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教育行業(yè)逆勢擴張成亮點,餐飲、服飾及兒童業(yè)態(tài)相對活躍 仲量聯(lián)行武漢商業(yè)房地產(chǎn)市場2020年上半年度回顧及展望
2020-07-15 14:21:04   來源:


武漢,2020年7月14日——武漢商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一季度凍結期之后,在二季度重啟,疫情對市場的影響也在二季度集中體現(xiàn)。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示:“雖然武漢上半年辦公樓市場總需求處于低位,但教育行業(yè)逆勢大規(guī)模擴張,成為上半年最大亮點。隨著政府后續(xù)支持湖北的一攬子政策逐步落地,武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展依然可期。”優(yōu)質零售物業(yè)市場方面,租金受業(yè)主不同程度減免的影響,同比下滑,2020年新增供應將集中于年末,開發(fā)商積極調整入市節(jié)奏,市場整體供應壓力有所緩解。
 
優(yōu)質辦公樓
光谷中心城迎來四棟優(yōu)質辦公樓入市。一季度武漢處于“封城”狀態(tài),當季無新增項目入市。二季度武漢“解封”,在建項目積極趕工,當季錄得四棟優(yōu)質辦公樓入市,且集中在光谷中心城,分別為中建光谷之星G1、G2、G3以及奧山中心,該地區(qū)的商務氛圍進一步提升。
 
總體量方面,截至2020年6月末,全市甲級和乙級項目共計590.5萬平方米,其中甲級辦公樓為216.8萬平方米,乙級辦公樓為373.7萬平方米。新增供應方面,上半年無新增甲級項目,同比下降6.8萬平方米;上半年新增乙級項目15.0萬平方米,同比上升11.9萬平方米。空置率方面,甲級項目空置率為30.5%,同比下降4.5個百分點;乙級項目空置率為41.2%,同比上升7.8個百分點。
 
二季度辦公樓市場重啟,總需求表現(xiàn)疲弱。武漢作為國內受疫情影響最嚴重的地區(qū),經(jīng)濟和城市功能的恢復較其他地區(qū)更晚??紤]到一季度租賃成交都集中在春節(jié)前,并未反映疫情影響,市場需求變化在二季度集中體現(xiàn)。二季度租賃成交相比一季度更加活躍,但由于不少企業(yè)退租,兩者抵消之后的凈吸納量未見明顯起色。上半年甲級辦公樓的凈吸納量為3,667平方米,乙級辦公樓的凈吸納量為-3,982平方米,同比均大幅下降。
 
不同行業(yè)的租賃需求分化顯著,教育行業(yè)逆勢擴張。學校停課并未影響人們對教育的重視,教育培訓機構一方面轉戰(zhàn)線上授課,另一方面在租金下滑之際尋求在甲級辦公樓大規(guī)模擴張的機會。仲量聯(lián)行觀察到,教育行業(yè)占上半年甲級辦公樓的租賃成交面積高達47%,成為最大亮點。緊隨其后的是支撐辦公樓市場需求的常客——專業(yè)服務業(yè),金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè),這些行業(yè)都展現(xiàn)出了需求韌性??萍夹旅襟w行業(yè)需求依然活躍,但與2019年相比,租賃面積并不大,后續(xù)能否出現(xiàn)大面積成交仍需觀察。從上半年甲級辦公樓的租賃成交類型來看,擴張類的租賃面積占比高達66%,其次是升級類的面積,占比17%,相比之下,新設類的面積僅為11%,進一步凸顯存量市場的特征。
 

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行
 
業(yè)主對需求的擔憂更強烈,租金顯著下滑。一季度的租賃成交均發(fā)生在“封城”前,使得當季辦公樓市場租金保持不變。直到二季度,租金的變化才開始顯現(xiàn)。截至6月末,甲級辦公樓凈有效租金為101元每平方米每月,同比下降4.5%;乙級辦公樓凈有效租金為69元每平方米每月,同比下降5.3%。
 
疫情暴發(fā)前,武漢辦公樓市場已處在宏觀經(jīng)濟增速放緩和辦公樓市場供大于求的格局中;疫情暴發(fā)后,市場的供需不平衡問題被進一步放大,需求端的疲弱更加明顯。對于存量項目而言,空置率偏高的新項目主動降租的動機更強,而空置率偏低的老項目為了防止租戶搬遷,也被動卷入價格戰(zhàn)。對于增量項目而言,即將入市且處于預租階段的辦公樓,由于交付時間受到疫情影響而推遲,不得不制定更加靈活的租賃策略來爭奪有限的客戶。
 
優(yōu)質辦公樓市場展望:預計2020年租金和凈吸納量均將顯著承壓,未來三年需求有望逐漸恢復。武漢將在2020年下半年迎來恒隆廣場、K11 ATELIER等多個標桿項目入市,屆時市場競爭將更加激烈;同時,在疫情影響下,租戶搬遷、退租仍在發(fā)生。仲量聯(lián)行預計,2020年租金和凈吸納量均將承壓。但考慮到國家對湖北和武漢的支持政策逐步落地、武漢市招商力度不斷加碼,未來三年辦公樓市場的需求有望逐漸恢復。
 
 
優(yōu)質零售物業(yè)
 
受疫情影響,上半年無新項目入市。2020年上半年武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場未迎來新增供應,部分項目趁此窗口期積極改造升級,調整租戶業(yè)態(tài),引入新品牌,力圖在后續(xù)市場消費能力進一步恢復后的需求釋放期更具競爭力。江漢路步行街自4月9日起進入為期三個月的封閉改造施工期,中心百貨因地處江漢路步行街核心段,受施工改造影響,于6月8日起配合江漢路升級改造而閉店,預計七月將隨改造完成重新恢復線下營業(yè)。截至2020年6月末,武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場總體量共計715.1萬平方米,較一季度末下降3.0萬平方米,較上年同期增長36.3萬平方米。
 
 

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行
 
武漢各主要優(yōu)質零售物業(yè)自三月底、四月初陸續(xù)恢復營業(yè),光谷細分市場因主要消費群體缺失,晚至二季度末,各項目也逐步恢復到正常的整體運營狀態(tài)。零售市場整體客流熱度穩(wěn)步回升,部分表現(xiàn)較好的項目整體客流已恢復至同期的七成左右。
 
需求主要來自餐飲、服飾零售及兒童業(yè)態(tài)。2020年上半年整體市場吸納能力較往年明顯下降,空置率達到13.0%,較一季度末上升5.9個百分點,同比上升4.6個百分點。仲量聯(lián)行跟蹤的全市購物中心及百貨新開業(yè)或正在圍擋的品牌中,來自餐飲、服飾零售及兒童相關業(yè)態(tài)的需求相對活躍。
 
餐飲業(yè)態(tài)下,茶飲、連鎖火鍋、中式餐飲仍在持續(xù)拓店,網(wǎng)紅茶飲茶顏悅色首出長沙,正式進駐武漢,上半年已陸續(xù)宣布在武漢天地、太和里、江宸天街等項目的開店計劃,伏見桃山武漢二店入駐光谷K11購物中心,海底撈、賢合莊等連鎖火鍋品牌在漢錄得新店圍擋,來自湖南的中式餐飲壹盞燈、徐記海鮮各籌備一家新店。服飾零售業(yè)態(tài)下,VETEMENTS武漢新店進駐楚河漢街及菱角湖萬達廣場,Moussy&Sly在宜家薈聚中心及楚河漢街均錄得新店圍擋,優(yōu)衣庫也持續(xù)擴張,于金地廣場錄得一家新店。盡管多數(shù)兒童教育、兒童娛樂業(yè)態(tài)店鋪尚未被允許復工,兒童業(yè)態(tài)仍有楊梅紅國際私立美校、海豚兒童之家、卡通尼樂園等品牌開出新店。此外,化妝品業(yè)態(tài)仍保持較快增速,國潮美妝品牌正加速將線上流量引入線下,代表品牌完美日記拓店趨勢強勁,上半年陸續(xù)入駐江漢路大洋百貨、宜家薈聚中心及群星城,同時美妝集合店新秀The Colorist調色師武漢首店已在壹方南館開業(yè)。
 
業(yè)主與租戶共擔風險,全市凈有效租金下挫。疫情對武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場的沖擊在二季度陸續(xù)復工后逐漸顯現(xiàn),業(yè)主多通過延長免租期的方式反哺租戶,分擔黑天鵝帶來的收入損失。但考慮到武漢因一季度“封城”措施執(zhí)行嚴格,“封城”時長在各城市中也居于首位,市場受到的沖擊較大,業(yè)主有能力參與分擔的收入損失有限,因此,復工后對租戶的優(yōu)惠及補貼不及一季度。風險承擔能力較弱的租戶自二季度起逐漸退出市場,市場整體承租能力下降,全市租金于二季度末同比下降5.3%,整體凈有效租金跌至393.5元每平方米每月。
 
優(yōu)質零售物業(yè)市場展望:受疫情沖擊,2020年供應重心后移,新項目預計集中于四季度入市。部分原定2020年入市的中高端項目將入市時間推遲至2021年,2020年整體市場競爭有所緩解。仲量聯(lián)行觀察到,需求端退出市場的多為未形成規(guī)模效應或運營、承租能力在疫情前即走弱的租戶,而具備擴張能力的多為穩(wěn)定運營的連鎖品牌。此輪沖擊過后,優(yōu)質零售物業(yè)市場的需求將進一步由運營能力更成熟、產(chǎn)品服務更貼合消費者需求并且具備規(guī)模效應的品牌支撐。
 
注:仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金,即不含物業(yè)費,刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金,且基于凈租賃面積,剔除免租期。租金的變化為同質比口徑,為剔除新增項目之后,相同的存量項目的租金變化比例。
- 完 -
 
 
關于仲量聯(lián)行
?仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼:JLL)是全球領先的房地產(chǎn)專業(yè)服務和投資管理公司。憑借行業(yè)領先的科技應用,我們始終致力于為客戶、員工和社群創(chuàng)造機遇、打造理想空間、提供可持續(xù)的房地產(chǎn)解決方案;并不斷重塑房地產(chǎn)未來,創(chuàng)造更美好明天。仲量聯(lián)行是《財富》500強企業(yè),截至2020年3月31日,仲量聯(lián)行業(yè)務遍及全球80多個國家,員工總數(shù)超過94,000人,2019財政年度收入達180億美元。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com
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