序幕//香港路，萬科來了

    10月22-23日，在位于漢口金銀湖的萬科四季花城會所，武漢萬科首次公開推介其在漢口解放大道香港路口的住宅項目———萬科·香港路8號———1幢地下2層、地上30層的單棟高層。這個武漢著名的遺留項目終于向世人展開她“羞澀”的面容。

    萬科·香港路8號項目的正式亮相是在今年的7月1日，武漢萬科在香港路發(fā)布“香港路，萬科來了”的路牌廣告，銷售人員搬到項目現(xiàn)場辦公并開始接受客戶咨詢。

    一句“香港路，萬科來了”，用萬科人自己的話說，是“包含著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十年歷程的清晰記錄，表現(xiàn)了萬科現(xiàn)在的底蘊與信心，也回應了廣大客戶對萬科回歸市中心開發(fā)的久候”。

    武漢人確實對這個項目“久候”了，這一候就是10年。

    第一幕//10年前·停工

    10年前，這個項目不叫“香港路8號”，叫“武漢萬科廣場”，也不是住宅項目，而是商業(yè)項目。“武漢萬科廣場”始建于1995年，由深圳萬科公司和武漢某公司投資合建。在主體框架建到6層時停工。此后，這座遺留項目就一直“晾”在漢口的交通要道旁。

    根據(jù)萬科公司的解釋，武漢萬科廣場停工的具體原因是，該樓原來準備建商場，后來發(fā)現(xiàn)作為商場，項目位置不太適合，孤零零的難以成勢，為了重新定位，就停下來。實際上，停工的另一個重要背景是從1993年開始的第一輪宏觀調控。據(jù)萬科公司當年的知情人士介紹，1992年萬科開始跨地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，最多時在深圳、武漢等12個城市鋪開。受宏觀調控影響，萬科地產(chǎn)從1995年開始將業(yè)務收縮回4個城市，在1996年退出武漢。

    當時，萬科公司自身也在主動進行一場變革———將早期多元化擴張的一些項目放棄，從商場、酒店等建設投資中撤出，向住宅開發(fā)集中，做專業(yè)的住宅開發(fā)商?！拔錆h萬科廣場”因一時沒有選好新項目，遂一擱數(shù)年。

    萬科董事長王石幾年前接受本地媒體采訪時曾透露，上個世紀90年代末，華聯(lián)曾與萬科談過該廣場的轉讓開發(fā)，并簽有相關協(xié)議，但因一些原因沒有進行下去?！拔錆h萬科廣場”因此成了萬科公司上一次宏觀調控的最后一個“遺留項目”。萬科不得不自己動手解決這個遺留問題。

     第二幕//萬科歸來

     解決的時機選在了萬科重新確定大規(guī)模進入武漢房地產(chǎn)市場之后。

    2000年，萬科在經(jīng)過幾年的收縮調整后，再次大舉投資武漢。剛到武漢的萬科員工還沒來得及租到合適的寫字樓，便把辦公室設在了遺留項目旁邊原來用于施工管理的一排平房里。那時平房里經(jīng)常徹夜燈火通明，因為除了香港路項目，萬科同時還在緊鑼密鼓地進行著另一個項目的開發(fā)，那便是后來為萬科在武漢贏得良好口碑的四季花城。但萬科最急于解決的還是香港路的遺留問題?！敖鉀Q‘武漢萬科廣場’是萬科重新出擊武漢的第一步，我們也想盡快恢復萬科在武漢的形象”，王石說。“武漢萬科廣場”原規(guī)劃為集寫字樓、商場、酒店于一體的綜合性大廈，項目占地達7000平方米，設計總建筑面積為4.8萬平方米。項目前期施工投資已達到1800多萬，如果繼續(xù)建下去，當然損失最小。但這個地塊當年就是因為不適合做商業(yè)才停工的，而且，這時的萬科已經(jīng)成為一家專注于住宅開發(fā)的地產(chǎn)商，繼續(xù)建商業(yè)項目與公司的總體戰(zhàn)略不符，也不是萬科的長項?！拔覀儙捉?jīng)醞釀，最后還是決定犧牲2000萬元炸掉武漢萬科廣場，給武漢市民一個答復?！蓖跏嬖V了公眾這樣一個決定。炸掉以后，萬科將在原址建一棟高層住宅樓。

     第三幕//一拆又三年

    用炸的方式，是那幾年處理爛尾樓比較流行的方式，既轟動，又方便。但因為某些原因，最終萬科并沒有炸樓，而是悄悄地拆了。

    從拆掉到2004年底新項目正式開工，又是三年過去了。這三年里，武漢萬科四季花城項目已完成了全部開發(fā)并售罄，武昌的萬科城市花園也已完成了一期的開發(fā)并進入銷售。

    為什么最想先做的項目反而落了后？武漢萬科常務副總經(jīng)理張旭解釋，當時解放大道香港路口要建立交橋，立交橋有一套方案可能會征用香港路項目用地，因此項目又被擱置下來，直到立交橋方案最終確定，香港路項目才重新上馬。

    張旭介紹，香港路項目因為地塊特殊，又是萬科在武漢中心城區(qū)的第一項目，因此從總部到武漢萬科都非常慎重。實際上，從“武漢萬科廣場”停工開始，萬科就一直在修改規(guī)劃，一共做了3輪不下10個方案。本來，拆掉后萬科想建與深圳萬科俊園同一系列的武漢萬科俊園，再次擱置，反而給了萬科重新審視項目定位的時間。萬科發(fā)現(xiàn)，這個地段，這塊地并不適合建以高端客戶為目標的俊園系列產(chǎn)品。

    幾經(jīng)研究，萬科把香港路項目的客戶定位為“注重自我享受的社會新銳”。這是萬科對市場客戶研究的一種分類方式，其特征是：年紀在30-40歲之間，有體面的工作，在意生活的品質，注重生活享受。

    根據(jù)這個定位，萬科終于確定了核心城市宜居型住宅規(guī)劃方案———“萬科·香港路8號”。

    第四幕//回到中心

    2004年底，“武漢萬科廣場”原來的圍墻被拆掉，豎起了新的工地圍墻，“香港路8號”動工。2005年10月，萬科在香港路工地內(nèi)的巨型廣告牌上打出響亮的口號：中心才是目標。

    張旭坦言，未來萬科在武漢將更多聚焦城市中心，更加注重中心城區(qū)的項目開發(fā)。作為萬科在武漢中心城區(qū)的第一個項目，“香港路8號”將起到樹立標志的作用。雖然只是一個總建面約6萬平方米的小項目，但公司上下對這個項目都寄予厚望，萬科集團的如家居解決方案等最新研究成果，將不同程度在本項目上進行應用。十年磨一劍，既是歷史的原因，更是萬科在市中心獲取的機會。

    為了使立交橋對項目的影響減到最小，萬科又花了幾百萬買下了項目后面的一座醫(yī)院，把建筑在香港路方向退紅線約28米，同時也使地塊和建筑的形態(tài)更加完善。

    據(jù)透露，從項目前期拿地開發(fā)，到停工擱置，這之間發(fā)生的成本已經(jīng)超過了1個億。這么高的成本，是否會對項目現(xiàn)在的運作產(chǎn)生影響？

    “大部分前期成本這幾年已由集團消化了，因此這個項目的任務只有一個：樹立企業(yè)形象?！睘榱舜蛳浾叩囊蓱]，張旭指出，香港路8號的價格是由市場接受程度決定的，不是用成本來決定的。