近日,看到有“目前購房主力仍是炒房團(tuán)”的報(bào)道,陡感詫異。說的是某大學(xué)學(xué)院課題組社會(huì)調(diào)查報(bào)告:專業(yè)調(diào)查人員電話訪問了全國40個(gè)城市2000名直接消費(fèi)者,在房產(chǎn)消費(fèi)上,認(rèn)為未來3個(gè)月是買房好時(shí)機(jī)和壞時(shí)機(jī)的比例分別為32.1%和32.7%。于是得出結(jié)論:在統(tǒng)計(jì)學(xué)上,贊成和反對持平的現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí),“基本上可以認(rèn)定買房的主力不是直接消費(fèi)者而是投資客”。

從去年9月起,中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)了對樓市的調(diào)控政策,降低住房交易稅費(fèi),支持居民購房。到今年2月樓市開始回暖,五六月出現(xiàn)火爆。據(jù)前天市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2009年上半年,上海商品住宅銷售1443.12萬平方米,同比增長34.8%,銷售額1687.73億元,增長88.5%;存量房買賣登記面積1062.41萬平方米,增長35.3%。由于婚房、學(xué)區(qū)房等剛性需求和改善型需求大量釋放,庫存壓力下降,銷量明顯大于增量,拉升了房價(jià)。一些熱門樓盤甚至出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象。這里,無論從代理、中介的統(tǒng)計(jì)看,自住客均占絕大多數(shù)。政府部門的發(fā)言人也沒有說過投資者占多數(shù)。

　　當(dāng)然,需求包括自住消費(fèi)和投資。成熟樓市離不開這兩種需求。時(shí)下上海,投資性需求明顯釋放是在5月,而在剛性和改善型需求支撐樓市的4月,投資客就有所行動(dòng)。在二手房市場,投資客或放盤或入市。據(jù)某中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),在個(gè)別市中心板塊,放盤的業(yè)主九成為原始投資客,計(jì)劃套現(xiàn)轉(zhuǎn)向其他投資渠道;而投資500-600萬元和800-1000萬元這兩個(gè)檔次物業(yè)的長期投資客緊跟入市,數(shù)量占當(dāng)月高檔房總成交的30%左右。

　　除長期投資外,還存在短期投資。短期投資一般認(rèn)為是投機(jī)炒房,即炒樓花或短期轉(zhuǎn)手。炒樓花是指期房交易,曾經(jīng)風(fēng)行一時(shí),如今政策明令禁止;短期轉(zhuǎn)手是指在房價(jià)上升較快時(shí)段買進(jìn)賣出,或期房買進(jìn)現(xiàn)房賣出,賺取差價(jià)。

　　不可否認(rèn),投資過多容易造成房價(jià)泡沫。有關(guān)部門曾經(jīng)提出,對投資比例限制在20%內(nèi),這是防范風(fēng)險(xiǎn)的臨界點(diǎn)。還有,嚴(yán)控投機(jī)者靠銀行信貸炒房。這類行為有案可查,在2007年樓市瘋狂的深圳,據(jù)統(tǒng)計(jì)投資者占到38%。

　　取消期房轉(zhuǎn)讓、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅以及近日收緊二套房貸等,這是政府抑制投資、打擊投機(jī)的措施。但在上海歷年的統(tǒng)計(jì)中,投資性購房占總成交沒有超過20%的,即使是某階段高檔物業(yè)等分類統(tǒng)計(jì)也沒有超過40%的。有的樓盤投資客過半,僅僅是個(gè)案。

　　購房主力者,多數(shù)也,或?qū)Ψ績r(jià)變化起決定作用者。在樓市回暖不到半年的今天,就說“目前購房主力是炒房團(tuán)”,是言過其實(shí)了。

　　7月17日,市政府召開上海市促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),加大土地供應(yīng)力度,特別是加大普通商品住宅用地的供應(yīng),重點(diǎn)是促開工,推銷售,堅(jiān)決查處捂盤惜售、虛擬交易等違法違規(guī)行為。很明顯,其目的是要加快和擴(kuò)大供應(yīng)。如果目前購房主力是炒房團(tuán),那應(yīng)該是控制需求,從嚴(yán)限制投資性購房。

　　樓市存在諸多問題需要研究,但分析要用實(shí)據(jù)說話,主觀臆斷的結(jié)論,往往會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者,使政府調(diào)控政策的執(zhí)行走樣。