嚴(yán)格履行拆遷協(xié)議是拆遷當(dāng)事人的義務(wù)

———被拆遷人拒絕支付差價(jià)款如何處理？

 

【案情】

原告：某市房地產(chǎn)開發(fā)公司
被告：丁先生

    經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，原告在某大街一帶進(jìn)行拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內(nèi)，全部由被告一家自行居住。經(jīng)原告與被告協(xié)商，雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，協(xié)議規(guī)定，原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價(jià)款每平方米人民幣 1450元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕支付差價(jià)款。經(jīng)房屋拆遷主管部門確認(rèn)，被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款的支付發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)雙方協(xié)商未能解決，特訴請(qǐng)人民法院處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在人住補(bǔ)償用房之日起 3個(gè)月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價(jià)款，現(xiàn)規(guī)定的期限已過，被告至今仍然拒絕繳納，請(qǐng)求人民法院判決被告支付房屋差價(jià)款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定，因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價(jià)款。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的拆遷補(bǔ)償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定，因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)，被告拒絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價(jià)款沒有依據(jù)，人民法院不予支持。據(jù)此依據(jù)《民法通則》第 111條的規(guī)定，判決被告應(yīng)當(dāng)在判決書生效之日起 1個(gè)月內(nèi)向原告支付房屋差價(jià)款。一審判決送達(dá)后，被告不服提起上訴。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

    本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中拒絕支付差價(jià)款而引起的訴訟糾紛。拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過程中，拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款，而被拆遷人往往要求分期付清差價(jià)款，這樣就因付款方式發(fā)生爭(zhēng)議。此外，從實(shí)踐中來看，被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要付差價(jià)款的準(zhǔn)備不足，因此拆遷實(shí)踐中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的付款方式發(fā)生爭(zhēng)議的比比皆是。

    從法律上講，拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其協(xié)商行為是民事行為，根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分期付款的方式進(jìn)行差價(jià)款結(jié)算。如果被拆遷人不能一次性付清差價(jià)款的，房屋拆遷主管部門可以根據(jù)實(shí)際情況裁決被拆遷人在一定期限內(nèi)付清差價(jià)款。本案中原告與被告在房屋拆遷補(bǔ)償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價(jià)款的數(shù)額和方式，雙方訂立的拆遷協(xié)議符合法律規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)訂立便對(duì)雙方都產(chǎn)生約束力，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。被告無故拒絕給付差價(jià)款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民法院的處理是正確的。

【律師提醒】

    開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前，往往會(huì)碰到拆遷的問題，而當(dāng)拆遷的對(duì)象是自然人時(shí)，相關(guān)的工作更是難以開展。正因如此，開發(fā)商與拆遷對(duì)象達(dá)成的任何協(xié)議都必須書面化，同時(shí)，在簽訂協(xié)議時(shí)一定不能違背相關(guān)的法律規(guī)定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一樣，在維權(quán)的過程中立于不敗之地。