8月2日上午，世界五大房地產(chǎn)顧問之一的“戴德梁行”發(fā)布了武漢市上半年房地產(chǎn)市場分析報告，內(nèi)容包括武漢寫字樓市場和城市綜合題發(fā)展。根據(jù)分析，近兩年武漢寫字樓供需兩旺，截至6月，武漢甲級寫字樓平均租賃價格已突破90元/平方米，投資回報率約為6%，未來五年，武漢甲級寫字樓平均租賃價格將上漲56.5%，達到155元/平方米。此外，武漢綜合體市場未來發(fā)展?jié)摿薮?，但需要進一步升級，以對接國內(nèi)外大型企業(yè)的需要。

　　甲級寫字樓平均租金突破90元 五年后達到155元/平方米

　　寫字樓在城市綜合體中起著巨大的作用，它為商業(yè)、酒店和住宿帶來潛在的客戶，可以提高商業(yè)的整體檔次。

　　據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計，武漢甲級寫字樓市場在2010年結(jié)束了連續(xù)三年沒有新增供應的情況，供應激增，供不應求的局面得到緩解。需求的逐步增加推動了租金的穩(wěn)步上漲，2012年第二季度，武漢中心區(qū)域甲級寫字樓紛紛上調(diào)租金，平均達每月每平方米90.5元，比今年第一季度增長了4.2%。

　　未來五年，預計全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)將新增供應204萬平方米，租賃和銷售的新供應量所占比例分別為24.6%:75.4%。供應量如此龐大，未來武漢甲級寫字樓會過剩嗎?戴德梁行預測，武漢是“中部崛起”的龍頭城市，處于城市化發(fā)展的高速階段，再借助長江中游城市群的中部優(yōu)勢，總部經(jīng)濟效應將繼續(xù)強化，市場需求將持續(xù)強勁。

　　目前，武漢甲級寫字樓的平均空置率為18%。其中，武廣商圈空置率最低，約為3%;其次是建設(shè)大道金融街，約為14%;漢口沿江商務區(qū)和武昌濱江商務區(qū)控制率最高，約有一半的寫字樓處于空置狀態(tài)。戴德梁行預估，未來五年甲級寫字樓年均吸納量將達到7萬平方米，空置率也將持續(xù)下降至12%左右，不會出現(xiàn)過剩局面。與此同時，租賃價格也會穩(wěn)步增長。

　　從商圈來看，武廣商圈因為近幾年一直沒有新的供應，租金上漲最為明顯，現(xiàn)每月租金為82元/平方米，增長率達到9.3%。而外資和世界500強最為關(guān)注的建設(shè)大道金融街月租金則為93元/平方米。寫字樓租金最高的地方是漢口沿江商務區(qū)和武昌濱江商務區(qū)，月平均租金為110元/平方米。

　　戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部主管分析，二季度甲級寫字樓租金上漲的主要原因是，一方面租賃需求持續(xù)增長，另一方面優(yōu)質(zhì)寫字樓供應有限。

　　從全國市場來看，武漢寫字樓發(fā)展的優(yōu)勢在于土地成本較低，2012年上半年全國重點城市商務用地樓面地價排行中，武漢排在第12位，投資回報率6%，處于二線城市中等水平，高于北、上、廣、深等一線城市。租金方面，武漢的甲級寫字樓總體租金全國排名第14位，租金水平偏低，但近兩年漲勢迅猛，增長率近25%，位居全國第三。

　　城市綜合體發(fā)展?jié)摿薮?未來需進一步升級

　　在中部崛起和商業(yè)時代的大背景下，武漢一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)商如福星惠譽、南國置業(yè)、聯(lián)投等都開始打造城市綜合體項目，加上早已經(jīng)在武漢開發(fā)城市綜合體的萬達、世茂、瑞安等品牌開發(fā)商持續(xù)發(fā)力，武漢城市綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢。戴德梁行認為，武漢綜合體市場未來發(fā)展?jié)摿薮?，但未來需要進一步升級。

　　從武漢目前商圈的發(fā)展和分布來看，戴德梁行認為，漢口是武漢商業(yè)發(fā)源地，武廣商圈、江漢路商圈輻射全市，影響力巨大;隨著武昌區(qū)域的崛起，光谷商圈近年發(fā)展迅猛;漢陽商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ草^大。

　　戴德梁行分析，武漢的綜合體基本上分布在城市的核心地段，運行模式可分為住宅拉動、商業(yè)拉動、寫字樓拉動、綜合拉動等幾種模式，其中大多數(shù)綜合體仍以住宅為主，住宅和非住宅物業(yè)的比例為1.7:1。

　　在談到武漢城市綜合體面臨的問題時，戴德梁行分析稱，武漢綜合體項目的塊狀分布，不利于形成連貫的核心商務區(qū)氛圍;且武漢以商業(yè)和寫字樓占主導地位的城市綜合體仍偏少。對此，戴德梁行給出的建議是，新形勢下的市場新需求，應該與政府對商務商業(yè)區(qū)的引導有效對接與融合，這樣才利于武漢綜合體市場的健康發(fā)展。