各區(qū)房管局，市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各相關(guān)單位：

    為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序進(jìn)行，制定了《武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理指導(dǎo)意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

   

                

                      

武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理指導(dǎo)意見

 

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)承接、退管銜接工作，保障物業(yè)服務(wù)活動依法有序進(jìn)行，根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同（含前期）期滿未續(xù)約,或者當(dāng)事人依法、依約提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的，適用本指導(dǎo)意見。

第三條 退出住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定，保障業(yè)主、物業(yè)使用人基本生活秩序，依法有序、平穩(wěn)過渡原則進(jìn)行。

第四條 市房屋主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的政策制定、工作指導(dǎo)。

市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)具體日常指導(dǎo)工作。

區(qū)房屋主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和日常管理。

第五條 未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主表決通過，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)。

第六條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決，階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿或者未明確具體期限，業(yè)主大會依法、依約作出決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂了物業(yè)服務(wù)合同且已生效的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)約的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷、吊銷等原因致使不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的；

（四）依法應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。

第七條 前期物業(yè)服務(wù)期間，開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定的解除合同條件要求提前解約的，應(yīng)于擬解除合同前90日書面告知對方。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照武漢市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定的要求和程序重新選聘不低于原資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高于原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面公告物業(yè)買受人，并抄報所在地區(qū)房屋主管部門。

第八條 首次業(yè)主大會成立時，應(yīng)就是否續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，按以下程序辦理：

（一）解聘決定作出后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面告知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

（二）解聘決定作出后30日內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費(fèi)用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與業(yè)主委員會平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議；

（三）解聘決定作出后90日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）新的物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)；

（五）新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將新的物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)房屋主管部門進(jìn)行備案。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)約的，按以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)合同期滿90日前，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公示合同履行情況，并組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。業(yè)主大會決定不再續(xù)約的，按第八條的規(guī)定辦理退出手續(xù)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)約的，應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿90日前書面告知業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、預(yù)收欠收代收費(fèi)用等資料和賬務(wù)的清理工作，并就交接內(nèi)容、方式、時間、責(zé)任界限以及債權(quán)債務(wù)結(jié)算方式與業(yè)主委員會進(jìn)行平等協(xié)商，簽訂退管協(xié)議。業(yè)主委員會應(yīng)于合同期滿60日前召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按第八條第四、第五項(xiàng)規(guī)定辦理退出手續(xù)。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，有20%的業(yè)主聯(lián)名要求解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會就是否解聘事宜進(jìn)行表決。業(yè)主大會決定解聘的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照第八條的有關(guān)規(guī)定辦理退出手續(xù)。

第十一條 物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約要求提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)就退出相關(guān)事項(xiàng)與業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商，簽訂退管協(xié)議。業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬解除合同60日前召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按第八條第四、第五項(xiàng)規(guī)定辦理退出手續(xù)。

    第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出報告制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定退出住宅小區(qū)和業(yè)主委員會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在依法作出決定后5日內(nèi)，書面報告街道辦事處和區(qū)房屋主管部門。街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門和社區(qū)居委會聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就退出前的物業(yè)服務(wù)工作做好協(xié)調(diào)溝通，指導(dǎo)業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)后，業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。按照下列程序做好交接工作：

（一）街道辦事處和社區(qū)應(yīng)當(dāng)積極指導(dǎo)、及時組織召開業(yè)主大會，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或幫助業(yè)主實(shí)行自治管理。

（二）暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管，業(yè)主大會沒有通過實(shí)行自治管理決定的，街道辦事處應(yīng)會同城管、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位（部門）依法履行社會服務(wù)與管理職能，根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)“棄管”小區(qū)實(shí)行臨時托管，發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收支，沒有業(yè)主委員會的或業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)的，由社區(qū)代為收支。

第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，并根據(jù)有關(guān)協(xié)議或者約定將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用退還給業(yè)主或者轉(zhuǎn)交給新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時補(bǔ)繳至合同終止之日。

物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取，拒不繳交的可通過司法途徑解決。業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕辦理移交手續(xù)。

第十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定在合同終止之日撤出住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列移交事宜：

（一）  檔案及圖紙資料；

（二）  物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；

（三）在街道、社區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督下，將業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的公共收益余額移交給業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）業(yè)主清冊及業(yè)主欠繳、預(yù)繳費(fèi)等相關(guān)資料；

（五）實(shí)行酬金制的應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件；

（六）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，業(yè)主委員會應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，也可以直接組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前暫未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可在業(yè)主代表的監(jiān)督下，由街道辦事處或委托社區(qū)代為辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。業(yè)主大會決定實(shí)行自治管理的，由業(yè)主委員會組織業(yè)主代表辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。承接查驗(yàn)需做好查驗(yàn)記錄，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)蓋章，存在爭議的應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，不符合法律法規(guī)規(guī)定或者合同約定的解除條件提前終止合同，擅自撤離住宅小區(qū)的，以及新物業(yè)服務(wù)企業(yè)未通過合法程序強(qiáng)行進(jìn)駐住宅小區(qū)的，由區(qū)房屋主管部門記入該企業(yè)信用檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按《武漢市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，取消該企業(yè)各類物業(yè)服務(wù)評先資格，不予開具企業(yè)資質(zhì)升級等誠信證明；造成損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房、有關(guān)檔案資料、財產(chǎn)和共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)房屋主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定予以處罰。

第十九條 業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅小區(qū)管理階段不依法履行職責(zé)，致使無法續(xù)聘、解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定或指使、強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行進(jìn)駐的，致使住宅小區(qū)無法正常承接或退管，由簽字同意該決定或指使、強(qiáng)迫的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成經(jīng)濟(jì)損失的還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第二十條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為的由公安機(jī)關(guān)依法處理；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第二十一條 當(dāng)事人一方對終止、解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商和解。不能協(xié)商和解的可以要求區(qū)房屋主管部門、行業(yè)協(xié)會和街道以及社區(qū)人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，應(yīng)依合同約定向武漢仲裁委員會申請仲裁或向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出非住宅小區(qū)的管理活動，參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。

第二十三條 本指導(dǎo)意見由市房屋主管部門負(fù)責(zé)修訂與解釋。

第二十四條 本指導(dǎo)意見自2016年7月1日起施行，有效期兩年。