人民法院報上登載案例 ：

    2004年6月7日，原告王某與被告某公司的銷售代理商A公司簽署了訂購被告8號獨立別墅的協(xié)議，約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元，房屋暫測面積為347平方米，單位價格以公開發(fā)售價目表為準（后A公司銷售經理在該協(xié)議書上添加了單價6200元/平方米）。同時約定，原告在接到被告通知后三日內給予回復，如認購，則協(xié)議款轉為房款，并在三日內簽訂預售合同；如原告放棄，則被告將協(xié)議款無息退還原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了現金30萬元。2004年8月24日，被告某公司及A公司聯(lián)合向原告發(fā)出“關于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知”，聲明A公司與被告間的代理銷售合同終止及原A公司簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當原告與被告協(xié)商簽訂預售合同時，被告發(fā)現因自己與A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預售合同，對賠償問題又未能協(xié)商一致，故原告起訴至法院，請求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式的房屋預售合同；否則，應雙倍返還原告已經支付的30萬元房屋定金。

析法

    本案的爭議焦點主要是雙方所簽協(xié)議的性質及30萬元協(xié)議款的性質。法院經審理后認為，從協(xié)議的內容來看，該協(xié)議雖約定了面積、樓號和價格（確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意），且簽訂協(xié)議時銷售方也取得了預售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質應為商品房認購書，而非商品房買賣合同。
  　　對30萬元“協(xié)議款”可否認定為定金，從形式上分析，定金是一種擔保形式，必須明確約定，而本案“協(xié)議”中只是約定為“協(xié)議款”，在收條上為“現金”，并無定金的約定。從內容上分析，“協(xié)議”中對該30萬元的約定內容也不符合定金的性質。故該30萬元不能按照定金的性質處理。綜上所述，雖然未能簽訂預售合同的過錯在被告方，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應的證據，只能請求被告返還30萬元本金及相應利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預售合同已無事實依據。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬元，并賠償原告相應利息損失，對原告的其余訴訟請求不予支持。

答疑

  　商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。商品房認購書不同于商品房買賣合同，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。兩者之間系預約與本約的關系。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。預約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本約合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。本案中，該協(xié)議中內容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應視為商品房認購書，原告無權要求被告履行交付房屋的義務。
  　至于30萬元協(xié)議款的性質認定問題，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！笨梢钥闯?，如果雙方對款項的性質未作明確的約定，則不能當然推定款項就是定金。如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。本案中，從雙方簽訂協(xié)議的內容來看，原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，銷售商不履行合同的，應雙倍返還定金。而訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。所以，若雙方未能簽訂房屋買賣合同，買方并不能主張雙倍返還，只得請求返還訂金。