2009年春季樓市的火熱成交，被公認(rèn)為是“剛性需求集中入市”的表現(xiàn)。接踵而來(lái)的是這樣的疑問(wèn)：剛性需求何時(shí)“釋放完”？投資性需求又能否順利接力？尤其是5月銷(xiāo)售面積的下滑，更讓樓市“空軍”得出了“漲價(jià)讓剛需重新陷入觀望”的結(jié)論。

　　那么，市場(chǎng)的真實(shí)情況如何呢？

 

剛需“放緩”

　　何謂剛性需求？中國(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析師、顧問(wèn)咨詢(xún)部總監(jiān)張化學(xué)認(rèn)為，剛性需求多數(shù)分為這樣幾種：第一類(lèi)是27～36歲的年輕人，有了一定的積蓄，原本沒(méi)有住房；第二類(lèi)是學(xué)齡期兒童的父母，需要一處距離學(xué)校近的房產(chǎn)；第三類(lèi)就是原來(lái)住房狹小，隨著家庭結(jié)構(gòu)的改變（結(jié)婚、生育、接老人同住等），需要換一個(gè)大房子。

　　“正是這些被壓抑很久的剛性需求集中入市令2009年以來(lái)的成交量一直處于上升狀態(tài)，表現(xiàn)為市場(chǎng)回暖迅速?！睆埢瘜W(xué)稱(chēng)。

　　眾多業(yè)內(nèi)人士表示，成交回暖真實(shí)體現(xiàn)了市場(chǎng)需求。經(jīng)過(guò)2008年一年的成交低迷，購(gòu)房者的需求已高漲到了一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，再加上政策的明朗、開(kāi)發(fā)商的實(shí)際讓利，使得需求最終選擇入市。協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，目前這種樓市大旺跟2007年購(gòu)房者的“恐慌性購(gòu)房”性質(zhì)是不一樣的，“不可比擬”。

　　譬如朝陽(yáng)區(qū)小莊某樓盤(pán)直降7000元/平米、西大望路的某高端項(xiàng)目春節(jié)期間推出14000元/平米的特價(jià)房，“開(kāi)發(fā)商推出的價(jià)格戰(zhàn)直接影響了購(gòu)房者對(duì)樓市后期走勢(shì)的觀望心理”?！皩?shí)際上，購(gòu)房者的剛性需求是真實(shí)存在的，而這部分需求對(duì)于價(jià)格的敏感度較高，當(dāng)價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)大于其追漲能力時(shí)表現(xiàn)為持幣，而價(jià)格合適的時(shí)候必然就會(huì)爆發(fā)出來(lái)?！?SPAN lang=EN-US>

　　在一手房熱銷(xiāo)之時(shí)，二手房的漲勢(shì)甚至更為迅猛。今年1至5月份，北京市二手房交易量已接近去年全年的交易量！“年后購(gòu)房者觀望情緒的快速消退使得前期累積的置業(yè)需求得以集中釋放，并在年初二手房?jī)r(jià)格相對(duì)低點(diǎn)時(shí)，部分一、二手房共存的區(qū)域二手房分流一手房客群的現(xiàn)象?！蔽覑?ài)我家市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員秦瑞分析認(rèn)為。

　　那么，在持續(xù)數(shù)月的成交高峰之后，剛性自住需求是否已經(jīng)“消化”了？繆培丹認(rèn)為：剛性自住需求自3月份開(kāi)始集中釋放后，于4月份達(dá)到峰值，5月份已開(kāi)始出現(xiàn)放緩跡象，項(xiàng)目的提價(jià)現(xiàn)象確實(shí)抑制了部分自住需求，使其再度觀望。

　　柴小姐的購(gòu)房經(jīng)歷便是一例?！叭ツ昴甑自诟事秷@買(mǎi)了套二手房就是想抄底?！?st1:PersonName w:st="on" ProductID="柴">柴小姐表示，她在紅廟還有一套房，CBD東擴(kuò)后其被劃歸為第一批拆遷戶(hù)，計(jì)劃在已購(gòu)房產(chǎn)附近再買(mǎi)一套二手房?！艾F(xiàn)在這兒附近的二手房?jī)r(jià)位也不便宜了，還是看看再說(shuō)吧?！鳖?lèi)似柴小姐這樣的購(gòu)房人成為另外一種剛性需求的體現(xiàn)，他們購(gòu)房的急切程度遠(yuǎn)不及第一種——非常剛性，對(duì)于購(gòu)房很是著急，受價(jià)格的影響比較大，重回觀望成為他們當(dāng)前的選擇。

　　不過(guò)，“這是很正常的”，在繆培丹看來(lái)，剛性需求是長(zhǎng)期存在于市場(chǎng)之中的，房?jī)r(jià)降到一定時(shí)候就會(huì)集中釋放，價(jià)格上漲則會(huì)將需求抑制和積累起來(lái)?！澳壳翱磥?lái)，預(yù)計(jì)這種需求的釋放還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，支撐樓市成交?！?SPAN lang=EN-US>

　　根據(jù)今年各大酒店婚宴預(yù)定的情況來(lái)看，2009年也是一個(gè)“扎堆”結(jié)婚的時(shí)期，出于結(jié)婚成家的需要，一批批年輕的首次購(gòu)房者會(huì)涌進(jìn)購(gòu)房行列，這部分需求可能會(huì)表現(xiàn)得尤其迫切，是一股不容小覷的購(gòu)房力量。并且，隨著收入及家庭成員人數(shù)的增加，對(duì)居住條件不斷產(chǎn)生的改善性需求也日益龐大，二次置業(yè)的成交數(shù)字也占據(jù)了市場(chǎng)不小的比例。目前市場(chǎng)成交以自住型需求和改善型需求為主，而隨著北京城區(qū)內(nèi)的城市改造，也將會(huì)持續(xù)出現(xiàn)大量的拆遷戶(hù)，這些群體也是北京房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)原動(dòng)力之一，應(yīng)歸屬到自住型需求之中。

　　從城市發(fā)展角度上講，城市在不斷發(fā)展，城市飛速發(fā)展的同時(shí)人口也在不斷增加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年北京常住人口是1633萬(wàn)人，到2008年是1695萬(wàn)人，一年增加62萬(wàn)人，人口的增加必定帶動(dòng)房產(chǎn)剛性需求的增加。

　　“現(xiàn)在房產(chǎn)出現(xiàn)了回暖跡象，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)必定會(huì)抑制部分經(jīng)濟(jì)不是很寬余的消費(fèi)群體，從而導(dǎo)致剛性需求會(huì)穩(wěn)步增加，而不是集中釋放后消化殆盡?！敝袕V信策劃管理中心運(yùn)營(yíng)總監(jiān)盧校預(yù)測(cè)。

 

　　投資者入場(chǎng)

　　人們所關(guān)心的一個(gè)重要問(wèn)題是：投資者的需求是否已經(jīng)啟動(dòng)？記者了解到，目前，投資需求尚不是樓市成交的主要?jiǎng)恿?，但入?chǎng)者正在增多。

　　高端住宅成交量的增加，是投資需求入場(chǎng)的一個(gè)佐證。進(jìn)入3月以來(lái)，亦莊別墅項(xiàng)目金色漫香林的消化速度要明顯快于預(yù)期，單月熱銷(xiāo)突破2億元，一期推出的約500套房已全部告罄。其中，88平米的南北通透兩居和280平米左右的疊拼別墅最為熱銷(xiāo)。項(xiàng)目?jī)r(jià)位提升從2008年6月的11000元，至當(dāng)前漲幅為2000元，目前部分戶(hù)型為13000元。自5月7日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，賣(mài)了91套。

　　通州的別墅大盤(pán)泰禾紅御，據(jù)悉剛剛簽售出3套頂級(jí)樓王別墅，每套售價(jià)逾千萬(wàn)。而位于白家莊的城市毫宅項(xiàng)目圣世一品，自今年年初銷(xiāo)售開(kāi)始回暖，已售出77套。均價(jià)已由原來(lái)的33000元/平米漲至44000元每平米。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，一向主打稀缺性、抗風(fēng)險(xiǎn)的高端物業(yè)從2008年“量跌價(jià)穩(wěn)”逐漸轉(zhuǎn)向“量升價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)，說(shuō)明北京高端住宅市場(chǎng)提前進(jìn)入銷(xiāo)售旺季。而購(gòu)買(mǎi)此種物業(yè)的買(mǎi)家，投資性需求占了較大部分。

　　另外，近期開(kāi)盤(pán)的金隅?？蓸?lè)+、金泉時(shí)代兩項(xiàng)目，據(jù)說(shuō)投資客的比例約占到三成以上！“投資客的占比雖然并未達(dá)到2006～2007年市場(chǎng)高峰期的水平，但也比2008年樓市低迷期有所回升?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍判斷，在自住需求放緩的情況下，投資需求繼續(xù)接棒，出現(xiàn)升溫趨勢(shì)。

　　二手房的買(mǎi)家也出現(xiàn)著微妙的身份轉(zhuǎn)換。據(jù)我愛(ài)我家的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，近8個(gè)月來(lái)，市場(chǎng)中的購(gòu)買(mǎi)主體主要集中在首次置業(yè)客群（37.21%）、置業(yè)升級(jí)客群（34.42%）和投資性客戶(hù)群體（13.88%）。投資客群并不是交易主體。然而，隨著市場(chǎng)成交出現(xiàn)了一定幅度的反彈，具有投資意向的購(gòu)房客戶(hù)成交比重較前期有所緩慢攀升，而且作為置業(yè)升級(jí)的重要組成部分的拆遷客戶(hù)群體，其交易量也于2009年開(kāi)始呈現(xiàn)放量增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　“現(xiàn)今的購(gòu)房需求正向多元化發(fā)展，但價(jià)格一定是首要的條件?！卑凑湛娕嗟さ恼f(shuō)法，像三四月爆發(fā)性的成交量上漲就是由于自住型購(gòu)房者認(rèn)為樓市價(jià)格已經(jīng)探底的心理爆發(fā)出來(lái)的。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到一定程度時(shí)主力購(gòu)房者一定是自住型和改善型購(gòu)房者，價(jià)格下行對(duì)于自住者來(lái)說(shuō)是一個(gè)相對(duì)好的出手時(shí)機(jī)。

　　而在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，對(duì)于投資者追高的心理來(lái)說(shuō)是非常的高興，因?yàn)橹挥蟹績(jī)r(jià)高漲他們的投資回報(bào)也就越高，因此，在房?jī)r(jià)進(jìn)入上行通道后，投資性需求將逐漸增加。未來(lái)，房?jī)r(jià)無(wú)論漲跌，無(wú)論何時(shí)何價(jià)，一手房市場(chǎng)中的自住型和投資型需求都是存在的。

 

專(zhuān)業(yè)炒家依然觀望

　　吳昊，江浙派職業(yè)投資者的領(lǐng)軍人物，在前段時(shí)間對(duì)溫州的投資資金做過(guò)一個(gè)調(diào)查，他們手中大約有三四千個(gè)億?！澳壳巴顿Y的資金有，信心則不足，心存疑慮。現(xiàn)在股票也有所起色，投資股市或許更好些?！?SPAN lang=EN-US>

　　吳昊表示，當(dāng)前投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)非常的大?！巴顿Y者是現(xiàn)金為王，錢(qián)拿到手里不會(huì)擔(dān)心，可以等等看；一旦投資出去，反而會(huì)每天擔(dān)驚受怕。”在他看來(lái)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資的主力軍——溫州團(tuán)尚未大規(guī)模入市。

繆培丹也提醒，相對(duì)于投資購(gòu)房者的追高心理，現(xiàn)今還不是出手的最佳時(shí)機(jī)。因?yàn)闃鞘械幕嘏脖砻髁饲捌谡仁械恼咭堰_(dá)到了其預(yù)期的目標(biāo)，那么政府就應(yīng)開(kāi)始考慮如何對(duì)整體樓市價(jià)格走勢(shì)的調(diào)控，想必在2009年的中后期這一方面的調(diào)控政策會(huì)有可能出臺(tái)。來(lái)驅(qū)使整體樓市向健康的方向發(fā)展?！斑@些都是不確定的因素，所以現(xiàn)今的投資者出手還是以謹(jǐn)慎為主?！?SPAN lang=EN-US>

　　那么，在“限外令”解禁后，外籍投資者是否將重歸國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)？其實(shí)，歷年來(lái)，外地人和外籍人士就是北京購(gòu)房的主體力量，曾有媒體報(bào)道一個(gè)位于北部區(qū)域內(nèi)的高端住宅區(qū)里，居住人口無(wú)一個(gè)是北京市戶(hù)籍。

　　“就目前而言，北京的購(gòu)房群體中外地人/外籍人士占到了50%左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到了70%.”盧校表示。

　　在繆培丹看來(lái)，國(guó)際大都市的北京，正在以其舒適的環(huán)境、低廉的生活費(fèi)用、相對(duì)安全的治安環(huán)境吸引很多的外籍人士將第二居所選擇北京。加上現(xiàn)今的全球宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲和人民幣保值性的增加，也將成為吸引外籍人士投資的重要因素。然而，“目前大規(guī)模投資進(jìn)來(lái)的跡象還不明顯，以浙商為主導(dǎo)的國(guó)內(nèi)投資資金以及外資都沒(méi)有明顯的進(jìn)入?！?SPAN lang=EN-US>

　　吳昊的解釋是，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)觸底反彈，這對(duì)外資來(lái)說(shuō)，制約性非常大了，生存還沒(méi)有解決，怎么敢去投資？而且甲型HINI流感還沒(méi)有過(guò)去，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響依舊存在?！爸挥械冉鹑谖C(jī)有明顯轉(zhuǎn)好跡象的時(shí)候，他們才會(huì)出手。”

 

　　關(guān)注 “模糊”投資

　　一家地產(chǎn)公司的一把手老楊，3月份聽(tīng)朋友介紹看了龍湖位于通州的項(xiàng)目——花盛香醍，當(dāng)即覺(jué)得房子不錯(cuò)，看到該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了起來(lái)，又對(duì)開(kāi)發(fā)商比較信任，便決定買(mǎi)下，權(quán)當(dāng)個(gè)儲(chǔ)蓄。

　　無(wú)獨(dú)有偶，金泉時(shí)代項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)韓樂(lè)透露，金泉時(shí)代的投資客比重占到了30%-40%，而這里面相當(dāng)一部分是自住兼投資——有自住的需求，同時(shí)兼有投資的意愿。韓樂(lè)認(rèn)為，這是一股新興的投資客，他們是中產(chǎn)階級(jí)，沒(méi)有特別精深的對(duì)于投資的理解，但有豐富的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)，手里已經(jīng)有了幾套房產(chǎn)，認(rèn)為手里有套房子對(duì)于未來(lái)自己的養(yǎng)老，給予子女等等方面都是個(gè)保證?！耙环N平衡中產(chǎn)階級(jí)財(cái)力的手段。他們將投資房產(chǎn)視作一種儲(chǔ)備，會(huì)是未來(lái)購(gòu)房的主力軍?！?SPAN lang=EN-US>

　　縱觀國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，目前正處于一個(gè)的微妙時(shí)刻。高姍認(rèn)為，在政府4萬(wàn)億投資的刺激效應(yīng)下，在銀行體系貨幣信貸猛增的支持作用下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曙光初現(xiàn)。為了保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，央行表示還將繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，說(shuō)明今后一段時(shí)期資本市場(chǎng)的流動(dòng)性仍很充沛。在低利率水平下，推遲緊縮政策將進(jìn)一步引發(fā)通脹壓力和資產(chǎn)泡沫的放大。“在這個(gè)時(shí)候，選擇能夠?qū)_通脹風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品尤為關(guān)鍵?！?SPAN lang=EN-US>

　　投資者老蕭直言：“保值的意思是不怕通貨膨脹，現(xiàn)金是抵御不了通貨膨脹的，而房子可以?！苯鼇?lái)，持老蕭這樣想法的投資人不在少數(shù)。據(jù)一位豪宅操盤(pán)手透露，為了尋求一個(gè)通脹跟緊縮之間的博弈平衡，上海、杭州、深圳、北京，只要是一線(xiàn)城市就有投資客的身影，“都在出手買(mǎi)房，絲毫沒(méi)有減弱，只是短線(xiàn)炒房現(xiàn)象已較為罕見(jiàn)?！?SPAN lang=EN-US>

　　中易安市場(chǎng)總監(jiān)徐東華用一個(gè)例子道出個(gè)中奧妙：比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房?jī)r(jià)應(yīng)該與本國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲幅度相等。按照中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均8%的增幅，如果一套100萬(wàn)的房產(chǎn)持有10年并保持年均8%的上漲水平，10年之后，其房產(chǎn)價(jià)值就要達(dá)到215萬(wàn)左右?！斑@將有效的對(duì)抗通貨膨脹，起碼可以做到自己資產(chǎn)不至于貶值。如果再把房產(chǎn)投放到租賃市場(chǎng)，租金的收益以及用租金收入進(jìn)行的再投資，會(huì)讓房產(chǎn)所創(chuàng)造的價(jià)值變得更大?！?SPAN lang=EN-US>

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理李文杰做出了這樣的判斷：“下半年的投資性是能夠支撐市場(chǎng)的?！?SPAN lang=EN-US>