[案例]

　　黃先生與某開發(fā)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，按合同約定，2005年3月31日交房，交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。但開發(fā)商在近日交房時(shí)出示不了綜合驗(yàn)收合格的證件。開發(fā)商的這種做法合法嗎？

[解答]

　　一、黃先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中對(duì)交房期限及條件、逾期交房的違約責(zé)任均作了約定。交房期限定在2005年3月31日，交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。依據(jù)2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)[2004]16號(hào)）的規(guī)定，已取消了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號(hào)）中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門即市開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收和竣工綜合驗(yàn)收。因此，黃先生與開發(fā)商簽訂的合同中約定的綜合驗(yàn)收自然取消。依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。同時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)按照合同中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾進(jìn)行交付。

　　二、黃先生與開發(fā)商約定交房時(shí)間為今年3月31日，因延期交房原因不明，難以認(rèn)定責(zé)任。
　　1、在履行合同過程中，遭遇不可抗力以及出現(xiàn)合同約定的特殊原因（必須取得相關(guān)管理部門或單位出具的證明），開發(fā)商應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)告知購房者后方可據(jù)實(shí)予以延期交房。
　　2、開發(fā)商既無特殊原因證明，又不具備交房條件，則開發(fā)商應(yīng)按出賣人逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任。
　　3、開發(fā)商具備按期交房條件，是因購房者與開發(fā)商就竣工綜合驗(yàn)收問題而未能辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商不承擔(dān)延期交房責(zé)任。