武漢，2019年1月11日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行武漢公司舉辦戴德梁行媒體搶聽會(huì)——新零售引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)，千店千面激發(fā)消費(fèi)煥新，就2018年全年武漢宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)及未來走勢(shì)等問題進(jìn)行了全方位、深層次地解讀。報(bào)告顯示2018年前三季度，武漢市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，全市平均樓面地價(jià)出現(xiàn)了多年以來的首次下降。優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，吸納量創(chuàng)歷史新高。零售市場(chǎng)消費(fèi)走勢(shì)平穩(wěn)，在消費(fèi)升級(jí)浪潮下，千店千面激發(fā)消費(fèi)煥新。
 
 
宏觀經(jīng)濟(jì)部分
2018年前三季度，武漢市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，GDP增速達(dá)到8.3%，高于全國1.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2015年以來的新高。第三產(chǎn)業(yè)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等都繼續(xù)保持了較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)業(yè)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特征更加明顯，截止18年三季度，服務(wù)業(yè)占GDP比重達(dá)到了54.3%。
 
武漢土地市場(chǎng)
2018年武漢市共出讓土地198宗，最終成交171宗。全年土地成交面積1086萬平方米，較去年增加約3.8%，總成交金額1332億元，較去年下降約11.4%。全市平均樓面地價(jià)出現(xiàn)了多年以來的首次下降。
分區(qū)域來看，武漢市整體土地供應(yīng)延續(xù)了17年向非核心區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，次中心區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)是18年武漢市土地供應(yīng)的主力。具體來看，相比17年只有東湖高新和洪山區(qū)成交面積超過100萬平方米，18年成交面積過百萬平方米的區(qū)域上升到了四個(gè)，分別是新洲區(qū)、洪山區(qū)、東西湖區(qū)和東湖高新區(qū)。這也側(cè)面反映了武漢市整體土地供應(yīng)主力已轉(zhuǎn)移至次中心區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)。
從分區(qū)域土地成交類型來看，主城區(qū)在土地供應(yīng)持續(xù)減少的情況下，主要供應(yīng)綜合用地。可以預(yù)見，如何配合區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高土地利用效率將會(huì)是未來主城區(qū)土地供應(yīng)的主要考慮方向，主城區(qū)拿地難度將持續(xù)提高；次中心城區(qū)18土地供應(yīng)主要集中在住宅用地，短期內(nèi)將是武漢人口導(dǎo)入的主要區(qū)域；遠(yuǎn)城區(qū)住宅和綜合用地的供應(yīng)都較大，目前正處于原始基礎(chǔ)建設(shè)高峰期。
通過對(duì)比17年和18年武漢土地市場(chǎng)分區(qū)成交價(jià)格和面積表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)17年大部分區(qū)域成交樓面均價(jià)在10000元/平方米以內(nèi)區(qū)間，成交面積多集中在100萬平方米以內(nèi)區(qū)間；18年大部分區(qū)域成交均價(jià)下降至8000元/平方米以內(nèi)區(qū)間，成交面積擴(kuò)大至180萬平方米以內(nèi)區(qū)間。側(cè)面反映，武漢市土地供應(yīng)開始集中于次中心區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)，并有向這些區(qū)域的非核心區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。
 
武漢住宅市場(chǎng)
資金層面，18年的金融政策調(diào)控主要集中在加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)管力度和防控風(fēng)險(xiǎn)上。貨幣政策上半年有兩次定向降準(zhǔn)，主要是針對(duì)小微企業(yè)、民營企業(yè)及創(chuàng)新型企業(yè)的融資難問題，定向放水以保持市場(chǎng)活躍性。下半年央行進(jìn)行了兩次全面降準(zhǔn)，效果十分明顯，shibor利率（上海同業(yè)拆借隔夜利率）走勢(shì)顯示從7月份開始出現(xiàn)下降，M2和社會(huì)融資增量企穩(wěn)。19年1月4日央行又全面降準(zhǔn)了1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)19年政策上仍舊會(huì)以維持整體資金面寬緊適度的平衡狀態(tài)為目標(biāo)，如果經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，不排除有繼續(xù)放在資金層面放水的可能性。
政策層面，17年以來的一系列招商引資和大學(xué)生留漢政策開始產(chǎn)生效益，武漢目前正處于人口高速吸納時(shí)期，17年的人口凈遷移率達(dá)到了19.8%的歷史高位。為有效吸納優(yōu)質(zhì)人口，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提高，18年武漢市住宅市場(chǎng)政策主要集中在保證剛需購房上。此外為建立住房供應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制，積極推進(jìn)落實(shí)租賃住房市場(chǎng)相關(guān)政策，不斷完善多元化的住宅供應(yīng)格局。
具體來看，2018年武漢市商品住宅批準(zhǔn)上市面積2192.8萬平方米，較2017年上升約5.1%，而銷售面積1468.9萬平方米，較17年下降約19.3%。從銷供比來看，18年整體銷供比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，供過于求的情況明顯，整體銷售價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
分區(qū)域來看，供過于求區(qū)域主要集中在主城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)整體供需均衡，次中心城區(qū)只有東湖高新和沌口處于供需失衡的狀態(tài)。目前主城區(qū)是武漢房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，18年供應(yīng)量較大且多為大戶型，導(dǎo)致住宅整體價(jià)格超過普通剛需預(yù)期，在目前市場(chǎng)剛需為主改善型需求有限的情況下，主城區(qū)出現(xiàn)明顯的供過于求就不難理解了。
在目前供應(yīng)量持續(xù)加大的情況下，成交量較前幾年下降顯著，供過于求的情況有加大的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)武漢整體住宅價(jià)格有下降的可能性。
 
武漢優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
2018年，卓爾國際中心、武漢環(huán)貿(mào)中心B塔、泛海創(chuàng)業(yè)中心、天悅外灘金融中心及帝斯曼國際中心的入市為武漢核心商圈甲級(jí)寫字樓帶來約41.3萬平方米的新增供應(yīng)，全年凈吸納量達(dá)到35.7萬平方米的歷史新高?？罩寐首邉?shì)平穩(wěn)，截止四季度末核心商圈優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓整體空置率27.9%，環(huán)比升高約1.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降約3.5個(gè)百分點(diǎn)。租金表現(xiàn)平穩(wěn)，截止四季度末核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓平均租金約124元/平方米，環(huán)比下降約0.7%。同比升高約1.8%。
分區(qū)域來看，18年光谷區(qū)域的甲級(jí)寫字樓是去化最為迅速的，空置率全年下降約33.4個(gè)百分點(diǎn)。其次是武廣商務(wù)區(qū)，空置率全年下降約12.8個(gè)百分點(diǎn)。漢口&武昌沿江、建設(shè)大道及中南中北商務(wù)區(qū)由于有新增供應(yīng)，因此空置率下降同比不顯著。
從成交驅(qū)動(dòng)力來看，2018年武漢甲級(jí)寫字樓租賃成交的主要因素集中在業(yè)務(wù)擴(kuò)張和新進(jìn)本市，分別約占全年總成交面積的39.2%和31.5%。對(duì)比2017年主要的成交因素集中在升級(jí)搬遷，側(cè)面反映18年武漢市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，對(duì)資本吸引力不斷增強(qiáng)。
從分區(qū)域租戶類型分析來看，建設(shè)大道商務(wù)區(qū)和光谷商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)類型最為明顯，18年建設(shè)大道商務(wù)區(qū)78.8%的租賃成交來自專業(yè)服務(wù)業(yè)，其次是金融行業(yè)，占比8.3%；光谷區(qū)域的租賃成交則基本被TMT和制造業(yè)企業(yè)瓜分，分別約占全年該區(qū)域租賃成交的51.7%和43.7%。漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)比較受不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的青睞，約占該區(qū)域全年租賃成交面積的49.4%。中南中北商務(wù)區(qū)由于教育資源豐富則對(duì)金融、教育等行業(yè)的企業(yè)吸引力較大。武廣商務(wù)區(qū)租戶類型較為分散，比較受物流業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)、教育及醫(yī)療行業(yè)企業(yè)的喜愛。
18年是聯(lián)合辦公在武漢快速擴(kuò)張的一年，抽樣調(diào)查顯示2018年武漢甲級(jí)寫字樓空間去化月24.6%來自聯(lián)合辦公。目前武漢甲級(jí)寫字樓中的主要入駐聯(lián)合辦公品牌58.6%是本土民營初創(chuàng)企業(yè)；其次是例如優(yōu)客工廠這樣的內(nèi)資連鎖占比24.1%；相比之下外資連鎖目前進(jìn)入武漢市場(chǎng)的不算多，僅占到了13.8%；最后是開發(fā)商背景的聯(lián)合辦公品牌，僅占比3.4%。價(jià)格上，目前武漢甲級(jí)寫字樓聯(lián)合辦公品牌工位價(jià)格大部分集中在800-1350元每月，少部分集中在1350-1900元每月，只有2個(gè)辦公點(diǎn)工位價(jià)格在1900元每月以上。從分區(qū)域租賃面積來看，目前平均租賃面積最大的是建設(shè)大道商務(wù)區(qū)，約10755平方米；其次是漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)和武廣商務(wù)區(qū)，分別約9035平方米和6383平方米；最后是中南中北和光谷商務(wù)區(qū)，分別約3500平方米和3060平方米。
2019年武漢優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來包括新世界中心、武漢中心等在內(nèi)的約60萬平方米的新增供應(yīng)。其中約63%的新增供應(yīng)面積位于漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)及武廣商務(wù)區(qū)。
 
武漢商業(yè)零售市場(chǎng)
2018年前三季度，武漢市消費(fèi)走勢(shì)平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4863.4億元，同比增長(zhǎng)10.4%。消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯，通訊器材、家用電器和音響器材類消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)顯著，分別同比增長(zhǎng)約41.2%、24.4%和20.7%。無店鋪零售額408.3%億元，繼續(xù)保持34.6%的高速增長(zhǎng)。
18年全市新增供應(yīng)9個(gè)項(xiàng)目約69.3萬方，三環(huán)以內(nèi)新增項(xiàng)目體量均在8萬方以下，超10萬方體量項(xiàng)目只有兩個(gè)均位于三環(huán)外。
18年核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租賃需求整體保持穩(wěn)定，截止四季度末全市核心商圈空置率同比升高0.9個(gè)百分點(diǎn)至4.5%，四大核心商圈首層平均租金錄得635.5元/平方米/月，環(huán)比微降1.6個(gè)百分點(diǎn)，同比升高約1個(gè)百分點(diǎn)。
2018年餐飲業(yè)仍然是開業(yè)率最高的業(yè)態(tài)，約占全年新店開業(yè)面積的31.9%，其次是服飾，約占22.3%。此外娛樂休閑、教育、美容養(yǎng)生等業(yè)態(tài)開業(yè)積極，分別約占全年新開店面積的13.7%、10.4%和5.6%。在新店開業(yè)面積業(yè)態(tài)占比中值得注意的是“其他”這個(gè)分類占比達(dá)到了16.1%，側(cè)面反映武漢零售市場(chǎng)新店開業(yè)比起前幾年集中于某幾類大的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)業(yè)態(tài)多樣化的趨勢(shì)。
18年武漢商業(yè)零售市場(chǎng)首店開業(yè)品牌大部分屬于新興業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)多樣化、智能化、體驗(yàn)化和復(fù)合化的特點(diǎn)。近年來武漢市消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)顯著，市民對(duì)消費(fèi)的追求正從功能層面跨越到體驗(yàn)層面。此外, 科技的發(fā)展、新零售的擴(kuò)張也迫使傳統(tǒng)品牌紛紛開始進(jìn)行改革創(chuàng)新以應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。為迎合目前消費(fèi)方式和需求的改變，越來越多的傳統(tǒng)品牌也正試圖依靠科技和創(chuàng)新進(jìn)行煥新升級(jí)，以提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力。
2019年武漢商業(yè)零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來約89.3萬平方米的新增供應(yīng)，且其中51.8%位于二環(huán)以內(nèi)。包括武漢恒隆廣場(chǎng)、漢口K11等在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將迎來開業(yè)。
 
 
-結(jié)束-
 

關(guān)于戴德梁行 戴德梁行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商, 秉承敢夢(mèng)敢行動(dòng)的理念，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商之一，遍布70多個(gè)國家, 設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有48,000名員工，在大中華區(qū)設(shè)有20家分公司， 2017一舉攬獲《歐洲貨幣》雜志中國區(qū)四項(xiàng)年度大獎(jiǎng)，在評(píng)估、代理、研究及綜合實(shí)力多個(gè)領(lǐng)域排名第一。2017年公司營業(yè)收入達(dá)69億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項(xiàng)目管理、租賃代理、資本市場(chǎng)及顧問服務(wù)等。更多詳情，請(qǐng)瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的微信（戴德梁行）。   如有查詢，請(qǐng)聯(lián)系： 胡韻 戴德梁行 武漢公司研究部 分析師 電話: +86 27 6885 0879 cherry.y.hu@cushwake.com   媒體垂詢敬請(qǐng)聯(lián)系： 張立 戴德梁行 武漢公司市場(chǎng)營銷及傳播部 主管 電話: +86 27 6885 0960 jessie.l.zhang@cushwake.com