| 辦公樓市場(chǎng)租金分化，零售市場(chǎng)品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整加速 仲量聯(lián)行2019年上半年度武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望 武漢，2019年7月11日——2019年上半年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)一棟甲級(jí)和一棟乙級(jí)辦公樓入市；受到供應(yīng)放緩的影響，全市空置率較2018年末回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，至33.3%。迫于去化壓力，全市凈有效租金穩(wěn)中有降。仲量聯(lián)行湖北分公司董事總經(jīng)理曾紀(jì)欣表示：“金融、科技新媒體行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，不同細(xì)分市場(chǎng)租金分化。”一季度淡季之后，高端住宅市場(chǎng)有所回暖，二季度成交量上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)上半年迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目入市，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目也在上半年積極開(kāi)展品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整，空置率小幅上升。老牌商圈維持一貫運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.2%，至419元每平方米每月。非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)市場(chǎng)上半年無(wú)新增供應(yīng)，空置率上升至11.9%。 優(yōu)質(zhì)辦公樓 一棟甲級(jí)和一棟乙級(jí)辦公樓入市，空置率小幅下降。上半年建設(shè)大道迎來(lái)一個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目——卓爾國(guó)際中心入市，漢口沿江迎來(lái)一個(gè)乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市。截至2019年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量達(dá)到534.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)10.6%。其中甲級(jí)辦公樓總體量為221.9萬(wàn)平方米，乙級(jí)辦公樓總體量為312.3萬(wàn)平方米。上半年新增供應(yīng)偏低，為市場(chǎng)提供了去化時(shí)間，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)空置率較2018年末下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，至33.3%。其中甲級(jí)辦公樓空置率較去年末下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，至34.8%；乙級(jí)辦公樓空置率較去年末下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，至32.3%。 金融、科技新媒體企業(yè)租賃需求活躍，光谷地區(qū)持續(xù)錄得大面積租賃成交。上半年武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)17.9萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓凈吸納量為8.1萬(wàn)平方米，乙級(jí)辦公樓凈吸納量為9.8萬(wàn)平方米。分季度來(lái)看，甲、乙級(jí)項(xiàng)目第二季度的凈吸納量較第一季度均有所下滑。上半年光谷地區(qū)持續(xù)錄得大面積租賃成交案例，該地區(qū)來(lái)自科技新媒體行業(yè)的租賃需求十分旺盛。金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃需求仍在建設(shè)大道、漢口沿江、武昌沿江等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)集中體現(xiàn)。 租金穩(wěn)中有降，不同細(xì)分市場(chǎng)租金分化。由于空置率超過(guò)30%，去化壓力增大導(dǎo)致全市凈有效租金穩(wěn)中有降。截至二季度末，甲級(jí)辦公樓凈有效租金為106元每平方米每月，同質(zhì)比環(huán)比下降0.2%、同比下降1.1%；乙級(jí)辦公樓凈有效租金為72元每平方米每月，同質(zhì)比環(huán)比下降0.2%、同比回落1.7%。鑒于2019年新增供應(yīng)主要集中在下半年，且未來(lái)三年仍有大量新增項(xiàng)目將入市，業(yè)主的租金預(yù)期依然謹(jǐn)慎。但武漢的多中心格局以及不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分布不同，使得不同細(xì)分市場(chǎng)租金分化明顯。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，光谷地區(qū)甲級(jí)辦公樓較為稀缺，疊加租賃需求旺盛，租金水平將更加堅(jiān)挺。 高端住宅 市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)暖，二季度供需雙升。春節(jié)效應(yīng)使得一季度高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)淡季特征，進(jìn)入二季度，開(kāi)發(fā)商推盤積極性提高。一季度高端住宅新增供應(yīng)3,384套，二季度新增供應(yīng)提升至3,878套。一季度成交1,901套，二季度成交3,242套。成交量的上升，一方面是因?yàn)橐患径饶┑耐票P在二季度逐漸消化，另一方面是淡季過(guò)后市場(chǎng)自發(fā)性反彈。分區(qū)來(lái)看，上半年洪山區(qū)的新增供應(yīng)和成交量均領(lǐng)跑全市；江岸區(qū)推盤數(shù)量雖然不多，但是二七濱江的豪宅價(jià)格領(lǐng)跑全市。 一手和二手住宅仍在分化，調(diào)控政策持續(xù)抑制“炒房”。需求上升推動(dòng)了一手住宅價(jià)格的上漲，但限價(jià)政策使得漲幅比較平穩(wěn)。截至二季度末，一手住宅價(jià)格同質(zhì)比環(huán)比上漲0.3%。相比之下，由于部分樓盤價(jià)格倒掛導(dǎo)致二手住宅市場(chǎng)偏冷，二手房?jī)r(jià)格同質(zhì)比環(huán)比下降0.4%。武漢在上半年維持樓市調(diào)控政策，投機(jī)性需求持續(xù)受到抑制，剛需和改善型需求逐漸釋放。 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 長(zhǎng)江兩岸各迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目入市，全市零售物業(yè)空置率小幅上揚(yáng)。武漢市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)在度過(guò)首季度略顯平靜的準(zhǔn)備階段后，二季度于長(zhǎng)江兩岸的漢口永清商圈與武昌中南商圈各迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，全市總體量達(dá)678.8萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)入市與存量項(xiàng)目積極品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整使得空置率環(huán)比上揚(yáng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至8.4%，凈吸納量穩(wěn)定向好，二季度較一季度吸納量有明顯增加。 相較2018年的供應(yīng)腳步暫緩，2019年將為未來(lái)三年供應(yīng)加大開(kāi)啟序幕。除今年上半年新開(kāi)業(yè)的壹方北館與帝斯曼國(guó)際中心，下半年預(yù)計(jì)還將迎來(lái)漢口K11，武昌綠地繽紛城及光谷漾等項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)。近年來(lái)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商紛紛布局武漢，武漢恒隆廣場(chǎng)、龍湖江宸天街、華潤(rùn)萬(wàn)象城等項(xiàng)目均在建設(shè)中，這將為武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)注入新活力。 餐飲、休閑和兒童業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，體驗(yàn)業(yè)態(tài)豐富購(gòu)物體驗(yàn)。二季度傳統(tǒng)餐飲租戶仍保持活躍。樂(lè)樂(lè)茶初入武漢茶飲市場(chǎng)，籌備三家新店，二季度開(kāi)出其中兩家，分別落子武昌漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及漢陽(yáng)經(jīng)開(kāi)永旺，開(kāi)業(yè)即迎來(lái)排隊(duì)熱潮。喜茶持續(xù)擴(kuò)張，二季度在武漢國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)出一家新店。另有火男日式燒肉與Dorebella法式甜點(diǎn)在武昌街道口商圈的群光廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 休閑與兒童業(yè)態(tài)也迎來(lái)新鮮血液。“最美書店”鐘書閣在經(jīng)過(guò)將近一年的籌備后，于今年五月在群光廣場(chǎng)二期迎來(lái)武漢首店的開(kāi)業(yè)，周邊密布的高校將為其輸送穩(wěn)定客源。G-Super綠地優(yōu)選武漢首店選址壹方北館，輻射周邊中高端家庭。同樣位于天地商圈的兒童主題樂(lè)園Meland Club也隨北館開(kāi)業(yè)同步開(kāi)張。新零售盒馬鮮生持續(xù)布局武漢市場(chǎng)，二季度于光谷德國(guó)風(fēng)情街開(kāi)出光谷首店。體驗(yàn)業(yè)態(tài)云旗航空飛行運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部在帝斯曼國(guó)際中心一樓開(kāi)設(shè)一家體驗(yàn)店，為首次入駐購(gòu)物中心的航空運(yùn)動(dòng)飛行業(yè)態(tài)。近年來(lái)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)、跨界融合業(yè)態(tài)頻出，為消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)提供新可能。 租金穩(wěn)中微升，未來(lái)新增供應(yīng)將對(duì)存量項(xiàng)目造成壓力。2019年上半年租金呈穩(wěn)中微升趨勢(shì)，二季度全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.2%，至419元每平方米每月。考慮到未來(lái)三年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)將逐年增大，且不乏有優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的大體量品牌項(xiàng)目，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈，整體租金水平將持續(xù)承壓。加之武漢多中心的地理格局，租金差異將進(jìn)一步拉大。 非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn) 上半年未錄得新增供應(yīng)，總體量維持157.6萬(wàn)平方米。2019年上半年武漢非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有新增項(xiàng)目入市，今年的新增供應(yīng)將在2019年下半年集中釋放。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2019年全年新增供應(yīng)將達(dá)到28萬(wàn)平方米，而未來(lái)三年的新增供應(yīng)將呈現(xiàn)先增后減趨勢(shì)，年均新增供應(yīng)約26.2萬(wàn)平方米。 上半年為傳統(tǒng)淡季，需求暫顯疲弱。在2018年底的雙十一、雙十二等電商年末促銷過(guò)后，物流地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入淡季。二季度的“6.18”電商年中促銷過(guò)后，部分短租租戶撤出，同時(shí)部分長(zhǎng)租租戶合約到期后不再續(xù)租，使得空置率上行至11.9%。細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，黃陂、漢南、江夏等地區(qū)的空置率均有所上升，市場(chǎng)需求整體疲弱。隨著既存租戶倉(cāng)儲(chǔ)選址調(diào)整逐步完成與電商年末促銷活動(dòng)的到來(lái)，預(yù)計(jì)年末市場(chǎng)需求將回暖。 租金微漲，資本值隨之小幅上行。上半年武漢非保稅高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得部分新租約成交價(jià)高于原有水平，大型開(kāi)發(fā)商維持現(xiàn)有租金漲幅，使得2019年一季度租金同質(zhì)比指數(shù)環(huán)比上升0.1%，二季度上升0.2%，資本值指標(biāo)隨之小幅上行。 未來(lái)三年市場(chǎng)將迎來(lái)安博、嘉里等知名開(kāi)發(fā)商，普洛斯、萬(wàn)緯等開(kāi)發(fā)商也將持續(xù)加碼武漢倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，推動(dòng)武漢倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)進(jìn)一步走向成熟。 城市更新：重構(gòu)社群關(guān)系 激活城市動(dòng)能 ‘從碎片化思維到整體化思維’以及‘從把握個(gè)體化需求到引領(lǐng)社群需求’是當(dāng)前城市更新的兩大關(guān)鍵趨勢(shì)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)徐岱雄指出：“城市更新”肩負(fù)著新時(shí)代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命，是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的核心引擎。” 仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《重構(gòu)社群關(guān)系 激活城市動(dòng)能》城市更新白皮書從中觀和社群兩大視角提出了“城市拼圖”理論，并通過(guò) “都市再發(fā)展”指數(shù)模型的構(gòu)建，為城市更新決策的制定提供了系統(tǒng)化的診斷方案和分析支撐。從城市片區(qū)層面的中觀視角切人，是本次研究的核心出發(fā)點(diǎn)。在社群視角下，城市不再是單一、靜態(tài)的物質(zhì)環(huán)境集合，而是多維度、動(dòng)態(tài)的社群空間網(wǎng)絡(luò)，助力城市實(shí)現(xiàn)“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展理念。 欲了解更多內(nèi)容，敬請(qǐng)點(diǎn)擊此處下載仲量聯(lián)行《重構(gòu)社群關(guān)系 激活城市動(dòng)能》城市更新白皮書。 - 完 - 關(guān)于仲量聯(lián)行 ?仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司。我們始終致力于房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)創(chuàng)新；不斷創(chuàng)造機(jī)遇，打造理想空間，實(shí)現(xiàn)價(jià)值回報(bào)以成就商業(yè)及個(gè)人愿景。從而，為我們的客戶、員工和社會(huì)創(chuàng)建一個(gè)更美好的明天。仲量聯(lián)行是《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)，截至2019年3月31日，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球80多個(gè)國(guó)家，員工總數(shù)超過(guò)910,000人。2018財(cái)政年度收入達(dá)163億美元。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱以及注冊(cè)商標(biāo)。更多信息請(qǐng)瀏覽www.jll.com |
||||||||||||||||||
|
掃碼關(guān)注協(xié)會(huì)微信
鄂公網(wǎng)安備 42010202000783號(hào)