房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方面的任何一絲風(fēng)吹草動(dòng)，總是讓市場猜測不已。

　　5月25日，國務(wù)院通過并對(duì)外正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，表示將在年內(nèi)“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。于是，物業(yè)稅這個(gè)沉寂了一年多的話題再次引爆輿論，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

 

又一次“狼來了”？

　　相對(duì)于市場對(duì)于物業(yè)稅年內(nèi)開征的猜測甚至擔(dān)憂，本刊記者采訪的多位專家均表示，如果仔細(xì)分析國務(wù)院公布的此份“意見”，僅從“研究開征物業(yè)稅”的措辭，恐怕也難得出物業(yè)稅即將開征的結(jié)論。

　　很多專家都認(rèn)為，未來3至5年開征物業(yè)稅都不太可能。而北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩更是撰文表示，“住宅物業(yè)稅，十年出不來?！?SPAN lang=EN-US>

　　但事實(shí)上，市場對(duì)物業(yè)稅開征的猜測并非空穴來風(fēng)。早在2003年，中央已經(jīng)明確提出：“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅?！贝撕?，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)北京、遼寧、江蘇、河南以及福建等十省市為試點(diǎn)地區(qū)，開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，物業(yè)稅開征的問題幾乎每年都會(huì)被提一次，在業(yè)內(nèi)外熱議一番，久而久之，人們對(duì)喊“狼來了”似乎已經(jīng)形成審美疲勞，開征物業(yè)稅的威懾力也越來越小。

　　而對(duì)于這次重提物業(yè)稅的背景原因，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示：第一是物業(yè)稅從提出到現(xiàn)在，經(jīng)過多年的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，實(shí)施的辦法基本上輪廓已經(jīng)清楚；第二就是中國房地產(chǎn)市場發(fā)生變化以后，這個(gè)稅收的出臺(tái)也比較需要；第三是財(cái)政收入有下滑，通過房地產(chǎn)稅制改革能夠確保收入有所穩(wěn)定增長。

　　據(jù)專業(yè)人士透露，對(duì)于何時(shí)開征物業(yè)稅的問題，目前還沒有準(zhǔn)確的時(shí)間表，在開征物業(yè)稅預(yù)定的三步走中，今年或明年可能要推出空轉(zhuǎn)變實(shí)轉(zhuǎn)的第一步，就是對(duì)商用房地產(chǎn)征收兩稅合一（土地使用稅和房產(chǎn)稅）之后的物業(yè)稅，這個(gè)應(yīng)該是比較確定的。至于什么時(shí)候向第二步和第三步過渡，還沒有具體的時(shí)間安排。去年北京市宣布要“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”，其實(shí)也是在實(shí)施上述的第一步，但是由于種種原因，北京沒有能實(shí)施，暫時(shí)被擱淺。

　　而物業(yè)稅年年討論卻遲遲不能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，究竟原因何在？是等待時(shí)機(jī)還是技術(shù)上還需要相當(dāng)長的時(shí)間才能解決？

 

　　時(shí)機(jī)不是首要因素

　　對(duì)于物業(yè)稅開征的必要性，目前基本上已經(jīng)有了共識(shí)。物業(yè)稅的開征，首先會(huì)改變大家買房投資的一些理念。房地產(chǎn)的稅制改革到今天，核心是缺乏對(duì)擁有環(huán)節(jié)的稅收，沒有這個(gè)環(huán)節(jié)的話，大家投資買房就沒有這方面費(fèi)用的顧及。物業(yè)稅的出臺(tái)就是想通過稅收起到調(diào)節(jié)、平抑這種現(xiàn)象的目的。

　　“物業(yè)稅的問題，第一從長遠(yuǎn)考慮是一定要征的，第二從技術(shù)上來說政府如果想做，是一定可以做到的，征不征不是技術(shù)問題，不是其他問題，而是一個(gè)時(shí)機(jī)問題?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)記者表示。

李文杰認(rèn)為，如果開征物業(yè)稅，好處是立刻可以解決土地財(cái)政的問題，由地方政府土地財(cái)政改成長期的可持續(xù)性的發(fā)展，但是會(huì)對(duì)眼前的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)和房地產(chǎn)市場的回暖立刻會(huì)產(chǎn)生影響。“物業(yè)是政府平衡民生和房地產(chǎn)拉動(dòng)的一個(gè)很重要的砝碼，如果要把這個(gè)砝碼投出來，我認(rèn)為長遠(yuǎn)是可以解決政府賣地的沖動(dòng)，物業(yè)稅每屆政府每年的財(cái)政收入都是穩(wěn)定的，但是要犧牲眼前，立刻有一些問題需要解決?！北热鐚?duì)于房價(jià)的影響，又如已經(jīng)征收過的土地出讓金問題怎么解決等等，李文杰表示，“這是個(gè)時(shí)機(jī)問題，一定要首先解決?！?SPAN lang=EN-US>

不過，《財(cái)經(jīng)》首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高則認(rèn)為，時(shí)機(jī)問題不應(yīng)該成為首要考慮的因素。“中國的很多改革不是要找最好的時(shí)機(jī)的問題。永遠(yuǎn)沒有最好的時(shí)機(jī)。”沈明高表示，就像能源稅的問題，通脹的時(shí)候征收能源稅不是好時(shí)機(jī)，征稅的話物價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，通縮的時(shí)候也不是好時(shí)機(jī)，征收能源稅會(huì)讓企業(yè)的負(fù)擔(dān)受不了?，F(xiàn)在要做的實(shí)際上是要有一個(gè)目標(biāo)，然后有一個(gè)可操作的方案，從而給市場一個(gè)預(yù)期和調(diào)整的時(shí)間。比如說5年之內(nèi)把物業(yè)稅的問題解決、出臺(tái)一個(gè)具體的時(shí)間表等等?！斑@些問題都是能夠解決的，我們不要再幻想等到一個(gè)最佳的時(shí)機(jī)來改革?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　技術(shù)問題是根本

　　但是在劉桓看來，物業(yè)稅開征遲遲不出的原因還是在于技術(shù)性問題。他認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)稅的開征，目前認(rèn)為要分三步走。

　　第一步是要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅?，F(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)一直在征收土地使用稅和房產(chǎn)稅，這兩個(gè)稅收立法開始的年頭都比較長，從1984年開始到如今，已經(jīng)有很多不適應(yīng)的地方，同時(shí)這兩個(gè)稅種本身也需要改革。劉桓認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)從房地產(chǎn)稅、土地使用稅改為物業(yè)稅，只不過變個(gè)方式，進(jìn)行稅制平移，問題不大。第一步可以先實(shí)行，然后再評(píng)議，并進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整。

　　第二步是對(duì)高檔住宅和豪宅征收物業(yè)稅。這個(gè)技術(shù)難度稍微小一點(diǎn)，因?yàn)檫@些豪宅的建筑年限都不是太久。所以在近期房地產(chǎn)市場相對(duì)完善的情況下，產(chǎn)權(quán)登記、價(jià)值評(píng)估等方面的辦法都是比較齊備的。再有就是一般擁有豪宅的人收入是比較高的，對(duì)他們征稅不會(huì)影響百姓的生活居住。劉桓認(rèn)為，“所以估計(jì)這兩步的推出可能會(huì)稍快一些?！?SPAN lang=EN-US>

　　第三步就是向普通百姓的投資性住房征收物業(yè)稅。這一步是技術(shù)難度最大的，時(shí)間上也要慢一些。劉恒認(rèn)為，物業(yè)稅的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于，百姓的基本住房是不用繳稅的。而目前國內(nèi)房屋占有情況不是很公平，如果推出稅收的環(huán)境、技術(shù)路徑不太好，恐怕會(huì)造成更大的不公平，反而事與愿違。在他看來，現(xiàn)在房子完全市場化的程度還比較低，但是有些房屋不進(jìn)入市場的話又無法衡量其價(jià)值，一旦不管是否進(jìn)入市場都征收物業(yè)稅的話，就會(huì)產(chǎn)生出很大的波動(dòng)量。另外，還有一個(gè)方法是否得當(dāng)?shù)膯栴}。技術(shù)難點(diǎn)的解決并非一朝一夕之功，中國房地產(chǎn)市場改革才10年時(shí)間，10年間的產(chǎn)權(quán)登記、確認(rèn)權(quán)屬、對(duì)價(jià)格的科學(xué)評(píng)估等很多方面都存在著很大的不足?！斑@些問題不解決的話，恐怕征稅的效果不會(huì)太好?！?SPAN lang=EN-US>

　　劉桓表示，開征物業(yè)稅時(shí)機(jī)問題是次要的，主要需要考慮的還是實(shí)施的效果如何。如果技術(shù)條件不具備，實(shí)施以后效果相反，那問題就比較復(fù)雜了?！澳壳俺雠_(tái)的文件只是說在研究開征物業(yè)稅，那么說明距離物業(yè)稅的開征還比較遠(yuǎn)，只有當(dāng)?shù)谝徊胶偷诙揭呀?jīng)開始實(shí)施的時(shí)候，那才能判斷，對(duì)普通住宅征收物業(yè)稅的步伐已經(jīng)臨近了。