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2017年第二季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)共有2個(gè)新增項(xiàng)目竣工入市，新增18.6萬(wàn)平方米供應(yīng)。仲量聯(lián)行武漢董事總經(jīng)理曾紀(jì)欣表示：“從第二季度開始，優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)將持續(xù)上升，未來(lái)業(yè)主將面臨租戶需求主導(dǎo)市場(chǎng)。”優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)第二季度新增兩個(gè)項(xiàng)目入市，整體市場(chǎng)表現(xiàn)良好。自2016年出臺(tái)一系列收緊政策后，2017年武漢高端住宅市場(chǎng)進(jìn)入了高位調(diào)整階段——投資性需求降低，剛性需求和改善型需求得以釋放。第二季度高端住宅成交量小幅上揚(yáng)，受新入市項(xiàng)目影響，成交均價(jià)小幅上升；各行政區(qū)中，江岸區(qū)成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，江漢區(qū)銷量位居第一。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
本季度有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，但全市整體空置率僅有小幅上升。2017年上半年共有十個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓竣工交付使用，其中第二季度有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市，即位于解放大道的越秀財(cái)富中心和位于中南中北路的萬(wàn)達(dá)尊K7-1，這使得武漢全市優(yōu)質(zhì)辦公樓總體量累計(jì)達(dá)到389.1萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓體量達(dá)到148.6萬(wàn)平方米，可以看到甲級(jí)辦公樓占武漢市優(yōu)質(zhì)辦公樓比例逐漸升高。
新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率微幅上升，截止2017年第二季度，全市優(yōu)質(zhì)辦公樓空置率為33.8%，環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，由于武漢市辦公樓預(yù)租市場(chǎng)并不普遍，導(dǎo)致當(dāng)季入市的項(xiàng)目會(huì)在一定幅度內(nèi)拉升市場(chǎng)空置率，其中甲級(jí)辦公樓空置率為43.9%，環(huán)比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。
金融行業(yè)仍是辦公樓租賃需求主要來(lái)源，房地產(chǎn)公司的需求也不斷增加。仲量聯(lián)行武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)劉寧表示：“房地產(chǎn)開發(fā)商和金融行業(yè)企業(yè)，為主要租賃需求來(lái)源。” 第二季度武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)7.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.8%，同比上升7.1%；與去年同期相比上升主要是由于新增租戶增多、租戶需求面積增大以及傳統(tǒng)型甲級(jí)辦公樓租戶表現(xiàn)活躍，例如金融行業(yè)、電子信息科技和房地產(chǎn)公司等。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金漲幅受限。去年延期交付的大部分項(xiàng)目在2017年上半年季度集中入市，新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。在現(xiàn)存空置率增高以及未來(lái)新增供應(yīng)入市的壓力下，大部分業(yè)主開始為租戶提供更為優(yōu)惠的租賃條件，故使得本季度甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比僅小幅上升0.4%至109元/平方米/月。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
第二季度全市共兩個(gè)新項(xiàng)目入市，空置率小幅上升，租金保持平穩(wěn)。上半年全市僅有的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凱德西城和和記黃埔M+于本季度入市，位置均位于漢口，共計(jì)帶來(lái)28萬(wàn)平方米的新增體量。本季度末，市場(chǎng)總體量增至593.5萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心占比持續(xù)提升至82.3%，并將保持上升趨勢(shì)。
全市優(yōu)質(zhì)零售租金環(huán)比基本保持平穩(wěn)為464元/平方米/月，同比小幅上升0.7%。仲量聯(lián)行武漢零售地產(chǎn)部總監(jiān)熊園表示：“多數(shù)購(gòu)物中心租金保持不變，其中核心商圈與非核心商圈項(xiàng)目租金情況不同，部分非核心商圈零售項(xiàng)目租金下行壓力較大，但成熟項(xiàng)目的租金仍有小幅上漲。”漢口片區(qū)租金在本季度因?yàn)樾氯胧械捻?xiàng)目漲幅放緩，但仍是全市租金最高的區(qū)域。
新入市項(xiàng)目較為理想的開業(yè)率使得全市空置率保持相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.2%，助推凈吸納量達(dá)到23.5萬(wàn)平方米。與2016年同期相比，全市需求大幅上升。
租賃需求保持活躍，輕奢、體驗(yàn)娛樂(lè)和輕餐飲擴(kuò)張迅速。國(guó)際輕奢品牌持續(xù)看好武漢市場(chǎng)， 積極落戶核心商圈優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，如：來(lái)自法國(guó)的Sandro 和Maje兩大輕奢零售品牌選擇入駐武漢國(guó)際廣場(chǎng)；另餐飲依舊擴(kuò)展勢(shì)頭旺盛，二季度在武漢國(guó)際國(guó)內(nèi)著名輕餐飲翡翠拉面小籠包餐廳落戶武漢國(guó)際廣場(chǎng)，這也是在華中地區(qū)開設(shè)的首家店鋪；武漢首家原麥山丘選址于武漢廣場(chǎng)；除此之外，本季度體驗(yàn)娛樂(lè)式租戶保持穩(wěn)定勢(shì)頭，預(yù)計(jì)未來(lái)的武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更多注重消費(fèi)者體驗(yàn)的中高端新興品牌。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)集中入市，非核心商圈持續(xù)擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，下半年武漢零售市場(chǎng)還將迎來(lái)包括光谷新世界K11，永旺，印象城在內(nèi)的眾多優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，全年新增體量有望超過(guò)120萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總體量同比增長(zhǎng)22%。項(xiàng)目的集中入市一方面促進(jìn)了諸如后湖、東西湖和古田等非傳統(tǒng)核心商圈的快速成熟，為武漢消費(fèi)者帶來(lái)更多的選擇和更好的體驗(yàn)；同時(shí)隨著供應(yīng)不斷增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。
高端住宅
受到限購(gòu)影響，本季度高端住宅市場(chǎng)銷量增幅放緩。2016下半年武漢出臺(tái)了一系列緊縮性調(diào)控新政，2017上半年投資性需求逐漸減弱，但隨著武漢大力發(fā)展建設(shè)及放寬人才落戶政策等利好消息刺激，預(yù)計(jì)改善型需求及剛性需求在今年逐步釋放。第二季度，武漢高端住宅市場(chǎng)共5個(gè)竣工交房的項(xiàng)目，共錄得2,974套成交, 同比增長(zhǎng)18%，增幅明顯放緩。伴隨著市場(chǎng)調(diào)控，并未減退開發(fā)商推盤的熱情；就新推盤而言，共有5個(gè)高端住宅項(xiàng)目在上半年獲得預(yù)售證，新增供應(yīng)4,428套，較去年同期增長(zhǎng)33%。
第二季度武漢市高端住宅成交量下滑。第二季度，武漢高端住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)4,428套，成交量達(dá)2,974套,成交量環(huán)比下降25%，可以看出隨著政策的調(diào)控，市場(chǎng)逐步穩(wěn)定，銷量總體保持平穩(wěn)。
預(yù)計(jì)年內(nèi)武漢房?jī)r(jià)依然保持平穩(wěn)，調(diào)控政策將持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)健康向好。2016年第三季度開始陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，有效地抑制了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)；二季度數(shù)據(jù)顯示住宅市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定小幅上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)將會(huì)持續(xù)保持平穩(wěn)，不會(huì)有較大增長(zhǎng)，抑制了大部分的投資性需求。未來(lái)一年內(nèi)武漢市購(gòu)房者戶籍結(jié)構(gòu)將持續(xù)調(diào)整，本地購(gòu)房者占比提升，剛性需求和改善性需求購(gòu)房者將主導(dǎo)市場(chǎng)。
投資市場(chǎng)
伴隨著湖北省自貿(mào)區(qū)-武漢片區(qū)的成立，武漢被定位為國(guó)家中心城市和全國(guó)交通樞紐型城。仲量聯(lián)行武漢董事總經(jīng)理曾紀(jì)欣表示：“國(guó)家級(jí)支持政策不斷落地，武漢市第三產(chǎn)業(yè)占比逐步增加，促使武漢市甲級(jí)辦公樓辦公樓凈吸納量上升速度快速，武漢辦公樓大宗交易市場(chǎng)日益受關(guān)注，辦公樓大宗交易市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資型購(gòu)買者逐漸增多，市場(chǎng)前景看好。”
武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的資本價(jià)值本季度在20,576元/平方米。在未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)，預(yù)計(jì)大宗辦公樓市場(chǎng)的投資型買家與自用型買家都將持續(xù)關(guān)注武漢市場(chǎng)，尤其是銀行、保險(xiǎn)及非金融類大型國(guó)企，市場(chǎng)氛圍仍將保持活躍。
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