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2017年7月11日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商戴德梁行今天舉辦了武漢2017年第二季度房地產(chǎn)市場分析新聞發(fā)布會，就2017年武漢土地、住宅、寫字樓和商鋪的市場表現(xiàn)及未來走勢等問題進(jìn)行了全方位、深層次地解讀。報(bào)告顯示，2017年一季度，武漢經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開局，GDP增速為6.9%，同比回落0.1個百分點(diǎn)，與全國水平持平。截至3月，武漢市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，完成1304.2億元投資額，同比增長7.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資472.2億元，同比增長12.8%。土地市場方面，受城市規(guī)劃升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等多方因素影響，市場對武漢未來發(fā)展預(yù)期良好，土地呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，帶動價(jià)格上漲明顯。住宅市場方面，前期政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)，供應(yīng)和成交面積均有所下降，需求供應(yīng)比趨于合理，價(jià)格趨于理性。商鋪市場方面，江漢路回歸帶動吸納提升，租金保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)下半年將有多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目入市，屆時將為市場帶來約超51.8萬平方米的商業(yè)新增面積。
土地市場：市場火爆，價(jià)格顯著上升
2017年上半年武漢土地市場共計(jì)出讓地塊63地，出讓面積為380.9萬平方米，同比增長6.1%；成交金額達(dá)730.2億元，比去年同期上升153.5%。從不同用途土地成交面積占比來看，綜合用地成交面積最高，占上半年總成交面積的48.3%。
分區(qū)域來看，非中心城區(qū)仍然是上半年武漢土地出讓的主力，占總成交面積的71%；但值得注意的是，中心城區(qū)出讓面積同比去年上升了68.6%，而非中心城區(qū)同比去年下降了7.9%。上半年武漢土地市場成交面積排名前三位的區(qū)域分別是東湖高新區(qū)、洪山區(qū)和江岸區(qū)，分別占總成交面積的19%、14%和11%。
住宅市場： 政策效應(yīng)初顯促武漢住宅市場穩(wěn)健發(fā)展
截至2017年6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)達(dá)865.8萬平方米，相比去年同期下降了22.3%；分區(qū)域看，上半年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)達(dá)557.7萬平方米，同比下降了35.6%, 而遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅供應(yīng)同比上漲24.1%，達(dá)到308.1萬平方米。
在全國樓市去杠桿控風(fēng)險(xiǎn)的基調(diào)下，武漢市上半年住宅成交量也有所下滑。2017年1-6月，武漢市商品住宅累計(jì)成交面積達(dá)865.71萬平方米，同比去年下降42.4%；其中主城區(qū)成交量同比去年下降了51.7%，遠(yuǎn)城區(qū)成交量同比去年下降18.2%。雖然近期國內(nèi)房地產(chǎn)政策環(huán)境總體趨緊，但武漢住宅市場的情況較為穩(wěn)定。前期政策效應(yīng)基本顯現(xiàn)，價(jià)格趨于平穩(wěn)。6月份武漢主城區(qū)住宅成交均價(jià)為每平方米12383元，同比去年升高5.4%。
截止6月底，武漢全市商品住宅可售面積為787.7萬平方米，相比去年同期下降49.1%。受收緊的房地產(chǎn)政策影響，新盤入市謹(jǐn)慎，全市庫存處于較低水平，截止6月份武漢商品房出清周期已跌至4.8個月，同比去年縮短了1.1個月。
寫字樓市場：存量消化期，吸納搶眼
2017年上半年武漢核心商務(wù)區(qū)未有新增供應(yīng)，市場存量維持在159.1萬平方米，進(jìn)入存量消化期。二季度全市整體空置率較去年年末下降了3.9個百分點(diǎn)至32.2%。受政策驅(qū)動及新物業(yè)開展租金優(yōu)惠等多種去化側(cè)面影響，上半年武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場成交活躍，六大核心商務(wù)區(qū)共錄得6.1萬平方米的高位吸納量，同比上升281.3%。由于去年四季度的集中大量供應(yīng)，租金較去年有所降低，但總體處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，在沒有新增供應(yīng)的情況下暫時沒有繼續(xù)下降的趨勢。二季度，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金為123.3元每平方米每月，環(huán)比持平，同比下降2.23%。
上半年，金融、TMT、貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求旺盛，分別約占總成交的30.1%、27.4%和16.7%。約有80.4%的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)。由于傳統(tǒng)寫字樓存在設(shè)施老化、可供擴(kuò)租面積有限等問題加上新入市寫字樓紛紛采取低租金策略，促使一些優(yōu)質(zhì)租戶選擇搬遷至新建的甲級寫字樓，因此升級搬遷仍然是本季度寫字樓租賃成交的主要驅(qū)動因素。
下半年武漢核心商務(wù)區(qū)還將迎來月43萬平方米的新增供應(yīng)交付使用，總存量將升至164.3萬平方米，屆時將給武漢優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓空間的去化帶來一定壓力，市場整體空置率或?qū)⑹苄略龉?yīng)推升而在短期內(nèi)出現(xiàn)上浮，同時也將給租金帶來一定壓力。
商鋪市場：江漢路回歸帶動吸納提升
武漢市社會消費(fèi)品零售總額總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2017年1-5月武漢市社會消費(fèi)品零售總額為2396.37億元，同比去年增長10.3%。實(shí)體店經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，無店鋪零售增速回落，1-4月武漢市無店鋪零售額增長35.7%，同比回落42.7%個百分點(diǎn)，比一季度回落1.9個百分點(diǎn)。
上半年，凱德西城以及和記黃埔M+購物中心的開業(yè)為武漢零售市場帶來了約28萬平方米的新增供應(yīng)，拉升武漢核心商圈優(yōu)質(zhì)零售市場存量至227.7萬平方米。于今年一季度回歸的江漢路吸納搶眼，間接帶動武漢優(yōu)質(zhì)零售市場吸納顯著提升，上半年四大核心商圈共錄得約19.8萬平方米的吸納量，空置率3.9%，同比下降26.4%。租金方面，二季度武漢四大核心商圈各優(yōu)質(zhì)商場租金基本保持平穩(wěn)，整體環(huán)比微降0.48%。
上半年餐飲和娛樂休閑約占新開業(yè)面積的62%，而娛樂休閑開業(yè)新點(diǎn)鐘又以兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比較大。尤其是王家灣商圈，在二季度進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)了海豚兒童書店、MocaSoca兒童奇遇星球、布魯嚒嚒兒童樂園等多個不同類型的兒童業(yè)態(tài)。
下半年，包括永旺夢樂城、青山印象城、武漢繽購城、光谷新世界K11等在內(nèi)的多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)計(jì)劃落成交付，屆時將為武漢優(yōu)質(zhì)零售市場帶來約超51.8萬平方米的商業(yè)新增面積。預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金將承壓，空置率升高。
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