有78.16平方米，比合同約定的少了2.24平方米。據(jù)此，袁女士要求開發(fā)商承擔違約責任，退還多收的2.24平方米的房款，即45萬 /89.6平方米*2.24平方米計算所得。開發(fā)商則認為該商品房是按套銷售的，不論面積多少，而且在簽訂商品房買賣合同之前，袁女士已經(jīng)實地勘察了該商品房，因此不同意退給袁女士2.24平方米的房款。

二. 法律依據(jù)：

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第十八條第一、三款規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積?！北巨k法第十九條規(guī)定：“按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款?！?建設(shè)部、國家工商總局《商品房買賣合同》(2000)示范文本計價方式與價款也規(guī)定了“按套(單元)計算”的方式。

三. 律師分析：

鴻欣開發(fā)商是否應(yīng)該退還袁女士2.24平方米的房屋價款，目前，法規(guī)還沒有這方面的明確規(guī)定，從袁女士的角度來看：合同既然標注了房屋的面積，就應(yīng)視為買賣雙方對房屋的面積是有約定的，賣方交付的房屋實際面積與約定面積不符，應(yīng)屬違約行為，賣方理應(yīng)承擔違約責任。

從鴻欣開發(fā)商的角度來看：袁女士在看房后提出以45萬元購買該商品房，雙方?jīng)]有約定每平方米單價，因此房屋價款與房屋的面積無必然聯(lián)系，在合同中約定房屋面積只是為了體現(xiàn)購房者對所購商品享有的知情權(quán)，房屋面積縮水侵犯的至多是購房者的知情權(quán)，與房價與關(guān)。而且袁女士的請求也無法律依據(jù)。

律師認為，從袁女士角度所作的分析更為合理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”合同中既然對商品房面積作了約定，開發(fā)商就應(yīng)該為面積縮水承擔違約責任。其實按套銷售商品房與到超市花10元錢買一包食品有相同的道理，包裝食品是按包銷售的，但包裝上都標有凈重量，如果實際的凈重量與包裝上標注的凈重量不一致，賣方應(yīng)該承擔違約責任是無可非議的，按套銷售商品房也是一個道理。另外，西方國家以及我國的香港地區(qū)都是按套銷售商品房的，但如果購房者復(fù)測面積少于合同約定的面積的，按照當?shù)胤梢?guī)定開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任。

但遺憾的是，從法院的審判實踐來看，在這種情況下，法院一般不認為開發(fā)商多收了房款，因此很少支持購房者的違約之說及退還房款的請求。

四. 律師建議

產(chǎn)生上述糾紛，主要還是因為按套銷售商品房的做法是在多年來按建筑面積、套內(nèi)面積銷售商品房之后新的商品房銷售辦法，現(xiàn)行的有關(guān)按套銷售商品房的制度還有缺陷，商品房買賣合同中，雖然要求標明房屋面積，但對面積缺少也沒有任何制裁性約定。因此，律師建議，在現(xiàn)行制度還未完善之前，按套購買商品房的購房者應(yīng)在合同中補充約定產(chǎn)權(quán)證上的面積與合同上標注的面積不符的處理辦法，這里所說的面積包括建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積，即可以就不同的面積約定不同的處理辦法。如可以約定分攤面積增減房價不變；套內(nèi)面積增減，在一定比例以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算，單價按總房價除以合同約定的建筑面積計算，面積增減在比例以外的，購房者可以退房，不退房的又如何處理等。當然也可以只就建筑面積的增減約定處理辦法。具體如何約定還是要看購房者是如何與開發(fā)商協(xié)商的。(www.fangchan100.com)