文 |  展浩博
 
 

 
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 展浩博 發(fā)自北京
 
三十年江湖夜雨，萬(wàn)通六君子各自轉(zhuǎn)身。而今，這個(gè)如雷貫耳的標(biāo)簽，有望從馮侖身上淡去，取而代之的，或是一個(gè)全新的稱(chēng)謂：品器六君子。
 
四天前，馮侖在個(gè)人公眾號(hào)上正式為品器·不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)發(fā)聲造勢(shì)。在此之前，成立于去年初的品器鮮為人知。
 
此次造勢(shì)，馮侖上來(lái)就語(yǔ)出驚人，“希望品器大會(huì)開(kāi)30年、50年，媲美已經(jīng)開(kāi)辦52年的紐約大學(xué)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)年會(huì)。”
 
品器品器，品質(zhì)容器。在馮侖看來(lái)，一座建筑就是一個(gè)容器。
 
品器六君子
 
懷著這樣一個(gè)尋找品質(zhì)容器的愿景，馮侖去年初成立了品器，這是一家從事不動(dòng)產(chǎn)投資的資管平臺(tái)，名曰北京品器管理咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“北京品器”），同時(shí)他還拉來(lái)了五位同道做創(chuàng)始合伙人。
 
這五個(gè)人分別是：前招行行長(zhǎng)馬蔚華、鑫苑中國(guó)創(chuàng)始人張勇、御灃房地產(chǎn)創(chuàng)始人王謙、優(yōu)博集團(tuán)董事長(zhǎng)單大偉，以及自己的老搭檔，御風(fēng)資本CEO張冬冬。
 
其中，馮侖、單大偉、張勇各持股北京品器25%股權(quán)，剩余25%由一家名為上海鉑生建設(shè)的公司持有，該公司董事長(zhǎng)即王謙。張冬冬此前出任品器不動(dòng)產(chǎn)的CEO，后升為合伙人。馬蔚華未列席股東及高管名單，更多是個(gè)戰(zhàn)略顧問(wèn)的角色。
 
都是業(yè)內(nèi)揚(yáng)名立萬(wàn)的成功人士，都是與馮侖志同道合的企業(yè)家，這一陣容，像極了當(dāng)年萬(wàn)通六君子的配置。然而此次他們定的企業(yè)目標(biāo)卻不再是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
 
馮侖堅(jiān)信房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，因此要開(kāi)啟資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)。為此，他有意與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切割。
 
在介紹品器不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)與以往不同時(shí)，馮侖特別提到，不會(huì)邀請(qǐng)任何傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，以后也不會(huì)有。會(huì)議也不會(huì)討論傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題，如土儲(chǔ)、銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)、三道紅線......
 
而他特別指出的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，則是在科技領(lǐng)域。“后開(kāi)發(fā)時(shí)代，圍繞著運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理展開(kāi)，一定會(huì)依賴(lài)于科技的能力，如大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、AI等”。
 
在六位創(chuàng)始合伙人之外，品器還設(shè)置了不同專(zhuān)業(yè)的合伙人，比如專(zhuān)門(mén)做寫(xiě)字樓的，做醫(yī)療健康的，做工業(yè)地產(chǎn)的......分門(mén)別類(lèi)，但取其精。在馮侖看來(lái)，資產(chǎn)管理是門(mén)精細(xì)的手藝活，需要在每個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域都非常精專(zhuān)。
 
更下一層樓
 
品器的企業(yè)愿景，是開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)的后開(kāi)發(fā)時(shí)代。
 
在這一愿景中，與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的系列模式已褪去蹤影，取而代之卻是五花八門(mén)的科技應(yīng)用。馮侖對(duì)科技行業(yè)的重視，在北京品器的對(duì)外投資版圖中已有所呈現(xiàn)。
 
成立一年有余的北京品器，目前投資關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。其名下投資子公司僅2家，分別為上海品器管理咨詢(xún)合伙企業(yè)（下稱(chēng)“上海品器”），以及山西中安恒睿管理有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“中安恒睿”）。
 
上海品器成立于2020年6月，比北京品器略晚半年，其名下目前尚無(wú)對(duì)外投資。中安恒睿目前對(duì)外投資公司僅一家，名為太原中和瑞泰科技有限公司，不難看到，這正是一家科技行業(yè)公司。
 
科技改變生活，科技能為商業(yè)賦能。這也牽出了品器做資管運(yùn)營(yíng)的一個(gè)側(cè)重重點(diǎn)：提高坪效。對(duì)此，馮侖有別常規(guī)地用了“更下一層樓”一詞，來(lái)闡述他的觀點(diǎn)。
 
“開(kāi)發(fā)時(shí)代拼高周轉(zhuǎn)，規(guī)模排首位；后開(kāi)發(fā)時(shí)代則不要太在意規(guī)模，而要在意每平米的產(chǎn)出。”在他看來(lái)，后開(kāi)發(fā)時(shí)代要往下看，往內(nèi)看，看品質(zhì)，看能力提升，看到已有的空間怎樣創(chuàng)造出更多價(jià)值。因此，他將其總結(jié)為“更下一層樓”。
 
馮侖舉到電商主播薇婭和SKP的例子。前者用電商直播方式，僅用3平米直播空間就能年創(chuàng)收300多億，超出傳統(tǒng)的一座10萬(wàn)平量級(jí)購(gòu)物中心，年?duì)I收10倍、20倍。
 
而SKP則在過(guò)去12年間，沒(méi)有增加面積的情況下，營(yíng)收由11億躍升至177億元，空間價(jià)值超10倍提升。這兩者一個(gè)屬于新興的互聯(lián)網(wǎng)電商，一個(gè)屬于傳統(tǒng)的實(shí)體百貨，都是屬于就已有空間提升運(yùn)營(yíng)能力的成功案例。
 
“在地上的生意”
 
再過(guò)一個(gè)月，品器不動(dòng)產(chǎn)論壇將在上海世博園揭開(kāi)帷幕，馮侖邀請(qǐng)了包括泰康陳東升在內(nèi)的一眾企業(yè)大佬，前來(lái)共赴這場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)資管盛宴。
 
以往，馮侖發(fā)射衛(wèi)星、搞太空基因庫(kù)，做事想法天馬行空。被問(wèn)及因何從事這些超乎常人想象的活動(dòng)時(shí)，他常以上帝、宗教領(lǐng)袖為例，前者為何非要心懷拯救世人的使命，難言個(gè)中原委。同樣地，自己不外是哪天自我發(fā)覺(jué)，也要身肩一些超乎尋常的使命。
 
有人將他與商界狂人牟其中進(jìn)行類(lèi)比，馮侖曾言自己不同于他，自己的生意都是在地上的，言下之意即做事始終耐心務(wù)實(shí)。
 
而今，做品器，做資管，做不動(dòng)產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代的拓局者，馮侖似乎回到了自己所言的“在地上的生意”。
 
對(duì)連續(xù)創(chuàng)業(yè)者馮侖而言，他曾是傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代的先行者，在地產(chǎn)界引領(lǐng)風(fēng)騷近30年。耳順之年，他又能否重續(xù)當(dāng)年輝煌，在后不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代綻放光芒呢？
 
問(wèn)題的答案尚不得而知。不過(guò)引用他多年的助手、老搭檔張冬冬的一句話，或許更能幫助人們理解馮侖。
 
張冬冬曾說(shuō)，成功的企業(yè)家精神，首先就是精益求精，追求完美；其次是做別人不敢做的夢(mèng)想，做特別宏大的夢(mèng)想；第三個(gè)就是堅(jiān)持死磕實(shí)現(xiàn)。而這三點(diǎn)，巧的是，馮侖身上都有。（來(lái)源：見(jiàn)地）