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l 宏觀經(jīng)濟(jì)：穩(wěn)中有進(jìn)，開局良好
l 土地市場(chǎng)：市成交面積同比微增，出讓金額斷崖式下跌
l 住宅市場(chǎng)：完善多元化供應(yīng)格局，保剛需遏投機(jī)
l 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：共享經(jīng)濟(jì)浪潮下，聯(lián)合辦公品牌擴(kuò)張迅速
l 商業(yè)零售市場(chǎng)：電商渠道向低層級(jí)城市滲透，社區(qū)新零售搶灘武漢市場(chǎng)
武漢，2018年7月26日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今天舉辦了為城市資產(chǎn)描繪新生命曲線主題客戶沙龍活動(dòng)，就2018年上半年武漢宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)及未來(lái)走勢(shì)等問(wèn)題進(jìn)行了全方位、深層次地解讀。報(bào)告顯示，2018年一季度，武漢市延續(xù)穩(wěn)中有進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局良好。一季度GDP增速達(dá)到8.0%，同比提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)。截至三月底，武漢市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，完成1445.1億元投資額，同比增長(zhǎng)10.8%，增速同比加快3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資517.5億元，同比增漲9.6%。土地市場(chǎng)方面，2018年上半年，武漢共出讓地塊61宗，其中成交57宗、撤牌3宗、流拍1宗?？偝山幻娣e達(dá)442.9萬(wàn)平方米，同比增約長(zhǎng)16.2%；總出讓金額489.3億元，在成交面積同比增加的情況下，比去年同期下降約33.0%, 降幅顯著。住宅市場(chǎng)方面，2018年1-6月，武漢市商品住宅累積新增供應(yīng)887.3萬(wàn)平方米，較去年同期增加4.0%；商品住宅累積成交面積為717.3萬(wàn)平方米，同比減少17.1%，整體成交量下滑顯著。甲級(jí)寫字樓方面，2018年上半年，光谷新世界T1的入市為武漢優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)約8.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓總存量攀升至182.5萬(wàn)平方米。商鋪市場(chǎng)方面，2018年1-4月，武漢市無(wú)店鋪零售額增長(zhǎng)率35.8%，同比提高約1.4個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持較高增速。值得注意的是，1-4月份，武漢市限額以上住宿餐飲業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)餐飲收入1.03億元，同比增長(zhǎng)約273.8%。顯示武漢市民對(duì)線上餐飲的消費(fèi)需求進(jìn)一步升高，傳統(tǒng)餐飲企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合日趨緊密，線上線下融合加快。

土地市場(chǎng)：成交面積同比微增，出讓金額斷崖式下跌
2018年上半年，武漢共出讓地塊61宗，其中成交57宗、撤牌3宗、流拍1宗?？偝山幻娣e達(dá)442.9萬(wàn)平方米，同比增約長(zhǎng)16.2%；總出讓金額489.3億元，在成交面積同比增加的情況下，比去年同期下降約33.0%, 降幅顯著。從均價(jià)指數(shù)和均價(jià)增長(zhǎng)率來(lái)看更為明顯，上半年武漢土地成交均價(jià)比去年同期下降了約42.3%。上半年，次中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)成為土地成交的主力，占比高達(dá)93.2%。中心城區(qū)由于土地出讓面積大幅收窄，成交面積僅占上半年總成交面積的6.8%，同比下降了22.2個(gè)百分點(diǎn)。

從分區(qū)成交均價(jià)對(duì)比可以看出，中心城區(qū)土地成交量的大幅下降是導(dǎo)致土地出讓金大幅下降的主要原因：價(jià)格最高的江漢區(qū)上半年沒(méi)有土地成交，而漢陽(yáng)區(qū)、硚口區(qū)則由于成交土地均位于區(qū)域較偏僻地段而導(dǎo)致同比成交均價(jià)下降顯著。

住宅市場(chǎng)： 完善多元化供應(yīng)格局，保剛需遏投機(jī)

2018年1-6月，武漢市商品住宅累積新增供應(yīng)887.3萬(wàn)平方米，較去年同期增加4.0%；商品住宅累積成交面積為717.3萬(wàn)平方米，同比減少17.1%，整體成交量下滑顯著。從銷供比來(lái)看，1-4月武漢市商品住宅市場(chǎng)整體銷供比處于合理范圍，基本保持了供需均衡；5、6月由于供應(yīng)加大造成銷供比略微低于合理區(qū)間，顯示新增供應(yīng)速度大于去化速度。

分區(qū)域看，1-6月遠(yuǎn)城區(qū)的商品住宅供應(yīng)量和成交量基本與去年同期持平。值得注意的是主城區(qū)，其商品住宅供應(yīng)量較去年同期上升約6.7%，而成交量卻同比下降約34.5%。從銷供比來(lái)看，主城區(qū)除漢陽(yáng)外，大部分區(qū)域存在不同程度的供需失衡；遠(yuǎn)城區(qū)大部分處于供需均衡狀態(tài)。

上半年武漢住宅市場(chǎng)需求回歸理性趨勢(shì)顯著，目前的市場(chǎng)需求主要以剛需合并部分改善需求為主，核心區(qū)域受前期高地價(jià)影響推出的房源價(jià)格相對(duì)較高且多為大戶型，相比之下遠(yuǎn)城區(qū)住宅對(duì)剛需更具性價(jià)比，這是導(dǎo)致上半年武漢住宅市場(chǎng)主城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)市場(chǎng)分化的主要原因。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：共享經(jīng)濟(jì)浪潮下，聯(lián)合辦公品牌擴(kuò)張迅速

2 2018年上半年，光谷新世界T1的入市為武漢優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)約8.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓總存量攀升至182.5萬(wàn)平方米。受招商引資政策驅(qū)動(dòng)及聯(lián)合辦公市場(chǎng)擴(kuò)張等多重因素影響，上半年武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)成交活躍，六大核心商務(wù)區(qū)共錄得18.1萬(wàn)平方米的高位吸納量，環(huán)比上升約58.9%。去化良好帶動(dòng)空置率下降明顯，截止今年二季度末空置率較去年同期下降約7.5個(gè)百分點(diǎn)。活躍的市場(chǎng)需求推動(dòng)部分核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金上調(diào)，截止二季度末全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金錄得124.5元/平方米/月，同比上升約0.9%。
上半年，金融、TMT、貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求旺盛，分別約占總成交的30.1%、27.4%和16.7%。約有80.4%的租賃成交來(lái)自內(nèi)資企業(yè)。由于傳統(tǒng)寫字樓存在設(shè)施老化、可供擴(kuò)租面積有限等問(wèn)題加上新入市寫字樓紛紛采取低租金策略，促使一些優(yōu)質(zhì)租戶選擇搬遷至新建的甲級(jí)寫字樓，因此升級(jí)搬遷仍然是本季度寫字樓租賃成交的主要驅(qū)動(dòng)因素。
2018年上半年，核心商務(wù)區(qū)空置率均延續(xù)17年的下降趨勢(shì)，其中漢口及武昌濱江、光谷以及中南中北商務(wù)區(qū)的空置率分別同比下降約63.0%、53.4%和36.8%。值得注意的是光谷區(qū)域，雖然一季度光谷新世界T1的入市使該區(qū)域空置率微升，但其二季度空置率較一季度下降約22.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示該區(qū)域?qū)τ趦?yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的需求非常旺盛。
升級(jí)搬遷仍然是上半年甲級(jí)寫字樓租賃成交的主要驅(qū)動(dòng)因素，約占總成交的48.9%，同比下降了約7.5個(gè)百分點(diǎn)；新進(jìn)本市企業(yè)租賃成交約占上半年總成交面積的33.5%，同比上升約13.5個(gè)百分點(diǎn)，顯示武漢對(duì)外來(lái)資本吸引力正在不斷增強(qiáng)。上半年，來(lái)自TMT、不動(dòng)產(chǎn)和金融行業(yè)的租賃需求旺盛，分別約占上半年總租賃成交面積的27.2%、23.9%和16.4%。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委國(guó)家信息中心旗下共享經(jīng)濟(jì)研究中心的研究，中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)企業(yè)的市場(chǎng)交易額在2016年達(dá)到了3.34萬(wàn)億元人民幣，2017年更是接近5萬(wàn)億。近年來(lái)，聯(lián)合辦公市場(chǎng)在共享經(jīng)濟(jì)浪潮帶動(dòng)下發(fā)展迅速，以國(guó)際聯(lián)合辦公品牌Wework為例，2016年二季度首次進(jìn)入亞太市場(chǎng)以來(lái)，Wework 在亞太地區(qū)7個(gè)國(guó)家設(shè)立了56個(gè)辦公點(diǎn)，其中約29%位于大中華區(qū)，顯示其在大中華區(qū)的擴(kuò)張速度明顯高于其他區(qū)域。另外的例子是本土聯(lián)合辦公連鎖品牌優(yōu)客工場(chǎng)，自2015年成立以來(lái)，短短3年多時(shí)間已經(jīng)布局34個(gè)城市181個(gè)聯(lián)合辦公地點(diǎn)。
通過(guò)對(duì)主要城市聯(lián)合辦公品牌租賃物業(yè)類型占比的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，甲級(jí)寫字樓對(duì)聯(lián)合辦公品牌的吸引力與平均租金的高低成反比，平均租金越高的城市聯(lián)合辦公入駐甲級(jí)寫字樓的比例越低，租金作為聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)成本的一大部分是聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商選址需要考慮的關(guān)鍵因素之一。目前武漢市場(chǎng)由于整體的甲級(jí)寫字樓租金還處于較低的水平，且大部分甲級(jí)寫字樓位于配套設(shè)施較好的核心區(qū)域，較北上廣等一線城市，知名連鎖聯(lián)合辦公品牌在武漢顯示出更加青睞甲級(jí)寫字樓。在北京和上海這種相對(duì)成熟的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少，相比之下目前武漢顯然還處于聯(lián)合辦公發(fā)展的初期。

零售市場(chǎng)：電商渠道向低層級(jí)城市滲透，社區(qū)新零售搶灘武漢市場(chǎng)
2018年1-4月武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2103.4億元，較去年同期增長(zhǎng)約10.7%，增速同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，整體消費(fèi)增速保持平穩(wěn)。
2018年1-4月，武漢市無(wú)店鋪零售額增長(zhǎng)率35.8%，同比提高約1.4個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持較高增速。值得注意的是，1-4月份，武漢市限額以上住宿餐飲業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)餐飲收入1.03億元，同比增長(zhǎng)約273.8%。顯示武漢市民對(duì)線上餐飲的消費(fèi)需求進(jìn)一步升高，傳統(tǒng)餐飲企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合日趨緊密，線上線下融合加快。

2018年上半年，武漢核心商圈未有新增供應(yīng)，全市優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目的總存量維持在232.7萬(wàn)平方米。
上半年，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租賃需求整體保持穩(wěn)定，截止二季度末核心商圈空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.1%。截止二季度武漢四大核心商圈首層平均租金錄得638.4元/平方米/月，環(huán)比微升約0.1%，同比下降約0.3%。

近年來(lái)，電商渠道滲透增長(zhǎng)由一線城市向低層級(jí)城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)漸顯，雖然一線城市的電商滲透率依舊最高，但后續(xù)增長(zhǎng)空間有限。對(duì)比武漢和上海近期的無(wú)店鋪零售額增長(zhǎng)率，武漢近期的無(wú)店鋪零售額增長(zhǎng)率平均高出上海約33.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示可增長(zhǎng)空間較大。上半年，以生鮮超市為主的社區(qū)新零售業(yè)態(tài)開始陸續(xù)登錄武漢市場(chǎng)，超市+餐飲+線上線下融合的模式成為當(dāng)下武漢新零售業(yè)態(tài)的熱點(diǎn)。面對(duì)電商新零售的擴(kuò)張和日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，本土零售商轉(zhuǎn)型積極。以湖北區(qū)域零售巨頭中百集團(tuán)為例，從2016年開始積極的業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)，將傳統(tǒng)的中百超市改造成鄰里生鮮綠標(biāo)店，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)超市進(jìn)行有計(jì)劃的關(guān)店，并與日本便利店連鎖品牌羅森合作大力發(fā)展便利店門店。2018下半年預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)達(dá)54.1萬(wàn)平方米。

-結(jié)束-

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戴德梁行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商, 秉承敢夢(mèng)敢行動(dòng)的理念，通過(guò)兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商之一，遍布70多個(gè)國(guó)家, 設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有48,000名員工，在大中華區(qū)設(shè)有20家分公司， 2017一舉攬獲《歐洲貨幣》雜志中國(guó)區(qū)四項(xiàng)年度大獎(jiǎng)，在評(píng)估、代理、研究及綜合實(shí)力多個(gè)領(lǐng)域排名第一。2017年公司營(yíng)業(yè)收入達(dá)69億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項(xiàng)目管理、租賃代理、資本市場(chǎng)及顧問(wèn)服務(wù)等。更多詳情，請(qǐng)瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的微信（戴德梁行）。

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