政策調控為武漢樓市保駕護航
 
l  住宅市場：成交量再次位居全國第一
l  土地市場：十五次刷新紀錄，十大地王誕生
l  寫字樓市場：市場正式進入供應“井噴期”
l  商鋪市場：新開項目數(shù)量較去年減少近4倍
武漢，2017年1月10日——全球領先的房地產服務運營商戴德梁行今天舉辦了武漢2016年度房地產市場分析新聞發(fā)布會，就2016年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現(xiàn)及未來走勢等問題進行了全方位、深層次地解讀。報告顯示，2016年前三季度，武漢經濟運行呈現(xiàn)加快向好趨勢，GDP增速為7.8%，高于全國水平1.1個百分點，較上年提高0.2個百分點。截至10月，武漢市固定資產投資平穩(wěn)增長，完成5,986.3億元投資額，同比增長3.6%。其中基礎設施投資貢獻較為顯著，同比增長19.9%至1,478.8億元。土地市場方面，在住宅成交持續(xù)井噴拉動下，成交火爆，首破千億；大量品牌房企積極來漢拿地，全年十五次刷新成交紀錄，最終誕生出十大“地王”。住宅市場方面，成交量再次位居全國第一；成交價在下半年政策調控下，漲幅相對理性。商鋪市場方面，新開項目數(shù)量較去年減少近4倍；預計明年將有11個商業(yè)項目入市，為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。
 
土地市場：十五次刷新紀錄，十大地王誕生
2016年武漢土地市場共計推出175宗地，成功交易161宗，成交面積為823.0萬平方米，同比增長20.9%；成交金額首過千萬，達1,075.5億元，比去年同期上升76.9%。大量品牌房企陸續(xù)登陸武漢并積極拿地，全年武漢土地成交記錄十五次被刷新，最終誕生十大“地王”。
 
從成交區(qū)域來看，黃陂區(qū)、洪山區(qū)以及蔡甸區(qū)為今年土地市場成交主力，三區(qū)占全市土地成交面積總量的49.0%；另外，中心城區(qū)和遠城區(qū)成交面積占比相比去年分別上升2.2和5.9個百分點，而次中心城區(qū)上升8.1個百分點。
 
從成交結構來看，2016年商服用地占比較去年上升2.7個百分點至23.4%，住宅和綜合用地則分別下降0.7和4.6個百分點。此外，民營房企依舊為2016年的拿地主力，占比53.4%，超國企10個百分點。
 
住宅市場：成交量再次位居全國第一
截至2016年11月，武漢商品住宅累計供應達1,922萬平方米，相比去年微增1.7%；東湖高新以247.1萬平方米新增供應位列全市第一。變化最大的則是青山區(qū)，同比上升217.9%至82.3萬平方米。另外，今年主城區(qū)總體供應較去年增加7.2%，遠城區(qū)減少18.9%。
 
在一線城市高房價的溢出效應和政策利好的內外影響下，武漢市今年住宅成交量價穩(wěn)步攀升。2016年1-11月，武漢市商品住宅累計成交面積達2,768.2萬平方米，同比去年增加38.7%；同時，主城區(qū)商品住宅成交均價為￥10,797.7平方米，同比增長11.5%。因此，今年供銷比數(shù)值僅10月份小于1，表明住宅市場全年基本都處于供不應求的狀態(tài)，三個和七月供銷比數(shù)值更是一度突破“2.0”。從區(qū)域來看，漢陽區(qū)成交341.3萬平方米，成交量位居首；江漢區(qū)以每平方米￥14,786.6的價格再次穩(wěn)居全市第一。
 
今年華夏幸福、龍湖、富力、雅居樂地、陽光城5家品牌房企入住武漢，打破年入住品牌房企數(shù)量的歷史記錄。截至2016年底，全國房企20強中，已有19家扎根江城。
 
2016武漢樓市整體勢頭強勁，各項記錄屢次被刷新。然而隨著9月后“限購限貸”政策密集出臺并不斷升級加碼，樓市逐步降溫恢復理性。我們預測由于政策收緊期的到來，2017年武漢樓市成交價或將保持平穩(wěn)態(tài)勢。
 
寫字樓市場：市場正式進入供應“井噴期”
2016年全年武漢甲級寫字樓市場共有7個項目交付使用，市場存量比去年增長51.1%至159.1萬平方米。由于短時間內大量供應集中入市，市場缺乏足夠的消化時間，因此，年底全市甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升13.3個百分點至36.2%；平均租金為每月每平方米124.1元，同比下降3.6%。
2016年，傳統(tǒng)金融類企業(yè)再次成為武漢甲級寫字樓租賃成交主力。同時，對市場起到主要支撐作用的依舊是內資公司，占比達70.6%。另外，升級搬遷成為今年租賃成交的主要驅動因素。
我們預計，2017年武漢市場還將迎來512,428平方米的新增供應交付使用， 屆時總存量將升至210.4萬m²。同時，武漢核心商務圈甲級寫字樓總體租金將繼續(xù)承壓或出現(xiàn)小幅回落，整體空置率或將進一步上升。
 
商鋪市場：新開項目數(shù)量較去年減少近4倍
在互聯(lián)網技術和消費升級的驅動下，實體與電商逐漸從對抗走向雙贏。一方面，線下實體主動與成熟的電商平臺合作，為消費者提供更方便快捷的購物渠道；另一方面，傳統(tǒng)電商平臺開始注重消費體驗感，爭相布局線下實體店。
 
在國內宏觀經濟下行風險增加的大背景下，2016年全年武漢市僅有4個商業(yè)項目投入使用，分別是壹方購物廣場、武漢保利廣場、泛悅匯曇華林以及萬隆廣場，共計30.3萬平方米，與去年相比數(shù)量減少15個。
 
2016年，體驗式業(yè)態(tài)正當其道，多家餐飲品牌開出新店；同時，高端影院逐漸成為新開購物中心的標配。零售方面，奢侈品牌、潮牌及快時尚品牌表現(xiàn)出較強的擴張勢頭。隨著全民閱讀時代的到來，傳統(tǒng)實體書店正不斷積極轉型。實體書店不僅從外觀設計、服務拓展等方面吸引顧客，以西西弗書店為代表的書店正積極落戶主流商圈，2016年，武漢市新開6家概念書店。
 
武漢自貿區(qū)的成功報批將從企業(yè)融資、商鋪價格以及品牌引進等方面對商業(yè)零售帶來積極影響。另外，我們預計明年將有11個商業(yè)項目入市，將為市場帶來共計103.52萬平方米新增供應。隨著新商業(yè)項目的增多，解決同質化問題變得更加緊迫。各商家還應更好地從建筑設計、業(yè)態(tài)配比及品牌落位等方面實施差異化經營策略，為項目創(chuàng)造亮點、制造標簽，從而建立核心競爭力并增強品牌價值。