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地鐵網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨對(duì)商業(yè)的巨大影響
地鐵2號(hào)線的開通推動(dòng)了沿線商圈商業(yè)的升級(jí)改造，增強(qiáng)了沿線商業(yè)的活躍度，隨著4號(hào)線2期工程2014年開通，武漢所有成熟商圈將實(shí)現(xiàn)全地鐵覆蓋，屆時(shí)各大商圈將積極進(jìn)行調(diào)整提升，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的更新?lián)Q代，提高武漢的消費(fèi)活力；
地鐵4號(hào)線貫穿武昌漢陽，與地鐵2號(hào)線和8號(hào)線換乘，三鎮(zhèn)區(qū)域的融合，將為4號(hào)線沿線商業(yè)帶來更多的區(qū)域客流，沿線商業(yè)將從品牌升級(jí)，業(yè)態(tài)調(diào)整，增強(qiáng)功能性、文化性、體驗(yàn)性、旅游性等方面實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)影響力的大幅度提高。
地鐵開通為城市帶來的變化
根據(jù)地鐵集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地鐵2號(hào)線自2013年12月28日開通以來，累計(jì)送客1.5億人次，分擔(dān)中心城區(qū)18%的過江客流，高峰時(shí)軌道沿線交通擁堵指數(shù)下降6.9%，全市軌道交通日均客流量增至76萬人，過江車輛日均減少2萬輛；
2011年9月，武漢國(guó)際廣場(chǎng)二期開業(yè)，武漢老商圈華麗轉(zhuǎn)身為奢侈品牌集中的時(shí)尚地；2011年10月坐守著江漢路老商圈的中心百貨成功轉(zhuǎn)型為“潮店”； 群光廣場(chǎng)、亞貿(mào)廣場(chǎng)也搶在二號(hào)線開通之前完成了升級(jí)；銷品茂進(jìn)行品牌整合，逐步提檔升級(jí)；2013年9月中商廣場(chǎng)改造升級(jí)全新開業(yè)；2013.10.25新魯廣重新開業(yè)……武漢進(jìn)入地鐵時(shí)代，不僅改變了市民的出行習(xí)慣，而且也改寫了武漢商業(yè)版圖，三鎮(zhèn)多個(gè)商圈洗牌重組，紛紛提檔升級(jí)，從品牌引入、店內(nèi)裝修、業(yè)態(tài)調(diào)整等多方面進(jìn)行調(diào)整 。
4號(hào)線為武昌區(qū)域走向的地鐵，聯(lián)通兩大火車站，穿行中南中北路商務(wù)區(qū)，建成后整個(gè)武漢形成工字型交通網(wǎng)路，漢口武昌聯(lián)系更為緊密，開通之后對(duì)整個(gè)城市建設(shè)的意義十分重大。
地鐵4號(hào)線輻射人群
地鐵4號(hào)線1期工程橫貫武昌，途經(jīng)武漢站、武昌站兩大火車站，付家坡、宏基客運(yùn)站；輻射青山片區(qū)、徐東片區(qū)、武昌中心區(qū)以及白沙洲片區(qū)等幾大居住組團(tuán)；沿線覆蓋歡樂谷、東湖風(fēng)景區(qū)、省博物館、首義廣場(chǎng)、黃鶴樓等多個(gè)景區(qū)；連接中南中北商務(wù)區(qū)及沿線商圈；4號(hào)線的開通不僅承擔(dān)著沿線市民出行工作購物的交通需求，更是整個(gè)城市旅客、游客流通的重要工具 。
沿途大量常駐居民、商務(wù)客群，以及大量旅客、游客將為4號(hào)線沿線商業(yè)帶來穩(wěn)定的客流，同時(shí)，旅客游客的加入也將促進(jìn)4號(hào)線沿線商業(yè)增加新的元素與機(jī)遇。
地鐵4號(hào)線沿線商業(yè)發(fā)展方向研判
地鐵帶來的巨大客流量將對(duì)沿線商業(yè)帶來大量潛在消費(fèi)群，為沿線的徐東商圈、中南中北商圈、青山片區(qū)及武昌火車站片區(qū)帶來不同的機(jī)遇，品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)整、增加商務(wù)配套及強(qiáng)化文化旅游主題成為商圈發(fā)展的關(guān)鍵詞 。
根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示2號(hào)線開通為沿線商圈租金水平提升了4%-13%，地鐵對(duì)沿線物業(yè)升值的影響力在短時(shí)間內(nèi)依然奏效，預(yù)計(jì)地鐵4號(hào)線的開通對(duì)沿線商圈租金上漲的幅度將不低于5%。
中南中北商圈商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
中南路是地鐵2號(hào)線和4號(hào)線的交匯處，未來從這里可直達(dá)武漢市的三個(gè)火車站，交通樞紐地位優(yōu)勢(shì)明顯。隨著交通優(yōu)勢(shì)的凸顯和人流量的大幅增加，中南路商圈的重新崛起值得期待。商圈可以通過品牌升級(jí)提高整體商圈的形象；通過增加業(yè)態(tài)種類來提高商圈內(nèi)的豐富度和活力；
據(jù)戴德梁行寫字樓部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年中南中北及武昌濱江的寫字樓存量將超過200萬方，日益成熟的中南中北商務(wù)圈以及沿江商務(wù)帶的發(fā)展將成為中南中北商圈發(fā)展的重要機(jī)遇，商圈內(nèi)已有項(xiàng)目應(yīng)注重品牌升級(jí)、提升業(yè)態(tài)豐富度、增加針對(duì)商務(wù)客群商業(yè)配套； 1818中心為周邊寫字樓設(shè)置了定位高端的商業(yè)配套，積極迎合市場(chǎng)需求。
以萬達(dá)中央文化區(qū)為代表的文化旅游主題將成為未來發(fā)展的另一大趨勢(shì)，未來新增商業(yè)項(xiàng)目需要強(qiáng)化主題、增強(qiáng)體驗(yàn)感，增加針對(duì)游客的餐飲、零售、娛樂等業(yè)態(tài)。
徐東商圈商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
徐東商圈已形成單個(gè)購物中心獨(dú)大、多個(gè)專業(yè)賣場(chǎng)云集的商業(yè)現(xiàn)狀，娛樂休閑、兒童主題等業(yè)態(tài)缺乏，商業(yè)形式升級(jí)、體驗(yàn)式因素的加入均是區(qū)域商業(yè)的突破口。
區(qū)域內(nèi)亟需新的商業(yè)單體出現(xiàn)改善購物環(huán)境，增強(qiáng)主題性和體驗(yàn)性，福星惠譽(yù)群星城定位為華中首創(chuàng)劇場(chǎng)式生態(tài)購物中心，集國(guó)際時(shí)尚、娛樂休閑、美食、運(yùn)動(dòng)、兒童教育等復(fù)合型業(yè)態(tài)；在主題性、體驗(yàn)性方面做出了有力的嘗試，為區(qū)域商業(yè)添增了一抹亮色。
青山片區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
針對(duì)高鐵站帶來的大量旅客，沿線商業(yè)發(fā)展可著眼于酒店、餐飲、零售等業(yè)態(tài)；
一站式購物中心的打造能夠滿足區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)豐富、購物環(huán)境改善、品牌升級(jí)均是區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展的方向；
區(qū)域內(nèi)有著深厚的文化底蘊(yùn)，是武漢城市的一張名片，區(qū)域內(nèi)亟需以鋼鐵文化、武鋼精神為基礎(chǔ)的主體性商業(yè)單體；
依托青山及楊春湖片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)沿4號(hào)線可發(fā)展會(huì)展業(yè)及商務(wù)產(chǎn)品，相應(yīng)的商業(yè)配套也有一定的需求。
武昌火車站片區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
4號(hào)線開通后將拉近黃家湖大學(xué)城和白沙洲片區(qū)與主城區(qū)的距離，有效地?cái)U(kuò)大區(qū)域商業(yè)的輻射范圍，區(qū)域內(nèi)新增商業(yè)項(xiàng)目和已有項(xiàng)目的升級(jí)改造勢(shì)在必行；
除了區(qū)域內(nèi)針對(duì)已有酒店、餐飲、零售等業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)之外，針對(duì)家庭消費(fèi)及學(xué)生群體消費(fèi)的購物中心也成為區(qū)域商業(yè)的空白；
以南國(guó)首義匯為代表的首義文化主題商業(yè)成為區(qū)域內(nèi)一大亮點(diǎn)，未來項(xiàng)目可以深化文化主題，從商業(yè)形式、業(yè)態(tài)豐富、品牌升級(jí)等方面進(jìn)行升級(jí)。
土地市場(chǎng):區(qū)域地王頻現(xiàn)，住宅用地樓面地價(jià)持續(xù)攀升
2013年的土地市場(chǎng)主要表現(xiàn)在局部區(qū)域成交火爆，核心商圈商業(yè)地塊受到外來開發(fā)商的熱烈關(guān)注。據(jù)戴德梁行新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布顯示，2013年以恒隆、越秀為代表的外來開發(fā)商對(duì)武漢的商業(yè)地塊表現(xiàn)了巨大的興趣，并積極拿地，越秀地產(chǎn)拿下武廣商圈的綜合體地塊，該地塊成為武漢總價(jià)和單價(jià)的雙地王。恒隆拿下精武路地塊，打造大型的商業(yè)綜合體。
此外，以后湖、四新、光谷為代表的居住區(qū)土地成交火爆，不斷刷新樓面地價(jià)。至此，武漢今年住宅用地的樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2376元，近五年呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)不斷上漲的樓面地價(jià)會(huì)為后續(xù)住宅成交價(jià)的上漲帶來動(dòng)力。
寫字樓市場(chǎng):全年吸納量達(dá)到9.9萬平方米，IT、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)市場(chǎng)活躍度較高
據(jù)戴德梁行武漢新聞發(fā)布會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：2013年第四季度武漢甲級(jí)寫字樓租金和去年同期相比上漲了11.6%，在全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市中排名第一，目前已達(dá)到每平方米每月116.5元，同時(shí)，他們還認(rèn)為，經(jīng)過近兩年的租金快速上漲后，未來三年的租金上漲速率會(huì)減緩。主要原因有三點(diǎn)，第一點(diǎn)目前的租金水平已經(jīng)相對(duì)較高，市場(chǎng)需要一定的適應(yīng)期，第二點(diǎn)是目前供應(yīng)量較大，市場(chǎng)選擇多，不排除部分寫字樓低價(jià)入市爭(zhēng)奪租戶，第三點(diǎn)武漢市甲級(jí)寫字樓的租約一般會(huì)固定前兩到三年的租金保持不變，往后按照一定的比例遞增，所以戴德梁行認(rèn)為未來武漢甲級(jí)寫字樓的租金會(huì)保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平。
持續(xù)三年的供需火爆令武漢的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入平整期，需要一定的時(shí)間去積累新的需求力量，2013年全年吸納量接近10萬平方米，其中信息傳輸與計(jì)算機(jī)技術(shù)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)在市場(chǎng)活躍度較高。據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來三年武漢全市新增統(tǒng)一業(yè)權(quán)供應(yīng)將超過48.2萬平方米，供大于求的局面將持續(xù)，不排除部分寫字樓為避開供應(yīng)高峰期推遲入市。
商鋪市場(chǎng):快時(shí)尚品牌積極在漢擴(kuò)張，目前總門店數(shù)已達(dá)39家，本土及國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商積極“觸電”
日益完善的軌道交通以及快速增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入支撐武漢商業(yè)的發(fā)展。2013年快時(shí)尚品牌在武漢積極布點(diǎn)，目前總門店數(shù)已達(dá)39家，下半年擴(kuò)張加快，基本做到逢購物中心開業(yè)即有布點(diǎn)，下半年，優(yōu)衣庫于青山區(qū)的奧山世紀(jì)城及王家灣商圈的武漢摩爾城布子兩點(diǎn)，F(xiàn)orever 21首次入駐武漢。
同時(shí)，電子商務(wù)對(duì)實(shí)體店的沖擊已經(jīng)成為擺在傳統(tǒng)零售面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，實(shí)體店鋪不斷提升餐飲娛樂比重吸引人流，甚至一些傳統(tǒng)百貨也積極在頂層和負(fù)一層添加餐飲業(yè)態(tài)；此外不少本土及國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商紛紛試水電子商務(wù)，企圖通過線上線下的互動(dòng)促進(jìn)實(shí)體店的銷售。例如：武商成立武商電子商務(wù)有限公司，正式進(jìn)駐電子商務(wù)領(lǐng)域；萬達(dá)旗下的萬匯網(wǎng)也于本季度上線，目前該平臺(tái)已覆蓋武漢的菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)；
戴德梁行認(rèn)為，未來快時(shí)尚品牌經(jīng)過快速的擴(kuò)租拓店后，低成本優(yōu)勢(shì)和品牌號(hào)召力開始減弱，擴(kuò)張速率會(huì)放緩。但輕奢侈品牌等看好二線城市，會(huì)加速布點(diǎn)，未來或成為武漢商場(chǎng)品牌的亮點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)于地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)商圈的影響他們也表示機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，未來強(qiáng)者愈強(qiáng)，但是產(chǎn)品老化品牌吸引力不足的商圈將會(huì)被弱化甚至取代。
住宅市場(chǎng):量?jī)r(jià)齊升，全年調(diào)控趨緊
2013年武漢住宅市場(chǎng)全年表現(xiàn)比較亮眼，量?jī)r(jià)齊升，主城區(qū)住宅成交均價(jià)達(dá)到宅每平方米8,772元，和去年相比上漲了6.5%。住宅成交量也達(dá)到歷史峰值，全市全年累計(jì)成交15.9萬套，其中漢口中心區(qū)和古田片區(qū)領(lǐng)漲全市。年底政策出臺(tái)頻繁，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)明年上半年的樓市造成波動(dòng)，成交量或小幅下調(diào)。
戴德梁行認(rèn)為：未來中心城區(qū)由于土地面積有限未來依然是房?jī)r(jià)快速上漲的區(qū)域。同時(shí)，后湖、四新、白沙洲等居住區(qū)由于配套日益成熟，居住氛圍濃厚加之出讓地塊土地價(jià)格的上漲帶動(dòng)區(qū)域住宅價(jià)格的不斷攀升。從需求來看，武漢正式進(jìn)入地鐵網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，同時(shí)，大臨港、大臨空、大車都、大光谷等產(chǎn)業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，不斷吸引人才留在武漢，未來這部分需求強(qiáng)勁，將繼續(xù)支持武漢樓市的發(fā)展。從價(jià)格來看，調(diào)控日趨嚴(yán)厲，未來投機(jī)性的需求將進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)依然以剛性需求的產(chǎn)品為主，同時(shí)改善性需求也表現(xiàn)活躍，未來一年房?jī)r(jià)將保持較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)速率。
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